泰州“鳳凰21”項(xiàng)目地塊定位報(bào)告-閱讀頁
2025-04-07 10:15本頁面
【正文】 華庭。由于皇家美墅地出九龍鎮(zhèn)，位置較其他樓盤偏僻，故價(jià)格上漲幅度不大。2）近年來泰州市代表性商業(yè)樓盤價(jià)格走勢商業(yè)物業(yè)是從2000年開始啟動，故泰州市上規(guī)模、操作較成功的商業(yè)樓盤不多，就老城區(qū)而言，代表性樓盤為：2001年九州商廈，2002年泰州商城，2003年金色廣場。目前，市場上除了底層和位置差的商品房未去化外，其他所有住宅商品房都已去化。目前，可售房源調(diào)查統(tǒng)計(jì)如下：項(xiàng)目名稱面積㎡價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)區(qū)域銷售率北薈園公寓65~121均價(jià)1600元/平米，主力總價(jià)13萬元。城中80%西湖翠苑公寓94~136別墅180~250公寓1800元/平米，主力總價(jià)22萬元；別墅2700元/平米，主力總價(jià)48萬元。2004年泰州市正在銷售的商鋪樓盤有：錦泰主要產(chǎn)品有沿街商鋪、一層內(nèi)店、二至四層商鋪及寫字樓等。2元/平米40%海陵路，泰州商城東側(cè)。商鋪40~150㎡，寫字樓200~1800㎡沿街13000元/平方，寫字樓2400元/平米。50%府前路南側(cè)金茂智慧廣場商鋪、寫字樓。2元/平米30%青年路西側(cè)，東進(jìn)路北側(cè)。商鋪30~130沿街商鋪9500元/平米，內(nèi)店8000元/平米。與住宅相比，商業(yè)物業(yè)的銷售速度慢很多。（三）市場需求調(diào)查調(diào)查對象泰州市主城區(qū)拆遷戶、拆遷商鋪業(yè)主、其他私營業(yè)主、社會中高收入者及其他自由業(yè)者。調(diào)查內(nèi)容泰州與長江三角洲其他城市一樣，主要是靠大規(guī)模的城市拆遷來拉動房產(chǎn)市場需求。尤其被百姓視為“怪胎猛獸”的溫州炒房團(tuán)，在掃蕩長三角周邊一些城市時(shí)，尚未組團(tuán)大規(guī)模殺到泰州，只有少量的浙江人光顧泰州樓市，一般也以自住為目的。由于泰州樓市并不是靠大規(guī)模吸引外來人口來增加市場需求，其主流消費(fèi)市場至今仍屬于內(nèi)銷型，外部支撐因素相對較少。對于市區(qū)的房地產(chǎn)市場而言，消費(fèi)群體目前主要以五大類人群為主導(dǎo)。2003年泰州老城區(qū)拆遷量達(dá)到100多萬平方米，拆遷戶成為泰州樓市購房的主要力量。他們開始小套換大套，或購買第二套住房。四是從外地分配、招考來泰州的國家工作人員及前來經(jīng)商的個(gè)體戶、私營企業(yè)業(yè)主、投資商等。以上五類購房者的數(shù)量在今后一至五年內(nèi)均有大幅增長，住宅商品房的需求持續(xù)增長。有20%的被調(diào)查者持觀望態(tài)度，對目前的房地產(chǎn)市場信心不足。（詳見下圖） 由上圖可見，泰州市民的消費(fèi)和理財(cái)觀念正悄然發(fā)生著變化，另外，投資商鋪的高回報(bào)率也是市民投資商鋪的主要原因，目前，投資五一路、海陵路商鋪，投資回報(bào)率在12%～17%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資方式。（詳見下圖）調(diào)查結(jié)果為：投資占8%，居住占92%。用來居住的購房者中，拆遷戶占30%、換房者占36%、首次購房者占22%、外來人口占12%。購房者選擇地段情況如下：區(qū)域比例情況分析城東18%優(yōu)勢：交通便捷，有春蘭、LG等大型企業(yè)，有師范學(xué)院等。城南25%優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)檔次高，距離市政中心近。城西12%優(yōu)勢：人口密集，交通便捷。城北10%優(yōu)勢：人口密集，生活設(shè)施齊全，房價(jià)較低。