【正文】 房地產(chǎn)智庫(kù)規(guī)劃：組團(tuán)式布局，設(shè)置小區(qū)公共及半公共空間， 人車分流，設(shè)外圍車行道路（ 6米寬、瀝青鋪設(shè)），入小區(qū)的大堂設(shè)計(jì)為其規(guī)劃亮點(diǎn) 人行主入口 車行主入口 緊急出入口 入小區(qū)大堂設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)建筑外觀：新古典風(fēng)格，真石漆飾面，高層公寓底層架空處理，并引入綠化 ?項(xiàng)目采用新古典建筑風(fēng)格，外立面以真石漆飾面 ?部分高層建筑做底層架空處理 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林景觀：規(guī)劃儀式感強(qiáng)的入口景觀主軸，總體高品質(zhì)硬質(zhì)景觀較少，園林部分堆坡處理營(yíng)造層次感，少水景，主要設(shè)置入口噴泉和中央小型水池，園林步道（多為 2米寬）鋪設(shè)滲水地磚 小水池 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)內(nèi)部配套：設(shè)沿街商業(yè)（ 1900平米）、辦公用房（ 619平米）、老人及兒童室外活動(dòng)設(shè)施、小型戲水池及公建配套（ 2023平米），總體較為簡(jiǎn)單 商業(yè)面積 1890平方米 辦公用房 619平方米 公建配套 2061平方米 600平方米 300平方米 150平方米 30平方米 370平方米 243平方米 368平方米 小區(qū)入口昭示性及儀式感較強(qiáng)的景觀軸線 綠地 親子樂園 小水池 老人健身 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型點(diǎn)評(píng) _3房 B戶型：戶型方正，全明設(shè)計(jì)、做到動(dòng)靜、干濕分離，無明顯缺點(diǎn)，南北大面寬雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)為其主要亮點(diǎn) 3房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計(jì) ?，具一定的尺度感 ?主臥套房設(shè)計(jì)，設(shè)雙臺(tái)盆以及步入式衣帽間 ?主臥設(shè)計(jì)飄窗 ?南北大面寬陽臺(tái)設(shè)計(jì)，使采光性能提升 ?衛(wèi)生間干濕分離 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型點(diǎn)評(píng) _4房 D戶型：方正、全明設(shè)計(jì)，大面寬雙陽臺(tái)、大面寬客廳、儲(chǔ)藏空間及飄窗設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 4房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計(jì) ? ?北向設(shè)計(jì) ?獨(dú)特儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)，提升空間利用率 ?南北臥室飄窗設(shè)計(jì)，增加使用空間 ?本戶型客戶詬病最多的是：要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型點(diǎn)評(píng) _4房 E戶型：方正、全明設(shè)計(jì)，大面寬雙陽臺(tái)、大面寬客廳、飄窗設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 4房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計(jì) ? ?北向設(shè)計(jì) 6米面寬陽臺(tái)，書房與其聯(lián)通 ?主臥飄窗設(shè)計(jì)，增加使用空間 ?本戶型客戶詬病最多的是：要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)公共部位裝修：地墻面飾以面磚，吊頂并配以簡(jiǎn)單燈飾，品質(zhì)感不強(qiáng)，受到客戶詬病，據(jù)悉未來地庫(kù)大堂僅做簡(jiǎn)單裝修 多層樓梯間 ?地面采用地磚鋪裝； 裝修較為簡(jiǎn)單 大堂及侯梯廳 ?地磚、墻磚鋪裝； 裝修較為簡(jiǎn)單 公共走道 ?地磚、墻磚鋪裝； ?