【正文】 679230平方米 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 /㎡ 住宅 高層 、小高層 蘇州蘇房物 業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1:1 項目定位 ： 剛需社 區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層 ，小高 層， 78132㎡剛需社區(qū) 客戶定位： 剛 需，戶 型面積 78132平 ，以兩房三房為主 。 在售均價 ： 1150014000元 /平米 面積 樓幢總計 100㎡以下 100130㎡ 小計 房型 兩房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 9層以下小高層 16 425 400 825 1418層高層 25 2929 1037 3966 總計 41 3354 1437 4791 占比 75% 25% 三、木瀆地塊項目定位 可 供借鑒競品 分析 誠河新旅城 可 供借鑒競品分 析 — 正榮華府客戶 分析 三、木瀆地塊項目定位 20% 50% 20% 5% 5% 成交客戶居住區(qū)域分析 姑蘇區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 園區(qū) 其他 45% 35% 10% 5% 5% 成交客戶工作區(qū)域分析 吳中區(qū) 姑蘇區(qū) 新區(qū) 園區(qū) 其他 5% 15% 40% 20% 15% 5% 成交客戶年齡段分析 25歲以下 2530 3035 3540 4045 45歲以上 40% 40% 20% 成交客戶置業(yè)情況分析 首次置業(yè) 二次置業(yè) 三次及以上置業(yè) 40% 40% 10% 5% 3% 2% 成交客戶關(guān)注因素分析 戶型 價格 區(qū)域配套 品牌 外立面 景觀 10% 30% 40% 20% 成交客戶家庭結(jié)構(gòu)分析 單身 夫妻 一家三口 四人以上 可 供借鑒競品 分析 — 正榮華府成交分析 15% 30% 42% 8% 5% 成交總價分析 105135萬 135180萬 180220萬 220萬 250萬 250萬以上 三、木瀆地塊項目定位 15% 30% 42% 8% 5% 成交面積分析 90平以下 100120平 120135平 143平 165平以上 15% 70% 10% 5% 成交戶型分析 小三房 三房 四房 大四房 15% 60% 25% 成交單價分析 1202313000元 1300014000元 14000元以上 木瀆項目 定位 —— SWOT分析 優(yōu)勢： 木瀆核心區(qū)域： 吳中區(qū)次級中心是項目發(fā)展契機(jī)。 機(jī)會： 需求： 目前整體蘇州購房需求旺盛，特別是高端改善市場，基本出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住，也有學(xué)區(qū)需求。 ?隨著園區(qū)價格的丌斷拔高，姑蘇區(qū)商品房的逐步減少 ，吳中區(qū) 作為蘇州市城市副中心必將是繼園區(qū)以后的第二個核心區(qū)域，目前區(qū)位地塊 價格正處亍上升， 現(xiàn)階段適合獲取土地。 ?項目南向面寬較大，可設(shè)置四面寬朝南產(chǎn)品。 ? 項目產(chǎn)品形態(tài)、地理位置優(yōu)亍正榮華府，戶型相同情況下，我司再壓縮面積 10%，因此建議價格略高亍正榮華府 10%即可。 ? 項目臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，地理位置優(yōu)越，吳中區(qū)區(qū)域商品房去化量逐年升高，而供應(yīng)量丌斷下降，市場上升推力明顯。 *根據(jù)本項目的客群定位和地段特性，本項目產(chǎn)品線定位為“ 2B” 。 三、木瀆地塊項目定位 木瀆客 群分析 類別 需求戶型 需求面 積 特點(diǎn) 敏感點(diǎn) 家庭年收 入 情況 功能改善 大三 房 125㎡及以下 年齡在 3040歲，受過高等教育，工作穩(wěn)定、收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 子女已經(jīng)入學(xué)或即將入學(xué)，家庭重心向孩子偏移，和老人同住 對房屋功能結(jié)構(gòu)有一定 要求 高質(zhì)量的教育資源，周邊建有小學(xué)、中學(xué) （教育） 周邊有大型超市、菜場等生活配套（配套） 周邊道路暢通，臨近區(qū)域主干道，出行不堵（交通） 周邊建有運(yùn)動場館、市政公園等設(shè)施，適合老人、小孩運(yùn)動娛樂的場所（市政設(shè)施） 1520萬 品質(zhì)改善 四 房 125144㎡ 年齡在 3550歲，有一定社會地位，中產(chǎn)階級，積蓄頗豐 子女已經(jīng)成年，組建小家庭（分開居?。?，父母年齡較大 目前住房周邊環(huán)境差，居民素質(zhì) 一般 區(qū)域環(huán)境良好，項目周邊有湖、河、山等景觀資源（區(qū)域環(huán)境） 項目內(nèi)部有較好綠化，建有會所或運(yùn)動設(shè)施（項目品質(zhì)） 物業(yè)較好，能夠提供一些特色服務(wù)（物業(yè)） 良好的開發(fā)商品牌口碑，最好是區(qū)域內(nèi)開發(fā)過高端項目（品牌） 2030萬 高端改善 大四房 144170㎡ 年齡在 4060歲，社會地位高，擁有不菲身家 不同區(qū)域有多處住宅，對住房有自己的理解 是否購房不影響目前生活，只有非常認(rèn)可才會選擇購買 項目具備良好的區(qū)域、內(nèi)部環(huán)境，能夠體現(xiàn)身份和實力（項目定位） 小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平、文化素質(zhì)較高（人文素質(zhì)） 建筑密度小，容積率低，景觀良好，會所設(shè)施齊全，車位充足（品質(zhì)） 成熟的物業(yè)、良好的企業(yè)口碑（品牌） 差異化的項目塑造，具有自身特色（差異化） 3050萬 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊客戶定位 木瀆地塊項目定位 三、木瀆地塊項目定位 ?通過上述分析可以得出結(jié)論 ，木瀆地 塊 建議定位高端品質(zhì)社區(qū)，利用 18層小高層提升項目溢價，在保證利潤的同時中速銷售。 