【正文】 住宅 高層 、小高層 蘇州蘇房物 業(yè) 車(chē)位配比 景觀(guān)公司 建筑公司 裝修公司 1:1 項(xiàng)目定位 ： 剛需社 區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層 ，小高 層， 78132㎡剛需社區(qū) 客戶(hù)定位： 剛 需，戶(hù) 型面積 78132平 ，以?xún)煞咳繛橹?。 近期銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介： 該項(xiàng) 目剛需和改善兩相宜， 2023年 9月 23日首 次開(kāi)盤(pán) ，高層均價(jià) 8400元 入市，銷(xiāo)量丌錯(cuò)，隨著 15年的樓市升溫和土拍越演越烈 ，價(jià) 格也丌斷上漲 ，至今高層價(jià) 格已經(jīng)達(dá)到 12023。疊墅面積 120268平。 ?獅山區(qū)域精裝項(xiàng)目較少，毖坯房源為主。 ?木瀆核心區(qū)精裝項(xiàng)目只有一個(gè)旭輝香格里。 時(shí)間 125平米以下成交總量 9000元 /平米以下 900010000元/平米 1000011000元/平米 1100012023元/平米 1202313000元/平米 1300014000元/平 米 14000元/平 米以上 小計(jì) 2023 3007 1307 551 453 576 97 18 5 3007 2023 3926 676 743 1269 670 118 447 3 3926 2023 3514 969 358 610 926 288 352 11 3514 2023 4829 889 1088 1067 655 519 503 108 4829 合計(jì) 15276 3841 2740 3399 2827 1022 1320 127 15276 時(shí)間 125144平米成交總量 9000元/平米以下 900010000元 /平米 1000011000元 /平米 1100012023元 /平米 1202313000元 /平米 1300014000元 /平米 14000元 /平米以上 小計(jì) 2023 593 172 148 103 140 21 7 2 593 2023 899 72 286 294 154 25 68 0 899 2023 956 99 139 325 111 18 255 9 956 2023 1039 48 261 201 82 71 237 139 1039 合計(jì) 3487 391 834 923 487 135 567 150 3487 時(shí)間 144165平米 成交總量 9000元 /平米以下 900010000元/平米 1000011000元/平米 1100012023元/平米 1202313000元/平米 1300014000元/平米 14000元/平米以上 小計(jì) 2023 18 5 0 0 11 0 1 1 18 2023 62 5 9 19 13 2 0 14 62 2023 61 11 2 2 23 1 7 15 61 2023 76 1 1 1 3 5 44 21 76 合計(jì) 217 22 12 22 50 8 52 51 217 時(shí)間 165以上平米成交總量 9000元/平米以下 900010000元 /平米 1000011000元 /平米 1100012023元 /平米 1202313000元 /平米 1300014000元 /平米 14000元 /平米以上 小計(jì) 2023 256 5 4 18 100 22 55 52 256 2023 194 14 16 5 52 21 23 63 194 2023 270 11 8 17 3 25 31 175 270 2023 261 19 9 21 1 31 61 119 261 合計(jì) 981 49 37 61 156 99 170 409 981 木瀆歷 年各面積段成交單價(jià)分析 從該區(qū)域往年數(shù)據(jù)來(lái)看， 144以?xún)?nèi)的客群大多單價(jià)接受度還在 12023以?xún)?nèi)，而 144平米 170平米房源隨著正榮華府疊加產(chǎn)品、紅星生活廣場(chǎng)疊加別墅的熱銷(xiāo)，總價(jià)控制合理的高端品質(zhì)產(chǎn)品有較好的市場(chǎng)前景 。 近期供地 遠(yuǎn)期供地 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊 上市后主主要競(jìng)品庫(kù)存分析 結(jié)論： 庫(kù)存 102萬(wàn)方， 2023年下半年本案上市后，競(jìng)品庫(kù)存體量幵丌是很大，因此建議我司重點(diǎn)跟進(jìn)此地塊。 ?供應(yīng)：該區(qū)域房源供應(yīng)從 6月開(kāi)始，在 9月達(dá)到高峰。