【正文】 20236 精裝 90120 14500 130180 4561 677 67層洋房 20236 精裝 140165 15000 196300 4561 84 誠河新旅城 1418層高層 20237 毛坯 76135 11500 92155 2100 499 9層以下小高層 20237 毛坯 90130 13000 110185 2100 11 總計 4530 ?2023年該區(qū)域內(nèi)剛需、改善型房源均取得了很好的銷售結果。 ?面積控制合理的高品質(zhì)產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的銷售結果。 三、木瀆地塊項目定位 獅山區(qū)域主要競品基本情況 ?2023年該區(qū)域內(nèi)改善型房源均取得了很好銷售成績。 ?面積控制合理的高品質(zhì)產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的售結果。 競品項目 產(chǎn)品類型 建筑面積 （方 ） 首次開盤時間 是否精裝 面 積（ ㎡ ） 單價（ 元 /㎡ ） 總價（萬元） 樓面 價（元 /㎡ ） 2023年銷量（套數(shù)） 獅山御園 7層平層 20239 毛坯 143173 31000 403705 11089 247 4層 疊 墅 20239 毛坯 168397 37000 11089 256 龍湖時代天街 30層以上高層 750000 20235 毛坯 105178 23000 241409 4658 870 招商學府 30層以上高層 133319 20239 精裝 62160 23000 128842 10272 250 6層以下疊墅 85989 202310 精裝 134280 23000 350640 10272 100 荷瀾廷 12層小高 層 58839 20237 毛坯 104125 20230 237288 9245 465 7層以下洋房 114219 20237 毛坯 105141 22023 270450 9245 447 佳兆業(yè)廣場 26層 高層 18533 202312 毛坯 88123 20230 175250 7952 100 9層小高層 86129 202312 毛坯 184 7952 0 路勁香港時光 18層高層 104358 202310 精裝 125165 20500 256338 9213 215 總計 1463376 2950 三、木瀆地塊項目定位 區(qū)域主要競品庫存情況 ?該區(qū)域庫存 7803套房源，改善、剛需產(chǎn)品兼容。 主要競品庫存 情況（包含未獲取銷許房源） 板塊 競品項目 90平米以下 91120平米 121144平米 144平米 180平米 180平米 250平米 250平米以上 小計 木瀆 正榮華府 73 101 409 26 37 22 668 永新大成珺 340 1 484 94 185 0 1104 紅星國際生活廣場 0 300 240 2 7 0 540 尼盛濱江城 2462 63 4 0 0 0 2529 旭輝香格里 0 277 150 0 0 32 459 誠河新旅城 118 200 55 0 0 0 373 獅山 獅山御園 0 0 17 61 1 55 134 龍湖時代天街 0 5 10 1 0 0 16 招商學府 193 12 162 0 10 3 380 荷瀾廷 0 5 14 189 189 0 397 佳兆業(yè)廣場 303 20 388 2 10 0 723 路勁香港時光 0 62 391 27 0 0 480 總計 3782 1661 3397 429 531 112 7803 項目基礎信息 項目鳥瞰圖 7 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 正榮地產(chǎn) 160000 480000 3 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 、疊墅 正榮物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項目定位 ： 中高端改善社 區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層 ，疊墅改 善性社區(qū) 客戶定位： 改善型客戶為主 ，高層戶 型面 積 88134平 ，以兩房、三房 為主 。 近期銷售情況簡介： 該項目屬 亍中高端改 善性社區(qū) ，共分南北兩地塊。 在售均價 ： 高層 15000元 /平米 主要競品項目 正榮華府 面積 樓幢總 計 90㎡ 以下 100120㎡ 120135㎡ 143㎡ 160㎡ 以上 小計 房型 三房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 11層以下疊墅 16 0 0 136 352 236 724 33層高層 14 578 1230 1656 0 0 3464 總計 30 578 1230 1792 352 236 4188 占比 % % % % % 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎信息 項目鳥瞰圖 0 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州永新置地有限公司 111303 329857 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 新港物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項目定位 ： 中端社 區(qū) 產(chǎn)品定位 ： 高層 86180㎡中高端社 區(qū) 客戶定位 ： 剛需客 戶為主 ，高層面積 86245平，以兩房和三房為主 。 