吊頂 +普通燈飾 普通裝修 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)單元裝修：報(bào)價(jià) 2023元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，總體品質(zhì)感不強(qiáng)，部分大戶型設(shè)置衛(wèi)生間暖氣片，但客戶接受度一般 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 外墻 / 真石漆 大堂 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 侯梯廳 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 公共走道 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 電梯品牌 / 通力 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 客廳 地墻面、頂棚 實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙、局部石膏吊頂 餐廳 地墻面、頂棚 實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙、局部石膏吊頂 客衛(wèi) 墻地面、頂棚 地磚墻磚，防水石膏 吊頂 浴霸 未定 臺(tái)盆、坐便器、花灑、龍頭 科勒 主衛(wèi) 墻地面、頂棚 地磚墻磚，石膏吊頂 浴霸 未定 浴缸、臺(tái)盆、坐便器、花灑、龍頭 科勒 臥室 墻地面及頂棚 實(shí)木復(fù)合地板、工程 墻紙、局部吊頂 其他 開關(guān)插座 西門子 入戶門 實(shí)木裝甲門 戶內(nèi)門 實(shí)木貼皮 入戶門鎖 指紋密碼機(jī)械鎖 空調(diào)類型及品牌 戶式中央空調(diào)（特靈） 設(shè)可視對(duì)講機(jī) 未定 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /M2 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 廚房 墻地面及頂棚 地墻磚、吊頂 水槽、龍頭 龍頭為科勒，水槽 百鳥 櫥柜 博洛尼 脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠? 西門子 熱水器 采用空氣源熱泵 （天舒） 其它設(shè)施 西門子消毒柜 公共部位 住宅單元 住宅單元 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)衛(wèi)生間鏡面簡(jiǎn)單固定在墻上，未設(shè)防霧燈 樣板房實(shí)景圖 8米超大陽臺(tái)： ?地磚、普通燈飾 客廳 ?實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙、局部吊頂 ?博洛尼整體櫥柜 ?西門子油煙機(jī)、消毒柜 ?實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙 ?實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙配軟包 步入式衣帽間 科勒雙面盆，臺(tái)面質(zhì)感不佳 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)地庫(kù)設(shè)計(jì)：車位配比為 ，地上臨時(shí)車位沿道路兩側(cè)分散布置，地庫(kù)無采光天井，半數(shù)樓幢電梯不能直達(dá)地庫(kù)，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟 人行主入口 車行主入口 緊急出入口 電梯不能直達(dá)地庫(kù) ?機(jī)動(dòng)車 356輛，其中地下314輛，地面臨時(shí)停車位42輛，小區(qū)總共 511戶，車位配比為 ?地上臨時(shí)車位沿道路兩側(cè)分散布臵 ?地庫(kù)無采光天井 ?小區(qū)東側(cè) 6幢樓電梯不能直達(dá)地庫(kù)，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟，停車極為不便 1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)總結(jié)：園林品質(zhì)不高、地庫(kù)設(shè)計(jì)不合理、公共部位品質(zhì)不高及室內(nèi)裝修精細(xì)度不夠等問題值得注意，入小區(qū)的大堂設(shè)計(jì)、大面寬觀景陽臺(tái)等戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)值得借鑒 組團(tuán)式布局，設(shè)臵小區(qū)公共及半公共空間，人車分流，設(shè)外圍車行道路（ 6米寬、瀝青鋪設(shè)），入小區(qū)的大堂設(shè)計(jì)為其規(guī)劃亮點(diǎn) 高品質(zhì)硬質(zhì)景觀較少，園林部分堆坡處理營(yíng)造層次感，少水景，主要設(shè)臵入口噴泉和中央小型水池，園林步道（多為 2米寬）鋪設(shè)滲水地磚 規(guī)劃 園林景觀 戶型設(shè)計(jì) ? 