某地塊項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-02-05 22:15本頁(yè)面
【正文】 米 160— 180 25000元 /平米 公寓住宅 16000—20230元 /平米 16000元 /平米 酒店式公寓 / 100— 120元/平米 /月 18000—21600元 /平米 150— 180 16000元 /平米 公寓式寫(xiě)字樓 16000—18000元 /平米 16000元 /平米 單位：建筑面積平米 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 不銷(xiāo)售物業(yè) 美美百貨部分 物業(yè)體量： 30968平米。 租賃對(duì)象：國(guó)際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個(gè)賣(mài)場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積 14000平方米， 2023年創(chuàng)造了 16億元的營(yíng)業(yè)額神話。 本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項(xiàng)目簽署有戰(zhàn)略合作協(xié)議，本項(xiàng)目裙樓部分是專(zhuān)門(mén)為美美百貨 “ 定制 ” 的商業(yè)物業(yè)。一般而言，物業(yè)的租金采取保底扣點(diǎn)的方式收取，扣點(diǎn)從商場(chǎng)營(yíng)業(yè)總額提取 15— 25%比例。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 不銷(xiāo)售物業(yè) 地下商業(yè)及車(chē)庫(kù)部分 物業(yè)體量： 48952平米。 租賃對(duì)象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。負(fù)二層24000多平米作為車(chē)庫(kù)，解決美美商場(chǎng)、住宅、公寓、寫(xiě)字樓的停車(chē)。此外，負(fù)二層24000平米的車(chē)庫(kù)部分可規(guī)劃出約 500個(gè)車(chē)位，每年可獲得的停車(chē)費(fèi)收益不低于 300萬(wàn)元。 項(xiàng)目敏感度分析 在市場(chǎng)公允價(jià)格基礎(chǔ)上浮 20% 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 市場(chǎng)評(píng)估基價(jià) 在基價(jià)上浮 20% 項(xiàng)目可銷(xiāo)售收入 /物業(yè)資產(chǎn)總收入 （萬(wàn)元） (㎡ ) (元 /㎡ ) (元 /㎡ ) 1 零售商業(yè)建筑面積 14051 25000 30000 42153 42153 2 美美力誠(chéng)百貨建筑面積 30968 25000 30000 92904 3 高檔公寓住宅建筑面積 26147 16000 19200 50202 50202 4 酒店式公寓建筑面積 28037 16000 19200 53831 53831 5 公寓式寫(xiě)字樓建筑面積 32648 16000 19200 62684 62684 6 地下商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)建筑面積 48952 5000 6000 29371 小 計(jì) 208870 合計(jì) 331145 在項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格上浮 20%的條件下，如本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為 331145萬(wàn)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車(chē)庫(kù)部分不銷(xiāo)售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)目總投資后有 69235萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)。 項(xiàng)目敏感度分析 在市場(chǎng)公允價(jià)格基礎(chǔ)下調(diào) 20% 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 市場(chǎng)評(píng)估基價(jià) 在基價(jià)下調(diào) 20% 項(xiàng)目可銷(xiāo)售收入 /物業(yè)資產(chǎn)總收入 （萬(wàn)元） (㎡ ) (元 /㎡ ) (元 /㎡ ) 1 零售商業(yè)建筑面積 14051 25000 20230 28102 28102 2 美美力誠(chéng)百貨建筑面積 30968 25000 20230 61936 3 高檔公寓住宅建筑面積 26147 16000 12800 33468 33468 4 酒店式公寓建筑面積 28037 16000 12800 35887 35887 5 公寓式寫(xiě)字樓建筑面積 32648 16000 12800 41789 41789 6 地下商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)建筑面積 48952 5000 4000 19581 小 計(jì) 139246 合計(jì) 220763 在項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格下調(diào) 20%的條件下，如本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為 220763萬(wàn)元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車(chē)庫(kù)部分不銷(xiāo)售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)目總投資后的稅前利潤(rùn)為 — 389萬(wàn)元。 仁安投資本項(xiàng)目將得到什么？ ?本項(xiàng)目位于成都市政府新區(qū)所在地最核心的地段，項(xiàng)目一旦建成將成為成都市的標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿參照項(xiàng)目。本項(xiàng)目是仁安進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)并樹(shù)立優(yōu)質(zhì)、精品、高檔品牌形象的最佳時(shí)機(jī)、最難得的途徑。 ?由恒邦置業(yè)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，必將使本項(xiàng)目無(wú)論是前期定位開(kāi)發(fā)、施工管理、后期銷(xiāo)售、招商、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都得以充分的保障。 項(xiàng)目投資分析評(píng)價(jià) ?本項(xiàng)目作為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿性、高端項(xiàng)目，投資開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目可迅速樹(shù)立開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的高端品牌形象。 ?項(xiàng)目地塊干凈、無(wú)拆遷，前期方案設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)均已完成，可很快獲得施工許可證，項(xiàng)目的投入產(chǎn)出周期短，資金的周轉(zhuǎn)速度快、回報(bào)非常大。這個(gè)模式不僅大大保障了商業(yè)后期招商、運(yùn)營(yíng)的成功，同時(shí)還為本項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定、持續(xù)、豐厚的商業(yè)物業(yè)租金收益。美美百貨開(kāi)業(yè)后，每年可為本項(xiàng)目帶來(lái) 5000— 7000萬(wàn)元的租金收益；加上地下商業(yè)、車(chē)庫(kù)物業(yè)的租金收益，項(xiàng)目每年可收取 6000— 8000萬(wàn)元的物業(yè)租金收益。 項(xiàng)目投資合作模式一 本項(xiàng)目投資總額為 6億元。 恒邦自有資金 1億元，不足部分的 ，并由恒邦 置業(yè)在項(xiàng)目回款后按階段支付資金利息。 美美所占的 10%股權(quán)，可由仁安、恒邦協(xié)商決定是否收購(gòu)其股權(quán)。 項(xiàng)目投資合作模式二 項(xiàng)目公司股本金按 1億元計(jì)。 管理模式： 三方成立董事會(huì)，作為項(xiàng)目公司最高決策機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目公司的日 常經(jīng)營(yíng)管理采取董事會(huì)授權(quán)的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:33:36 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自
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