在售均價： 12023元 /平米 主要競品項目 永新大成珺 面積 樓幢總計 90㎡ 以下 120144㎡ 165㎡以上 小計 房型 兩房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 四房兩廳 兩衛(wèi) 小高層 0 0 0 0 0 2526層高層 18 700 1076 470 2246 總計 18 占比 31% % % 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎信息 項目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 凱潤置業(yè) 106000 400000 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 3644元 /㎡ 住宅 、商業(yè) 多層、 高層 、別墅、商業(yè) 紅星物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項目定位 ： 城市綜合體 產(chǎn)品定位 ： 商業(yè) MALL、商業(yè)街、洋房、高層住宅、SOHO辦公 客戶定位 ： 剛需、改善客戶兼容， 戶型面 積 95217平 ，以三房、四房 為 主，部分五房、六房 。洋房也開始推出，首次推出價格在 1250013000元 /平米。 近期銷售情況簡介： 該項目 2023年 12月 28日 首次開 盤，以單價 7588元 /平起，賣的還可以。 在售均價： 高 層 10000元 /平 米，小高層 10800元 /平 主要競品項目 尼盛濱江城 面積 樓幢總計 80㎡ 8890㎡ 108㎡以上 小計 房型 兩房兩廳 一衛(wèi) 三房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 9層小高層 17 0 294 490 784 28層高層 23 570 3946 0 4516 總計 40 570 4240 490 5300 占比 10。 精裝定位及標準 ： 精裝 近期銷售情況簡介 ： 旭輝香格里于 15年 6月 21日首次開盤，以單價 10800元起，均價 12023元 /平面世，銷量不錯。 近期銷售情況簡介： 該項目屬 于剛需社 區(qū) ，高層，小高層和多層， 2023年 7月以 5288元 入市，銷 量還行， 隨著 15年的樓市升溫和土拍越演越烈 ，價 格也不斷上漲 ，目前價格11500元 14000元。 便利交通： 地鐵一號線金楓路站出站口，相對完善的公交體系通往蘇州各區(qū)域。 樓盤集聚： 項目臨近正榮華府，此項目可拉升木瀆整體區(qū)域品質(zhì)，高新區(qū)獅山區(qū)域高端項目聚集，我司項目路勁香港時光也可提升項目品質(zhì)。我司如在木瀆拿地，必將受到市場認可 。 整體形象 ：項目周邊有較多的工廠、民宅區(qū)域，影響區(qū)域形象，降低區(qū)域檔次。而且高新區(qū)獅山區(qū)域精裝價格將近 25000元 /平米，獅山外溢客戶較多，區(qū)域內(nèi)沒有真正高端的項目，對本案是一個契機。 競爭格局： 房地產(chǎn)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，國家會促其健康穩(wěn)定發(fā)展。 高地價獲取土地，在市場下行情況下出現(xiàn)的風險。 說明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求。 說明：他們 在木瀆區(qū) 域工作，有穩(wěn)定的收入，因為工作需要，有便利居住需求，對該區(qū)域的認可度高，認可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。這類客戶收到蘇州房地產(chǎn)價格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素。他們接受木瀆高配置規(guī)劃，想要居住在這個區(qū)域。 ?此地塊容積率 為 ，該區(qū)域客群已蘇州吳中區(qū)及高新區(qū)獅山區(qū)域中產(chǎn)階級為主，因此需對產(chǎn)品總價進行控制，小高層建 議設 置 125170平米產(chǎn)品增加產(chǎn)品溢價能力，嚴格控制總價。 ?隨著蘇州的高速發(fā)展，經(jīng)濟水平的飛速提升，區(qū)域內(nèi)改善型客戶對亍運勱、健康的生活理念已經(jīng)越來越關注。 ?該項目總量 ，建議分兩期開發(fā)，兩年售罄，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。 項目整體仍以改善型需求為主。 根據(jù)對客戶群的分析和地段基本條件，本 項目僅以 18層小高層進行定位， 主要產(chǎn)品段 應控制面積、控制總價， 因此建議整體產(chǎn)品配比如下： 18層小高層 面積區(qū)間 125平米 135平 米 142平米 170平 米 戶型結構 三房 兩 廳兩衛(wèi) 四房 兩廳兩衛(wèi) 四房兩 廳兩衛(wèi) 四房兩 廳兩衛(wèi) 占比 % % % % 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊產(chǎn)品定位 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊規(guī)劃建議 ?售樓處緊鄰商業(yè)華潤萬家，匯聚人流。 ?售樓處設置高端會所，增強項目調(diào)性，同時緊鄰商業(yè)區(qū)，方便未來經(jīng)營。 ? 從待拍土地角度看，我司地塊位置佳，周邊配套成熟且周邊有高新區(qū)獅山區(qū)域中高端住宅做價格標桿。 ? 容積率 ，該地塊可以做 18層小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品本身具備較強溢價屬性。 價格定位思考 ? 建議 參照臨近高新區(qū)獅山區(qū)域產(chǎn)品路勁香港時光（地塊 位置、 大小、容積率、客群、產(chǎn)品類型都有較大共性），其 18層小高層單價 19500元 /平米；參照正榮華府高層均價 14000元 /平米，疊墅單價 18000元 /平米。 三、木瀆地塊項目定位 現(xiàn)時價格建議： ?本項目的售價參考比較樓盤推算，因此 ，小高層 125170平米戶型價格為 18000 元 /平