某地塊產(chǎn)品定位分析報(bào)告研討(存儲(chǔ)版)
【正文】 聯(lián)豐世紀(jì)苑 63 1460310 1350044 15909海光新都 40 —— 11500新典路 35 —— 18857京華苑 150 3層 11666根據(jù)周邊商業(yè)項(xiàng)目的情況商業(yè)均價(jià)為 15000元 /㎡ 左右項(xiàng)目介于段塘與聯(lián)豐社區(qū)之間，地理位置相對較好，但由于交通動(dòng)線差，該區(qū)域商鋪價(jià)格表現(xiàn)相對較低，故我司參考了項(xiàng)目周邊商鋪的價(jià)格信息，以期發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 01:22:3201:22:3201:22Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 01:22:3201:22:3201:224/5/2023 1:22:32 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 1:22:32 上午 1:22 上午 01:22:32四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 四月 21四月 2101:22:3201:22:32April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 1:22:32 上午 1:22 上午 01:22:32四月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:22:3201:22:3201:224/5/2023 1:22:32 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。天柳汀星座 3 57㎡ 2300元 /㎡ 區(qū)域內(nèi)寫字樓售價(jià)參考項(xiàng)目價(jià)值評估項(xiàng)目價(jià)值評估SOHO評估租金基本在 — 元 /㎡ 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位居住公寓 +酒店式公寓 +SOHO+LOFT辦公 +街區(qū)商業(yè)物業(yè)類型確定原則：最大化實(shí)現(xiàn)地塊競爭力，弱化市場風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)類型設(shè)想思路：價(jià)值標(biāo)桿帶動(dòng)整體，現(xiàn)金流和利潤產(chǎn)品引導(dǎo)客戶多元化居住公寓 SOHO、 LOFT辦公 酒店式公寓 街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目主力產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速變現(xiàn)，建議打造小面積、低總價(jià)具備高附加值的產(chǎn)品引爆市場介于市場低迷，不建議做高端寫字樓，建議做 SOHO以及LOFT類產(chǎn)品，面積不要太大，可辦公可居住，有很好的變通性，應(yīng)對市場變化酒店的概念可提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的銷售利潤產(chǎn)品，價(jià)值最大化，也是項(xiàng)目的特色資源產(chǎn)品戰(zhàn)略分類產(chǎn)品戰(zhàn)略分類現(xiàn)金流產(chǎn)品居住公寓明星產(chǎn)品街區(qū)商業(yè)、LOFT辦公提升形象產(chǎn)品酒店式公寓重要產(chǎn)品SOHO利潤貢獻(xiàn)度低 高高形象貢獻(xiàn)度以下我們按照產(chǎn)品戰(zhàn)略分類模型，對各類產(chǎn)品進(jìn)行分類：產(chǎn)品發(fā)展模式產(chǎn)品發(fā)展模式根據(jù)市場現(xiàn)狀、各類產(chǎn)品戰(zhàn)略地位，建議項(xiàng)目采用以下發(fā)展模式 ：以居住公寓為核心產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 以商業(yè)、 SOHO為重要產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期增值收益酒店的概念可以提升項(xiàng)目整體形象，為項(xiàng)目增值123項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目規(guī)劃方案 融合了 公寓 +酒店式公寓 +街區(qū)商業(yè) +LOFT辦公 +SOHO的都市綜合體酒店式公寓SOHO公寓公寓 功能分布功能分布 2層位街區(qū)式商業(yè)， 4層為 LOFT辦公酒店式公寓SOHO辦公，主力面積 4060㎡酒店式公寓，公寓面積控制在 3050㎡之間居住型公寓，平層面積在 4060㎡，挑高面積在3040㎡SOHO經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品類型 體量 (平方米 ) 備注SOHO寫字樓 11660 SOHO辦公，面積在 4060㎡LOFT辦公 3100 個(gè)性化辦公公寓 20400 平層面積在 4060㎡，挑高戶型在 3040㎡酒店式公寓 10560 平層產(chǎn)品，面積在 3050㎡商業(yè) 9000 體驗(yàn)性商業(yè)街總用地面積： 25200㎡建筑占地面積： 8460㎡總建筑面積： 54720㎡容積率： 建筑密度： 34％綠地率： 30％項(xiàng)目 8大產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)創(chuàng)新一：國際新都市主義建筑立面創(chuàng)新二：自由挑高空間；自由空間，自由隨享；創(chuàng)新三： LOFT寫字樓LOFT英文原意是指 “ 在屋頂之下、存放東西的閣樓” 。客戶職業(yè)： 私營業(yè)主占半數(shù)左右，公務(wù)員、白領(lǐng)階層也有一定的比例，這也與項(xiàng)目的投資性質(zhì)有關(guān)。解讀客戶解讀客戶在界定項(xiàng)目客戶之前，我們先來看看一下類同項(xiàng)目的客戶狀況，提供一定參考。供應(yīng)量大，需求銳減，寫字樓市場面臨前所未有的挑戰(zhàn)，市場進(jìn)入機(jī)會(huì)較差。： 1—— 供需比例失調(diào)后市研判后市研判 本年累計(jì) 去年同期 同比增減 %2023年 1月 567264 415153 2023年 2月 976491 793556 2023年 3月 1504847 1145393 2023年 4月 2152846 1650391 2023年 5月 2742939 2107159 2023年 6月 3373074 2587242 2023年 7月 4056378 3113769 2023年 8月 4674906 3629826 2023年 9月 5311282 4149052 2023年 10月 5874373 4635808 2023年 11月 6313681 5141632 2023年 12月 6784037 5650851 2023年 1月 418665 567284 2023年 2月 709464 976533 2023年－ 2023年寧波進(jìn)出口總額列表（萬美元）持續(xù)下滑金融風(fēng)暴對中國以外向型為主的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)例如寧波的后續(xù)影響甚為嚴(yán)重，以外貿(mào)、貨代等向來是寧波寫字樓市場主力客戶的企業(yè)資金鏈均 “勒緊 ”，短時(shí)間內(nèi)對辦公產(chǎn)品的需求不會(huì)大幅反彈。國貿(mào) 南部商務(wù) 區(qū) 60－ 140 9200 52－ 123 2個(gè)月 94 21％ 商務(wù)公寓 2500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)湖光山舍 東錢湖 38115 4800－5600 19－ 60 1個(gè)月半 94 100% 商務(wù)公寓 1000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)東寅商座 鄞州區(qū) 3070 12023 36－ 84 1個(gè)月半 142 25% 商務(wù)公寓 3000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)利時(shí)盧森堡 中心區(qū) 40－ 60 85009000 36－ 54 1個(gè)月 345 86% 商務(wù)公寓 1500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)濱江國際廣場 江東區(qū) 38—137 12023 45－ 164 2個(gè)月 238 48% 商務(wù)公寓 2500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)盛世天城單身公寓 中心區(qū) 32－ 77 8000 30－ 40 9個(gè)月 196 87% 住宅公寓 800元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)迪賽明天廣場 中心區(qū) 24 9200 22 3個(gè)月 148 80% 商務(wù)公寓 1500元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)天水家園二期單身公寓 江北區(qū) 431150012023 4952 1個(gè)月 77 76% 住宅公寓 3000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)
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