蒙城縣某地塊投資價(jià)值分析-閱讀頁(yè)
2025-07-03 00:47本頁(yè)面
【正文】 *11*11*1)小高層住宅26620中小戶(hù)型一期多層住宅(170**6*8)多層住宅85680大中戶(hù)型Ⅲ號(hào)6785 一期臨體育路商鋪(230**2)小高層商業(yè)6670一期小高層住宅(220**9)小高層住宅20790 中小戶(hù)型Ⅳ號(hào)3240 一期臨體育路商鋪(260**2)多層商業(yè)5460一期多層住宅 (240*10*3)多層住宅7200中小戶(hù)型合計(jì)99600 219137 注:一期工程計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)125800平方米,二期工程計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)93337平方米。按每平方10元計(jì)，前期費(fèi)用為：10元/㎡219137㎡=218萬(wàn)元包括總體規(guī)劃費(fèi)、單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、市政、園林綠化設(shè)計(jì)等工作。建筑安裝工程造價(jià)按《阜陽(yáng)工程造價(jià)》“部分結(jié)構(gòu)類(lèi)型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。按100元每平方算，計(jì)為：100元/㎡219137㎡=2191萬(wàn)元包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水增容、電增容、電力建設(shè)、白蟻防治、人防防工程等費(fèi)用扣除政府應(yīng)給予減免的稅費(fèi)。為：（218+328+19722+2191）2％=449萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為前面總費(fèi)用的2％，計(jì)，498萬(wàn)元。具體銷(xiāo)售收入測(cè)算見(jiàn)下表：地塊 編號(hào)分部物業(yè)設(shè)計(jì)用途面積 分配 ?。ㄆ椒矫祝y(cè)算單價(jià) ?。ㄔ?平方米）銷(xiāo)售 價(jià)格 （萬(wàn)元）Ⅰ號(hào)臨S307路商鋪(225**2)商業(yè)652553003458 二期多層住宅(36層)住宅9680 22002130 Ⅱ號(hào)二期點(diǎn)式小高層住宅(328*11*7*2)住宅50512230011618 二期板式小高層住宅(220*11*11*1)住宅2662023006123 一期多層住宅(170**6*8)住宅85680220018850 Ⅲ號(hào)一期臨體育路商鋪(230**2)商業(yè)667042502835 一期小高層住宅(220**9)住宅20790 23004782 Ⅳ號(hào)一期臨體育路商鋪(260**2)商業(yè)546042502321 一期多層住宅 (240*10*3)住宅720022001584 合計(jì)219120 219137 2450 53699 注：以上價(jià)格為開(kāi)發(fā)商扣除折扣后的實(shí)收價(jià)格。2一期工程計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)125800平方米，在住宅銷(xiāo)售100%、商業(yè)銷(xiāo)售50%，二期工程（含一期商業(yè)）。計(jì)算公式為：地價(jià)＝銷(xiāo)售收入建筑費(fèi)利息管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)預(yù)期利潤(rùn)其中：建筑成本：25869（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地利息計(jì)息周期按2年計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額為：458（萬(wàn)元）+[(1+%)]地價(jià)=458（萬(wàn)元）+％地價(jià)管理費(fèi)用：388（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用：536992％=1074萬(wàn)元土地增值稅\銷(xiāo)售稅費(fèi)(8%)：53699(％+%)=4296萬(wàn)元預(yù)期利潤(rùn)：（地價(jià)+建筑費(fèi)用）20%=地價(jià)20%+2586920%（萬(wàn)元）所得稅：預(yù)期利潤(rùn)25%=地價(jià)20%25%+2586920%（萬(wàn)元）地價(jià)計(jì)算：地價(jià)＝銷(xiāo)售收入建筑費(fèi)利息管理費(fèi)稅費(fèi)預(yù)期利潤(rùn)地價(jià)=11137（萬(wàn)元）%的買(mǎi)方稅費(fèi)，地價(jià)=11137萬(wàn)元247。219137平方米=489元/平方米按土地價(jià)值評(píng)估的價(jià)格計(jì)算土地成本，土地價(jià)款為10699萬(wàn)元。按開(kāi)發(fā)周期2年計(jì)算，土地價(jià)款的計(jì)息期為2年，假設(shè)建筑成本在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計(jì)息期為開(kāi)發(fā)周期的半年(考慮到建筑施工墊資)，兩者的利息總額為1682萬(wàn)元。項(xiàng)目投資利潤(rùn)表銷(xiāo)售收入53699 減： 土地價(jià)款10699 （）建筑成本25869 財(cái)務(wù)成本1682 管理費(fèi)用388 銷(xiāo)售費(fèi)用1074 銷(xiāo)售稅費(fèi)4296 買(mǎi)方稅439 所得稅前： 稅前利潤(rùn)9252 所得稅后： 所得稅2313 稅后利潤(rùn)6939 根據(jù)前述對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)的分析，計(jì)算項(xiàng)目稅前總投資利潤(rùn)率和稅后總投資利潤(rùn)率：稅前利潤(rùn)率=項(xiàng)目總收益/項(xiàng)目總投資=％稅前總投資利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)/投資總額=％稅前自有資金利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)/投資總額=79%稅后自有資金利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)/投資總額=59% 本項(xiàng)目地塊出讓條件規(guī)定，項(xiàng)目在簽訂合同六個(gè)月內(nèi)開(kāi)工面積達(dá)總建面的50%，根據(jù)這項(xiàng)約定，計(jì)劃在六個(gè)月內(nèi)一期工程建設(shè)125800平方米，如將達(dá)到住宅銷(xiāo)售100%、商業(yè)銷(xiāo)售50%，一期工程建設(shè)成本支付65%，利潤(rùn)率取零，營(yíng)業(yè)稅正常繳納，土地增值稅與所得稅暫不上繳，但可以支付余下土地款，同時(shí)可返還先期資本金5500萬(wàn)元（拍賣(mài)土地保證金）。另外，可以通過(guò)本項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目融資，一般情況下可在六個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目貸款達(dá)3000萬(wàn)元4000萬(wàn)元。在2008年,國(guó)家有可能采取一系列宏觀調(diào)空措施，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擁有充分的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，具有雄厚的技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，對(duì)房屋戶(hù)型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量等有先進(jìn)理念和豐富實(shí)踐，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，及時(shí)滿足消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。但如在短期內(nèi)推出50%的盤(pán)量，會(huì)存在一定的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目是在充分的市場(chǎng)調(diào)查的前提下，力求科學(xué)、態(tài)度客觀、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)下，充分考慮蒙城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，有針對(duì)性的完成的。蒙城縣房地產(chǎn)正處在快速起步期。商品房的開(kāi)發(fā)迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨?，莊子小區(qū)、鳳凰城、金天地小區(qū)、鴻業(yè)名居等一批商品房的興建充分說(shuō)明了這一點(diǎn)，市場(chǎng)前景好，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的態(tài)勢(shì)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1