蒙城縣某地塊投資價值分析(參考版)
2025-06-21 00:47本頁面
【正文】 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日34 / 34。從價格來看，蒙城房價在迅速攀升，均價由04年的800元/㎡上升到現(xiàn)在的17002100元/平㎡；從面積來看，原有的住房面積已不能滿足人們的生活需求，要求面積多在100平方米以上，提升居住生活的舒適性是必然的；從戶型來看，三室二廳的住宅是市場需求的主力戶型。客觀分析了蒙城縣的投資環(huán)境、潛在需求、購買力、購買人群等各個方面，我們認為項目開發(fā)可行的。本項目如以5500萬元的資本金進行開發(fā)建設，現(xiàn)金流是項目運作成功的關鍵,同時對項目操盤水平是個考驗,故在本項目實施時最好加大資本金投入,同時要加快啟動項目融資,以規(guī)避項目資金運作風險。 根據(jù)前文對蒙城市場的調查、分析、預測，蒙城房地產(chǎn)正處于起步階段，有效需求旺盛，購買力強勁。鑒此，本項目也不存在開發(fā)操盤風險。因此，在本項目開發(fā)建設周期內存在一定的政策風險。近兩年國家相繼采取了一系列調控政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行了宏觀調控。二期工程（含一期商業(yè)），,可實現(xiàn)所得稅前利潤6500萬元，稅前自有資金利潤率達118%；，則可實現(xiàn)所得稅前利潤8500萬元，稅前自有資金利潤率達155%。指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項目管理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費用忽略不計，%計算為388萬元項目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：10699萬元+25869萬元+1682萬元+388萬=39077萬元按報告前述對項目未來銷售均價和投資總額的估算，分析項目投資的利潤額： 項目預計總投資額為39077萬元；項目總銷售收入為53699萬元；銷售費用：1074萬元土地增值稅\銷售稅費： 4296萬元 項目總收益=項目總銷售收入項目總投資銷售費用銷售稅費=9252萬元。按報告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為25869萬元。=10699萬元 可售樓面地價=10699萬元247。采用假設開發(fā)法估算本地塊的市場價值。銷售收入為純收入?？偨ㄖ杀荆嫌嫗椋?25869萬元蒙城縣200801地塊投資成本估算序 號項 目單 價建筑面積 （M2）總 價（元/M2）（萬元）A前期費用10 219137 B勘察\建筑\景觀設計15219137 C建筑安裝（小高層104592*1050元+多層114545*750元）900 219137 D室外配套100219137 E政府配套稅費及其他費用 (）100174137 F公共道路\綠化8089844 G管理費（A+B+C）2% H不可預見費（A+B+C+D+E+F）2% 合計1180 元/平方米（不含土地價款的利息）按正常的開發(fā)速度，項目可在2年的時間內完成開發(fā)建設，同時考慮到建筑施工墊資,故假設建筑成本在一年內均勻投入，并按開發(fā)期的一半計算利息，則建筑成本的利息額為：197221/2[(1+%)]=458（萬元）指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項目管理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費用忽略不計，%計算：25869%=388（萬元）（不含地價）項目開發(fā)的總投資額（不含地價款及其利息）為25869+458＋388=18405（萬元）根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)一期多層住宅均價定位為2200元/ m2,二期小高層住宅均價定位為2300元/ m2，一二聯(lián)層商鋪均價定位為42505300元/ m2。根據(jù)地塊招標文件規(guī)定，超六層的建筑（約45000平方米）不收城市建設配套費用，,按100元每平方計，為：100元/㎡174137㎡=2191萬元本項目公共道路及綠化費用投入按建筑面積計算,按80元每平方米計，為：80元/㎡219137㎡=719萬元 管理費用為前期費用、勘察\建筑\景觀設計、建筑安裝(綜合)、稅費及其他費用的百分之二。本項目小高層建筑安裝費用按為1050元/㎡，多層建筑安裝費用按為750元/㎡，小高層建筑面積為10459平方米，多層建筑面積為114545平方米，綜合平均為900元/平方米900元/㎡219137㎡=19722萬元包括居住小區(qū)3米以下幢間道路，小區(qū)綠化、化糞池、窨井，排水、排污管線，等費用。按每平方15元計，為：15元/㎡219137㎡=328萬元包括建筑工程費、安裝工程費。第三部分 投資估算（不含地價）包括市場調研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費。以120130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以8090平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設計上，注重普通多層和復式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。在產(chǎn)品的規(guī)劃設計上，盡量做到針對性與完整性的統(tǒng)一，針對不同層次目標客戶群，組合設計產(chǎn)品，通過挖掘賣點，提升形象， 有效刺激潛在客戶群。他們擁有較高的社會地位，亦有一定的財富積累，是我們項目最龐大的目標消費群。 基于蒙城經(jīng)濟的進一步發(fā)展和蒙城城市建設而導致的城市面貌的煥然一新，未來蒙城房地產(chǎn)市場購房的主體將會在目前的基礎上有所變化，個人購房的比例還會進一步升高，并會有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標客戶群體的總量增大勢必會促使蒙城的房地產(chǎn)銷售面積和價格在現(xiàn)有基礎上有一定增長。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內競爭激烈。綜合以上分析，本項目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎設施較為齊全?！艨v觀蒙城房地產(chǎn),大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風格,也沒有注意內部環(huán)境的營造
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