蒙城縣某地塊投資價(jià)值分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 蒙城縣房地產(chǎn)正處在快速起步期。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擁有充分的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)大盤開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，具有雄厚的技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量等有先進(jìn)理念和豐富實(shí)踐，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，及時(shí)滿足消費(fèi)者需求變化。按開(kāi)發(fā)周期2年計(jì)算，土地價(jià)款的計(jì)息期為2年，假設(shè)建筑成本在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計(jì)息期為開(kāi)發(fā)周期的半年(考慮到建筑施工墊資)，兩者的利息總額為1682萬(wàn)元。具體銷售收入測(cè)算見(jiàn)下表：地塊 編號(hào)分部物業(yè)設(shè)計(jì)用途面積 分配 ?。ㄆ椒矫祝y(cè)算單價(jià) （元/平方米）銷售 價(jià)格 （萬(wàn)元）Ⅰ號(hào)臨S307路商鋪(225**2)商業(yè)652553003458 二期多層住宅(36層)住宅9680 22002130 Ⅱ號(hào)二期點(diǎn)式小高層住宅(328*11*7*2)住宅50512230011618 二期板式小高層住宅(220*11*11*1)住宅2662023006123 一期多層住宅(170**6*8)住宅85680220018850 Ⅲ號(hào)一期臨體育路商鋪(230**2)商業(yè)667042502835 一期小高層住宅(220**9)住宅20790 23004782 Ⅳ號(hào)一期臨體育路商鋪(260**2)商業(yè)546042502321 一期多層住宅 (240*10*3)住宅720022001584 合計(jì)219120 219137 2450 53699 注：以上價(jià)格為開(kāi)發(fā)商扣除折扣后的實(shí)收價(jià)格。按每平方10元計(jì)，前期費(fèi)用為：10元/㎡219137㎡=218萬(wàn)元包括總體規(guī)劃費(fèi)、單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、市政、園林綠化設(shè)計(jì)等工作?！裨诿沙钱?dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人●有投資觀念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)測(cè)，把項(xiàng)目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標(biāo)客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。(T)◆牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機(jī),寶貴的中高端客戶在不斷流失；◆區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；◆政府對(duì)房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開(kāi)發(fā)周期性太長(zhǎng),容易造成資金壓力。：從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項(xiàng)目位于307省道北側(cè)，體育場(chǎng)路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽(yáng)及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項(xiàng)目的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開(kāi)發(fā)商品住宅。首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。國(guó)土收購(gòu)儲(chǔ)備中心投入收購(gòu)資金2800萬(wàn)元，收購(gòu)儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)起著越來(lái)越重要的作用。綜合性商場(chǎng)如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時(shí)代廣場(chǎng)為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。 認(rèn)為公關(guān)健身場(chǎng)所重要的占8％。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營(yíng)銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。 蒙城樓市均價(jià)在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價(jià)突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。%，%，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)正處在迅速起步階段。在建的樓盤以鴻業(yè)100㎡－120㎡％，均價(jià)為1750元/㎡左右。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒(méi)有明顯差異性，所以，樓盤價(jià)格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。在現(xiàn)有的市場(chǎng)上能夠看到”營(yíng)銷”大概只是簡(jiǎn)單的樓盤包裝。 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占24％。 從上面可以看出，意向購(gòu)房者最關(guān)注的問(wèn)題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來(lái)越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。2004年底，低于全國(guó)平均水平。從購(gòu)買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，％；另外，截止到2007年9月。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來(lái)看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來(lái)兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲。，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。（S） ◆地理位置得天獨(dú)厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)看好，市場(chǎng)極具發(fā)展空間； ◆原農(nóng)場(chǎng)用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。 基于蒙城經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和蒙城城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1