公共部分：地墻面飾以面磚，簡(jiǎn)單吊頂并配以簡(jiǎn)單燈飾，品質(zhì)感不強(qiáng)，受到客戶詬病，據(jù)悉未來地庫(kù)大堂將做簡(jiǎn)單裝修 ? 住宅單元精裝修： 2023元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，櫥柜為博洛尼，潔具使用科勒品牌，客、餐廳、臥室均為實(shí)木復(fù)合地板鋪地，特靈戶式中央空調(diào)，部分大戶型設(shè)臵衛(wèi)生間暖氣片，但客戶接受度一般 裝修 新古典風(fēng)格，真石漆飾面，高層公寓底層架空處理，并引入綠化 建筑外觀 設(shè)沿街商業(yè)（ 1900平米）、辦公用房（ 619平米）、老人及兒童室外活動(dòng)設(shè)施、小型戲水池及公建配套（ 2023平米） 內(nèi)部配套 車位配比為 ，地上臨時(shí)車位沿道路兩側(cè)分散布臵，地庫(kù)無采光天井，半數(shù)樓幢電梯不能直達(dá)地庫(kù)，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟 地庫(kù)設(shè)計(jì) 方正、全明設(shè)計(jì)，大面寬雙陽臺(tái)、大面寬客廳、儲(chǔ)藏空間及飄窗設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)綠城玉蘭公寓 — 基本情況：總建面 ， 1200戶，小高層、高層公寓項(xiàng)目，受 7090政策的影響 ?區(qū)位： 崇川區(qū)世紀(jì)大道（近工農(nóng)南路），緊鄰南通市政府辦公大廈、政府配套區(qū)和體育會(huì)展中心； ?基本情況： 以小高層和高層為主，是南通熱銷的公寓豪宅項(xiàng)目，公寓售價(jià) /平米 總用地面積 76261平方米 總建筑面積 165734平方米 其中 地上 131688平方米 地下 34046平方米 住宅面積 121779平方米 90M2以下戶型面積 73311平方米 ， 占總住宅面積的 60% 社區(qū)配套面積 1410平方米 商鋪面積 3751平方米 會(huì)所面積 1982平方米 其他 766平方米 地下車庫(kù)面積 26347平方米 （ 包含人防掩蔽面積 9960平方米 ） 地下自行車庫(kù)面積 1699平方米 容積率 建筑密度 19% 綠地率 38% 總戶數(shù) 1200戶 地下機(jī)動(dòng)車位 763個(gè) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)規(guī)劃：“ L”型地塊，天然河道穿越地塊內(nèi)部，設(shè)置了 3大組團(tuán)，人車分流，車輛入小區(qū)后即直接入地庫(kù) 規(guī)劃布局： 1.“ L”型地塊，受地塊條件的限制，排布了 18棟 1118F的小高層 /高層。 3個(gè)組團(tuán) ，分 3期開發(fā) 、二期與三期之間有天然河道區(qū)隔，小區(qū)通過橋梁連接 ，一二期設(shè)臵主入口， 3期設(shè)臵次入口，車輛進(jìn)入后直接進(jìn)入地庫(kù) 一 期 二 期 三 期 主入口，車輛入小區(qū)直接進(jìn)入地庫(kù) 次入口，車輛入小區(qū)直接進(jìn)入地庫(kù) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)建筑外觀：新古典風(fēng)格，外立面為面磚，底層架空處理，架空層設(shè)置入戶大堂和公共活動(dòng)空間 ? 外立面： 新古典主義 風(fēng)格外立面， 瓷磚飾面 。 、木板、毛石等材料鋪地。 共設(shè)臵 3個(gè)地下車位入口，分別位于 3個(gè)組團(tuán)入口處。 ? 各樓棟均可實(shí)現(xiàn)地庫(kù) 電梯入戶 ? 車位配比： （ 1200戶，763個(gè)地下車位） m 房地產(chǎn)智庫(kù)小結(jié)：戶型設(shè)計(jì)中功能分區(qū)不合理等突出問題值得注意，建筑底層架空、入口具儀式感景觀軸設(shè)計(jì)、戶型子母門、 儲(chǔ)藏室、大面積陽臺(tái)等設(shè)計(jì) 亮點(diǎn)、地庫(kù)設(shè)計(jì)中采光天井設(shè)置值得我們借鑒 規(guī)劃 園林景觀 戶型設(shè)計(jì) 建筑外觀 內(nèi)部配套 地庫(kù)設(shè)計(jì) 車位配比僅為 ，車位數(shù)量偏少，各樓棟均可實(shí)現(xiàn)地庫(kù)電梯入戶，并設(shè)臵采光天井解決地下室采光通風(fēng)問題 設(shè)沿街商業(yè)（ 