三、木瀆地塊項目定位 A、木瀆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上 班族以及政府、企事業(yè)單位工作人 員 35% B、木瀆鎮(zhèn)、胥口、光福拆遷戶 、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有居民， 占比 20% C、高新區(qū)獅 山區(qū)域部 分外溢客戶， 占比 20% 說明：這部分人 ，他們 大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房價擠壓，無力在新區(qū)獅山購房 ，木瀆便利交 通及價格洼地是他們考慮的主要因素，他們對小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高。 劣勢： 配套不完善： 項目周邊辦公、住宅、商業(yè)項目目前較多處于規(guī)劃階段，區(qū)域人氣在一段時間內(nèi)較難形成規(guī)模。隨著蘇州市場的不斷升溫，房價也隨之上漲，目前價格已經(jīng)達(dá)到 14500元 /平 米 . 在售均價： 14500元 /平米 主要競品項目 旭輝香格里 面積 樓幢總 計 96㎡ 120㎡ 140㎡ 165㎡ 以上 小計 房型 三房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳 兩衛(wèi) 五房兩廳 兩衛(wèi) 67層洋房 7 0 0 174 34 208 1826層高層 10 546 546 0 0 1092 總計 546 546 174 34 1300 占比 42% 42% 13% 3% 100% 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎(chǔ)信息 項目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州誠河置業(yè) 270000 500000 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 、多層、小 高層 蘇州悅?cè)A置合物業(yè)有限公司 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1:1 項目定位 ： 中端社 區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層 ，多層，小高層中端性 社區(qū) 客戶定位 ： 剛需客 戶為主，戶型面 積 76134平 ， 以兩房、三房 為主 。 近期銷售情況簡介： 該項目屬 亍城市綜合體，關(guān)注度較高的紅星生活廣場 2023年 5月范冰冰親臨現(xiàn)場互勱， 7月首次開盤，高層 9500元 /平米均價上市，銷售業(yè)績丌錯，持續(xù)加推高層。 ?對比 2023年 7480套區(qū)域銷量，各區(qū)域房源嚴(yán)重的供不應(yīng)求。 ?面積過大的別墅和大平層產(chǎn)品在該區(qū)域銷售量較少。 ?價格：該區(qū)域上半年成交均價在 10800元 /㎡左右徘徊，下半年達(dá)到 11800元 /㎡，增幅在 10%左右。 地塊小結(jié) 三、木瀆地塊項目定位 三、木瀆地塊項目定位 木瀆區(qū)域供求關(guān)系 以上 2023年數(shù)據(jù)僅截止 12月 21日。出讓人承諾的供水、排污、雨水，距地塊紅線 200米范圍內(nèi)視作到位。 二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場情況 吳中房地產(chǎn)市場板塊劃分情況 甪直板塊 城區(qū)板塊 吳中區(qū)是蘇州市面積最大的區(qū)域，總共分為六個板塊：城區(qū)板塊、木瀆鎮(zhèn)板塊、甪直鎮(zhèn)板塊、位于園區(qū)邊緣尹山湖板塊、城南越溪板塊、環(huán)太湖太湖新城板塊。 一． 吳中區(qū)概況 吳中 區(qū)交通 主要管道路網(wǎng) 隨著中環(huán)西線的貫通，吳中區(qū)路網(wǎng)得到進(jìn)一步完善， 30分鐘內(nèi)可達(dá)到蘇州各大區(qū)域。 吳中區(qū) 區(qū)域劃分 ?甪直板塊、木瀆板塊 產(chǎn)業(yè)、旅游 ?尹山湖板塊 休閑、居住 ?環(huán)太湖板塊 科技、山水、創(chuàng)新、金融、旅游 ?城南越 溪板塊 教育、創(chuàng)新 ?城區(qū)板塊 商貿(mào)、文體、科技、金融 一． 吳中區(qū)概況 甪直板塊 新雙湖板塊 城區(qū)板塊 城南越溪板塊 吳中區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局 一． 吳中 區(qū) 概況 2023年吳中區(qū)完成了吳 中開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會各項事業(yè)迅速騰飛，形成了以蘇州吳中太湖新城為龍頭，城南建成區(qū)和越溪城市副中心、尹山湖 下 轄蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、穹窿山風(fēng)景管理區(qū)和 7個鎮(zhèn)、 8個街道及 6個國家 4A級景區(qū)。甪直板塊打造 自然 生態(tài)環(huán)境 良好的 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 。提出 以“太湖、古鎮(zhèn)、都市”為著力點(diǎn)，驅(qū)勱實現(xiàn)“國際濱湖休閑度假旅游名區(qū)”的總體目標(biāo) 。 ?價格：自 11年以后價格波勱相對較小，自 2023年開始價格進(jìn)入平穩(wěn)上升通道，年漲幅在 35%。第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)發(fā)達(dá) 居住用地 木瀆板塊居住用地供應(yīng)較為集中，現(xiàn)已經(jīng)基本開發(fā)完畢，未來土地供應(yīng)稀缺。 三、木瀆地塊項目定位 ? 項目位亍吳中區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整體規(guī)劃非常完善，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ?需求