某地塊產品定位分析報告研討(存儲版)
【正文】 聯豐世紀苑 63 1460310 1350044 15909海光新都 40 —— 11500新典路 35 —— 18857京華苑 150 3層 11666根據周邊商業(yè)項目的情況商業(yè)均價為 15000元 /㎡ 左右項目介于段塘與聯豐社區(qū)之間，地理位置相對較好，但由于交通動線差，該區(qū)域商鋪價格表現相對較低，故我司參考了項目周邊商鋪的價格信息，以期發(fā)現項目商業(yè)價值。 01:22:3201:22:3201:22Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 01:22:3201:22:3201:224/5/2023 1:22:32 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 1:22:32 上午 1:22 上午 01:22:32四月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 四月 21四月 2101:22:3201:22:32April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 1:22:32 上午 1:22 上午 01:22:32四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:22:3201:22:3201:224/5/2023 1:22:32 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。天柳汀星座 3 57㎡ 2300元 /㎡ 區(qū)域內寫字樓售價參考項目價值評估項目價值評估SOHO評估租金基本在 — 元 /㎡ 項目定位項目定位產品定位產品定位產品定位產品定位居住公寓 +酒店式公寓 +SOHO+LOFT辦公 +街區(qū)商業(yè)物業(yè)類型確定原則：最大化實現地塊競爭力，弱化市場風險物業(yè)類型設想思路：價值標桿帶動整體，現金流和利潤產品引導客戶多元化居住公寓 SOHO、 LOFT辦公 酒店式公寓 街區(qū)商業(yè)項目主力產品，實現項目的快速變現，建議打造小面積、低總價具備高附加值的產品引爆市場介于市場低迷，不建議做高端寫字樓，建議做 SOHO以及LOFT類產品，面積不要太大，可辦公可居住，有很好的變通性，應對市場變化酒店的概念可提升項目形象，帶動項目整體的銷售利潤產品，價值最大化，也是項目的特色資源產品戰(zhàn)略分類產品戰(zhàn)略分類現金流產品居住公寓明星產品街區(qū)商業(yè)、LOFT辦公提升形象產品酒店式公寓重要產品SOHO利潤貢獻度低 高高形象貢獻度以下我們按照產品戰(zhàn)略分類模型，對各類產品進行分類：產品發(fā)展模式產品發(fā)展模式根據市場現狀、各類產品戰(zhàn)略地位，建議項目采用以下發(fā)展模式 ：以居住公寓為核心產品，實現快速變現，減少項目風險 以商業(yè)、 SOHO為重要產品，實現項目的長期增值收益酒店的概念可以提升項目整體形象，為項目增值123項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 融合了 公寓 +酒店式公寓 +街區(qū)商業(yè) +LOFT辦公 +SOHO的都市綜合體酒店式公寓SOHO公寓公寓 功能分布功能分布 2層位街區(qū)式商業(yè)， 4層為 LOFT辦公酒店式公寓SOHO辦公，主力面積 4060㎡酒店式公寓，公寓面積控制在 3050㎡之間居住型公寓，平層面積在 4060㎡，挑高面積在3040㎡SOHO經濟技術指標經濟技術指標產品類型 體量 (平方米 ) 備注SOHO寫字樓 11660 SOHO辦公，面積在 4060㎡LOFT辦公 3100 個性化辦公公寓 20400 平層面積在 4060㎡，挑高戶型在 3040㎡酒店式公寓 10560 平層產品，面積在 3050㎡商業(yè) 9000 體驗性商業(yè)街總用地面積： 25200㎡建筑占地面積： 8460㎡總建筑面積： 54720㎡容積率： 建筑密度： 34％綠地率： 30％項目 8大產品創(chuàng)新點創(chuàng)新一：國際新都市主義建筑立面創(chuàng)新二：自由挑高空間；自由空間，自由隨享；創(chuàng)新三： LOFT寫字樓LOFT英文原意是指 “ 在屋頂之下、存放東西的閣樓” ?？蛻袈殬I(yè)： 私營業(yè)主占半數左右，公務員、白領階層也有一定的比例，這也與項目的投資性質有關。解讀客戶解讀客戶在界定項目客戶之前，我們先來看看一下類同項目的客戶狀況，提供一定參考。供應量大，需求銳減，寫字樓市場面臨前所未有的挑戰(zhàn)，市場進入機會較差。： 1—— 供需比例失調后市研判后市研判 本年累計 去年同期 同比增減 %2023年 1月 567264 415153 2023年 2月 976491 793556 2023年 3月 1504847 1145393 2023年 4月 2152846 1650391 2023年 5月 2742939 2107159 2023年 6月 3373074 2587242 2023年 7月 4056378 3113769 2023年 8月 4674906 3629826 2023年 9月 5311282 4149052 2023年 10月 5874373 4635808 2023年 11月 6313681 5141632 2023年 12月 6784037 5650851 2023年 1月 418665 567284 2023年 2月 709464 976533 2023年－ 2023年寧波進出口總額列表（萬美元）持續(xù)下滑金融風暴對中國以外向型為主的沿海發(fā)達地區(qū)例如寧波的后續(xù)影響甚為嚴重，以外貿、貨代等向來是寧波寫字樓市場主力客戶的企業(yè)資金鏈均 “勒緊 ”，短時間內對辦公產品的需求不會大幅反彈。國貿 南部商務 區(qū) 60－ 140 9200 52－ 123 2個月 94 21％ 商務公寓 2500元 /㎡裝修標準湖光山舍 東錢湖 38115 4800－5600 19－ 60 1個月半 94 100% 商務公寓 1000元 /㎡裝修標準東寅商座 鄞州區(qū) 3070 12023 36－ 84 1個月半 142 25% 商務公寓 3000元 /㎡裝修標準利時盧森堡 中心區(qū) 40－ 60 85009000 36－ 54 1個月 345 86% 商務公寓 1500元 /㎡裝修標準濱江國際廣場 江東區(qū) 38—137 12023 45－ 164 2個月 238 48% 商務公寓 2500元 /㎡裝修標準盛世天城單身公寓 中心區(qū) 32－ 77 8000 30－ 40 9個月 196 87% 住宅公寓 800元 /平方米裝修標準迪賽明天廣場 中心區(qū) 24 9200 22 3個月 148 80% 商務公寓 1500元 /平方米裝修標準天水家園二期單身公寓 江北區(qū) 431150012023 4952 1個月 77 76% 住宅公寓 3000元 /平方米裝修標準
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