蒙城縣某地塊投資價(jià)值分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 一新，未來蒙城房地產(chǎn)市場購房的主體將會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有所變化，個(gè)人購房的比例還會(huì)進(jìn)一步升高，并會(huì)有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標(biāo)客戶群體的總量增大勢必會(huì)促使蒙城的房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定增長。以120130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以8090平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。根據(jù)地塊招標(biāo)文件規(guī)定，超六層的建筑（約45000平方米）不收城市建設(shè)配套費(fèi)用，,按100元每平方計(jì)，為：100元/㎡174137㎡=2191萬元本項(xiàng)目公共道路及綠化費(fèi)用投入按建筑面積計(jì)算,按80元每平方米計(jì)，為：80元/㎡219137㎡=719萬元 管理費(fèi)用為前期費(fèi)用、勘察\建筑\景觀設(shè)計(jì)、建筑安裝(綜合)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用的百分之二。=10699萬元 可售樓面地價(jià)=10699萬元247。近兩年國家相繼采取了一系列調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。本項(xiàng)目如以5500萬元的資本金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)金流是項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵,同時(shí)對(duì)項(xiàng)目操盤水平是個(gè)考驗(yàn),故在本項(xiàng)目實(shí)施時(shí)最好加大資本金投入,同時(shí)要加快啟動(dòng)項(xiàng)目融資,以規(guī)避項(xiàng)目資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日34 / 34。 根據(jù)前文對(duì)蒙城市場的調(diào)查、分析、預(yù)測，蒙城房地產(chǎn)正處于起步階段，有效需求旺盛，購買力強(qiáng)勁。二期工程（含一期商業(yè)），,可實(shí)現(xiàn)所得稅前利潤6500萬元，稅前自有資金利潤率達(dá)118%；，則可實(shí)現(xiàn)所得稅前利潤8500萬元，稅前自有資金利潤率達(dá)155%。采用假設(shè)開發(fā)法估算本地塊的市場價(jià)值。本項(xiàng)目小高層建筑安裝費(fèi)用按為1050元/㎡，多層建筑安裝費(fèi)用按為750元/㎡，小高層建筑面積為10459平方米，多層建筑面積為114545平方米，綜合平均為900元/平方米900元/㎡219137㎡=19722萬元包括居住小區(qū)3米以下幢間道路，小區(qū)綠化、化糞池、窨井，排水、排污管線，等費(fèi)用。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重普通多層和復(fù)式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。本項(xiàng)目可以整合相關(guān)資源，提高本項(xiàng)目的附加值。地塊平整，基本呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。，樓市開發(fā)有增無減 蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，分別以1200萬元、2610萬元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬元。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個(gè)較快增長，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。居住消費(fèi)增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價(jià)格區(qū)間。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對(duì)于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。而90㎡以下的戶型和140㎡％。 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110㎡—140㎡之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝 飾毛坯朝 向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會(huì)以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時(shí)競爭日趨激烈。地塊投資價(jià)值淺析蒙城縣0801地塊投資價(jià)值分析阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日蒙城縣200801地塊投資價(jià)值分析第一部分 市場調(diào)研蒙城房地產(chǎn)市場首要關(guān)注的是價(jià)格因素，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，；，同比增長67％。依此計(jì)算，100㎡—140㎡％，比重是相當(dāng)大的。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格開始迅速攀升，這是一個(gè)供需基本平衡，需求依然旺盛的市場。 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購住房時(shí)對(duì)面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90㎡以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15％； 選擇100㎡120㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0％； 選擇120㎡140㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1％； 選擇140㎡160㎡、160㎡以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9％和5％。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。各形態(tài)商業(yè)所占市場比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，㎡，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場
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