該范圍內(nèi)所有已拍地塊未全部上市，未來(lái)有 量，存在很大機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 就木瀆地塊自身來(lái)講，各項(xiàng)挃標(biāo)合理，規(guī)模適中，北邊西邊沿河，南向面寬較大，有利亍規(guī)劃布局。 ?另外，項(xiàng)目 東南角側(cè)為大運(yùn)城售樓處， 目前該 項(xiàng)目在售，拆除售樓處需要一定時(shí)間。 項(xiàng)目概況 —配套 教育 商業(yè) 休閑 醫(yī)療 紅星國(guó)際生活廣場(chǎng) 獅山區(qū)域 木瀆項(xiàng)目 概況 —周邊規(guī)劃 另：蘇 州吳中區(qū) 土地儲(chǔ)備中心出讓文件明確：地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（通路、通電、供水、排污、雨水、通訊、通有線(xiàn)電視），但“七通”丌作為土地交付時(shí)的前置條件。 產(chǎn)業(yè)布局 木瀆古鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)丌斷降低，耕地在逐步減少 ，第二產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，高新產(chǎn)業(yè) 崛起，通訊設(shè)備，計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)有較大潛力。 ?需求：全年成交呈現(xiàn)上升事態(tài)，房源供丌應(yīng)求狀態(tài)。 ?需求： 09年受政策利好影響出現(xiàn)一定的需求井噴，自 11年開(kāi)始需求開(kāi)始出現(xiàn)階梯式上升，至 2023年出現(xiàn)成交井噴效應(yīng)。 石湖景區(qū) 環(huán)太湖休閑度假帶 太湖山水城旅游度假 區(qū) 西山景區(qū) 東 山景區(qū) 甪直古鎮(zhèn) 南太湖生態(tài)休閑區(qū) 東太湖景區(qū) 吳中區(qū)交通 輕軌 一． 吳中區(qū)概況 已建成輕軌一號(hào)線(xiàn)：從吳中區(qū)木瀆 新區(qū)獅山核心區(qū) 姑蘇區(qū)市中心 園區(qū)現(xiàn)代大道沿線(xiàn) 湖東鐘南街 吳中區(qū) 在建輕軌七號(hào)線(xiàn)一期： 木里 →蘇州灣北 → 天鵝蕩路 → 文溪路 → 越溪 →石湖莫舍 →蠡墅 →紅莊 規(guī)劃中輕軌五號(hào)線(xiàn)：太湖度假區(qū) 集散中心 → 花墩村 → 石中路 → 育新路 → 茅蓬路 → 上供路 → 木瀆南 →金山路 → 金楓路南 → 楓瑞路 → 長(zhǎng)浜橋 → 塔園路南 → 竹園路 → 港務(wù)路 →勞動(dòng)路 → 盤(pán)胥路 →南門(mén) → 南園路 → 莫邪路 → 通園路 →星港街 → 星波街 → 李公堤 → 石蓮街 → 星湖街 → 車(chē)斜路 → 園區(qū)體育中心 → 方洲公園 →星塘街 → 沈滸路 → 榭雨街 →葑亭大道 → 陽(yáng)澄湖（站點(diǎn)未最終確定）。 吳中綜合保稅區(qū) 吳淞江科技工業(yè)園 尹山國(guó)際汽車(chē)城 河?xùn)|高新工業(yè) 旺山高科技工業(yè)園 東太湖科技金融城 東吳工業(yè)園 吳中區(qū)旅游服務(wù)業(yè) —環(huán)太湖山水文化大園林 一． 吳中區(qū) 概況 蘇州市吳中區(qū)旅游資源豐富，在蘇州市旅游的位置 丼足輕重 ， 擁有 蘇州太湖國(guó)家休閑度假 旅游區(qū)， 占太湖 2/3的面積，占據(jù)江南 10大水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的 3席（甪直、木瀆、光福）， 包攬?zhí)K州 10大最美鄉(xiāng)村的 7個(gè) 。木瀆板塊是蘇州西南片區(qū)繁華城鎮(zhèn)中心。 一． 吳中區(qū)概況 吳中 區(qū) 用地布局不功能分區(qū)：蘇州吳中區(qū)分為六大板塊，從東往西分別是甪直板塊、新雙湖板塊、城區(qū)板塊、城南越溪板塊、木瀆板塊和環(huán)太湖板塊。木瀆 地塊 項(xiàng)目定位報(bào)告 一． 吳中 區(qū)概況 二． 吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 三． 木瀆 地塊項(xiàng)目定位 吳中區(qū)簡(jiǎn)介 吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，東連昆山市，南接吳江區(qū)，西銜太湖，與無(wú)錫、浙江省湖州隔湖相望。 一． 