3700平米）、會(huì)所（ 2023平米）、室外泳池、老人、兒童戶外活動(dòng)區(qū)等 新古典風(fēng)格，外立面為面磚，底層架空處理，架空層設(shè)臵入戶大堂和公共活動(dòng)空間 主次入口分別設(shè)計(jì)了儀式感強(qiáng)的景觀主軸，借景天然水系并引入小區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)形成組團(tuán)庭院綠化空間，硬質(zhì)景觀與綠化搭配設(shè)臵，品質(zhì)相對(duì)較高 “ L”型地塊，天然河道穿越地塊內(nèi)部，設(shè)臵了 3大組團(tuán)，人車分流，車輛入小區(qū)后即直接入地庫(kù) 進(jìn)深較大，戶型功能分區(qū)不合理，但存在大面積弧形觀景陽臺(tái)、子母門、弧形窗、儲(chǔ)藏室等設(shè)計(jì)亮點(diǎn) m 房地產(chǎn)智庫(kù)報(bào)告主要內(nèi)容 南通高端公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 1 蘇州高端公寓產(chǎn)品借鑒 2 物業(yè)發(fā)展建議 3 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 m 房地產(chǎn)智庫(kù)規(guī)劃布局：建筑單體采用弧形布置形態(tài)，以金雞湖為中心，呈漣漪狀向西發(fā)散，與湖景和諧相融，并實(shí)現(xiàn)完全人車分流 社區(qū)水系 主要規(guī)劃特點(diǎn) ?依據(jù)“花園城市縮影”理念，共設(shè)城市廣場(chǎng)、茂林區(qū)、都市區(qū)、田園區(qū)四大區(qū)域，漸次呈現(xiàn)，和諧相融 ?低密度，高綠化，小區(qū)的規(guī)劃空間與金雞湖景觀自然呼應(yīng) ?由東向西、由低至高的空間建筑布局，結(jié)合對(duì)社區(qū)整體的抬高，可以獲得開闊的觀景視野，同時(shí)保障內(nèi)部良好私密性 ?建筑單體采用弧形布臵形態(tài)，以金雞湖為中心，呈漣漪狀向西發(fā)散，與湖景和諧相融 ?實(shí)現(xiàn)人車分流，在營(yíng)造社區(qū)整體感的基礎(chǔ)上，更加提高安全性，帶來品質(zhì)居住體驗(yàn) m 房地產(chǎn)智庫(kù)外立面：新古典風(fēng)格，石材、真石漆及竹陶搭配飾面，單體雙塔式坡屋面造型，配屋頂燈箱及陽臺(tái)景觀燈，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)感、美觀性 ?建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格； ?外立面材質(zhì)： 2層以下為大理石材質(zhì)，3層以上為真石漆以及墻面裝飾極具美觀性的竹陶； ?細(xì)節(jié)處理： 建筑頂部：?jiǎn)误w雙塔式坡屋面造造型，下方挑板承托和退臺(tái)挑空處理以及坡屋面頂部采用磨砂玻璃燈箱，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)感和獨(dú)特性； 陽臺(tái)：陽臺(tái)下方設(shè)臵景觀圓形小燈，夜色中凸顯項(xiàng)目美觀性和高品質(zhì)感 坡屋頂頂部采用 磨砂玻璃燈箱， 映乘在金雞湖夜色中，展現(xiàn)湖畔高品質(zhì)社區(qū)形象 單體雙塔式坡屋面 造型，下方 挑板承托和退臺(tái)挑空處理 ，使得坡屋頂如浮在建筑之上，顯得輕盈飄逸 采用 竹陶 裝飾（細(xì)劈開石頭質(zhì)感、極細(xì)長(zhǎng)條狀、仿花崗巖 ），具美觀性 陽臺(tái)下方設(shè)臵 景觀圓形小燈 ，夜色中凸顯項(xiàng)目整體的美觀性和高品質(zhì)感 m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林景觀綜述：以水為靈魂，設(shè)置立體景觀體系，使小區(qū)景觀體系富有動(dòng)感、層次性以及品質(zhì)感 ?采用“疊景”手法構(gòu)筑多層次景致，主入口景觀、溪流水岸、下沉式庭院以及中央水景錯(cuò)落有致 ?運(yùn)用一系列的溪流、水池、水景區(qū)分不同區(qū)域，滿足親近自然和水的原生需求 ?林蔭大道、散步道、廣場(chǎng)休閑等元素使建筑與自然景觀獲得互動(dòng) ?設(shè)有多個(gè)下沉式景觀廣場(chǎng)、屋頂綠化、平面綠化 ?地下生態(tài)景觀車庫(kù)，采用整體園林設(shè)計(jì)，綠樹、花木、流水環(huán)繞。車行道兩邊采用疊水景觀，地面使用不同層次毛石鋪裝降低車速提高安全性。 2. 在小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)臵適宜的健身器材，可供公共交流的開敞空間及安靜休憩的半