某地塊項目可行性分析報告-閱讀頁
2025-02-05 22:15本頁面
【正文】 .? 絕大部分都是使用權(quán)房、部分產(chǎn)權(quán)房或政府代管房。? 一些老花園洋房還要報上海市國家安全局備案定價原則 ? 出售價格然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向；其次取決于所擁有的花園面積的大小周邊生活配套情況也會對單價有一定影響。老洋房的使用限制 老洋房不同于其他住宅， 其用途是受到一定限制的 ，特別作為商業(yè)用房會受到一定的經(jīng)營限制，出于對一些歷史保護(hù)文化區(qū)原有風(fēng)貌保護(hù)的需要，有關(guān)主管部門會限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經(jīng)營，比如餐飲、娛樂場所等存在污染或安全隱患的經(jīng)營活動。相關(guān)政策法規(guī)上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)? 上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點多面廣。? 1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共 59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護(hù)單位。? 1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn) 162處優(yōu)秀近代建筑。相關(guān)政策? 1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制《上海市城市總體規(guī)劃（綱要）》時，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護(hù)，并列出了外灘、豫園、人民廣場、南京東路、興業(yè)路、思南路等 11個不同類型的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共 234個（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū) 22個）和歷史建筑群440處，總建筑面積為 ，其中花園住宅 144萬 M2。? 拆除重修 —— 即對原有風(fēng)貌街區(qū)進(jìn)行整體拆除后，按原建筑形式重新建造，如靜安區(qū)武定坊、升平街的改造。? 保護(hù)性改造 —— 即在充分保護(hù)歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)特色的前提下，適當(dāng)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的改造和功能的重組，提升歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)的藝術(shù)品位和文化、商業(yè)價值。消費群分析老洋房、別墅消費者特點分析? 在滬投資或工作的中高層外籍人士；? 港、澳、臺胞中事業(yè)有成回國定居者；? 國內(nèi)商界、文藝界成功人士；? 國內(nèi)外的實力企事業(yè)單位和跨國公司 這個人群往往是一個對舊上海有著強(qiáng)烈感情的人群，他們是花園洋房比較穩(wěn)定的客戶群。不打無準(zhǔn)備之仗。全球招標(biāo)，大師設(shè)計? 在本案定位完成后，制定項目改造的控制性規(guī)劃，即導(dǎo)則。全程報道，立體炒做? 一旦動遷完畢，從項目前期的定位思考、控規(guī)階段，新聞就展開報道，特別到全球招標(biāo)，評標(biāo)過程中，充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行立體宣傳、保證懸念不斷、熱點不斷。? 此方面可以借鑒北京國家大劇院、上海浦江兩岸開發(fā)中媒體報道的成功經(jīng)驗，真正做到讓媒體為本項目免費做廣告。項目經(jīng)濟(jì)效益 方案一項目經(jīng)濟(jì)評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)效益 方案一敏感性分析估算表 方案二：租售結(jié)合營銷組合為：? 30幢老別墅出售，均價 22023元 /M2 ；? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%；? 沿重慶南路新建五星級酒店。項目經(jīng)濟(jì)效益 方案二項目經(jīng)濟(jì)評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)效益 方案二敏感性分析估算表 方案三：只租不賣? 營銷組合為：? 30幢別墅出租，租金平均每月 200元 /M2 ，空置率 10%；? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%；? 沿重慶南路新建酒店。項目經(jīng)濟(jì)效益 方案三項目經(jīng)濟(jì)評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)效益 方案三敏感性分析估算表結(jié)論 ? 由以上對三種方案的分析測算，可以看出，這三種較簡單的經(jīng)營組合的各項財務(wù)指標(biāo)均達(dá)到獲利水平，且三種方案中最低的成本利潤率也能達(dá)到 % ，證明該項目是可行的。由于我們在測算中未考慮租金在收益期的波動，而隨著上海經(jīng)濟(jì)勢頭的持續(xù)向好，租金的上漲是必然的，因此，我們建議選用方案三（即全租方案）。? 文化意義： 如果成功規(guī)劃，成為一條人文休閑街，將成為上海新的高檔居住區(qū)和文化商業(yè)區(qū)，為上海向國際化大都市邁進(jìn)有積極作用。企業(yè)附加效應(yīng)? 盤活存量 :本項目的成功運作將盤活本企業(yè) 8,800萬元的存量資產(chǎn) (三林 /和平小區(qū) /花木小區(qū) )? 提升品牌 :不僅能為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，還對擴(kuò)大企業(yè)的知名度、提高企業(yè)聲譽、增加無形資產(chǎn)具有不可估量的作用。? 其它效應(yīng) :若項目運營成功，將全面優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)上市提供機(jī)
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