吳中 區(qū)概況 吳中區(qū)整體定位概況 規(guī)劃定位：依托西南區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)若干年內(nèi)，把蘇州木瀆建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀(guān)光、科技研發(fā)中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。城南越溪是吳中城區(qū)的城市副中心 。獨(dú)墅湖雙湖新城區(qū)為支撐的“一體兩翼”城市板塊和以吳中綜合保稅區(qū)、東太湖科技金融城、吳淞江科技產(chǎn)業(yè)園、河?xùn)|高新工業(yè)園、東吳工業(yè)園、旺山高科技工業(yè)園、尹山國(guó)際汽車(chē)城“四園一區(qū)二城”的產(chǎn)業(yè)載體。遠(yuǎn)程 候機(jī)樓、各種類(lèi)型的旅游集散服務(wù)體系，完善吳中旅游綜合服務(wù)體系 。 二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系 20232023 ?供應(yīng)：吳中區(qū)市場(chǎng)自 10年開(kāi)始，供求基本穩(wěn)定， 1 14年新區(qū)供應(yīng)大量土地，價(jià)格雖然穩(wěn)重上升，但銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大。 二、吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 吳中區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系 2023年月度數(shù)據(jù) ?供應(yīng)： 2023年供應(yīng)量主要集中上半年 36月及下半年 9月份。 本案 項(xiàng)目 名稱(chēng)：正榮華府 產(chǎn)品類(lèi)型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價(jià) 14000元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱(chēng)： 永新大成郡 產(chǎn)品 類(lèi)型： 高層 在 售面積 ： 86180㎡ 均價(jià) 12023元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱(chēng)： 紅星 國(guó)際生活廣場(chǎng) 產(chǎn)品 類(lèi)型： 高層、洋房、商業(yè) 在 售面積 ： 97137㎡ 均價(jià) 1250013500元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱(chēng)： 誠(chéng)河新旅城 產(chǎn)品 類(lèi)型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 95133㎡ 均價(jià) 11500元 /㎡ 獅山區(qū)域 項(xiàng)目 名稱(chēng)： 尼盛濱江城 產(chǎn)品類(lèi)型： 高層、小高層 在售面積 ： 80108㎡ 均價(jià) 8500元 /㎡ 項(xiàng)目 名稱(chēng)： 旭輝香格里 產(chǎn)品 類(lèi)型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 90120㎡ 均價(jià) 14000元 /㎡ 木瀆板塊 木瀆板塊 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆項(xiàng)目 概況 —木瀆規(guī)劃分區(qū) 規(guī)劃 蘇州木瀆鎮(zhèn)打造歷史文化名鎮(zhèn)，核心住宅區(qū)較為顯著，周邊商業(yè)環(huán)繞，出行便捷，教育用地分布也較為集中，工廠(chǎng)在木瀆北部的高新區(qū)。 地鐵一號(hào)線(xiàn) 獅山區(qū)域 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 本案 華潤(rùn)萬(wàn)家 木瀆南行實(shí)驗(yàn)小學(xué) 木瀆范仲淹實(shí)驗(yàn)小學(xué) 新區(qū)一中 外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 木瀆第五小學(xué) 美羅 泉屋 蘇州樂(lè)園 木瀆實(shí)驗(yàn)中學(xué) 天虹百貨 木瀆商城 東門(mén)町 大潤(rùn)發(fā) 金楓時(shí)代廣場(chǎng) 木瀆影視城 木瀆人民醫(yī)院 歐德福販物中心 中 環(huán) 西 線(xiàn) 本案 位亍 吳