城中35%優(yōu)勢：人口密集，生活設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境好。據(jù)調(diào)查，有90%以上的被調(diào)查者愿意首選坡子街商業(yè)區(qū)進(jìn)行投資，由于坡子街商業(yè)區(qū)商鋪的總價(jià)偏高，部分投資者會退而求其次，選擇其他地段進(jìn)行投資。由于泰州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，青年路、鼓樓路的投資價(jià)值也逐步體現(xiàn)。（詳見下表）20㎡以下2030㎡3050㎡50100㎡100㎡以上需求比例%%%%%對市場上現(xiàn)有產(chǎn)品的去化快慢程度分析，在同一地段上，單元面積需求比例如下：6080㎡80100㎡100120㎡120150㎡150㎡以上需求比例5%25%45%20%5%上表說明，市場需求仍以三室二廳的戶型為主，一室一廳和高檔別墅市場需求很小。近年來，泰州市民的消費(fèi)水平增加很快，但是，商品房消費(fèi)能力較低，中低價(jià)位的商鋪仍是市場的主流。整體購房者所能承受價(jià)位比例如下：價(jià)格需求比例購房者分析12001500元/㎡25%拆遷戶、低收入者15001800元/㎡39%企業(yè)職工、拆遷戶、公務(wù)員、外來人口、投資者18002200元/㎡22%經(jīng)商者、投資者、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)22003000元/㎡10%經(jīng)商者、投資者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)3000元/㎡以上4%經(jīng)商者、投資者目前，在泰州開發(fā)的樓盤的物業(yè)管理很不完善，配套設(shè)施也不健全，雖然，各開發(fā)公司都非常重視提高小區(qū)的物業(yè)管理水平，但真正令業(yè)主滿意的并不多。同時(shí)，購房者對物業(yè)管理服務(wù)的要求在不斷提升，對小區(qū)的配套設(shè)施有了更高的要求。 在泰州市海陵區(qū)。類別先行收費(fèi)預(yù)測未來收費(fèi)多層住宅小高層別墅商鋪（四）廣告媒體效果分析調(diào)查對象營銷策劃較成功的樓盤：西湖翠苑、盛世華庭、鵬欣麗園。項(xiàng)目啟動之初，先以征集項(xiàng)目名稱引起社會各界的廣泛關(guān)注，并就此次“征集項(xiàng)目名稱”活動在泰州日報(bào)上進(jìn)行大篇幅的系列報(bào)道。廣告形式主要有：報(bào)紙硬性廣告和軟文，電視形象廣告。2）“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型合理、大棟距、私密性好、采光景觀一流。4）價(jià)格優(yōu)勢。主要采用報(bào)紙、電視廣告、夾報(bào)、DM、橫幅、戶外看板等媒體，電視廣告、報(bào)紙廣告投放比例較大，占總廣告費(fèi)用的80%以上。開盤時(shí)投入廣告費(fèi)用約五十萬元，在電視、報(bào)紙、橫幅、戶外看板等媒體1）大規(guī)模、高檔次住宅小區(qū)。3）高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。5）位于泰州行政中心，交通便捷。其中，電視廣告投放量最大，時(shí)間最長。2）鵬欣麗園，泰州鼎級花園。 從圖中可知，泰州市的主要傳播媒體仍是以電視和報(bào)紙為主。2）成熟生活區(qū)。3）交通相對便捷，有26路公交車經(jīng)過。5）地塊方整，易于規(guī)劃。目前，市場已經(jīng)出現(xiàn)無房可售現(xiàn)象。2）銷售價(jià)格受競爭樓盤（盛世華庭和西湖翠苑）牽制。2）國家出臺新的購房貸款政策，這給購房貸款帶來很大的困難。機(jī)會1）要以新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引客源。3）加快工程進(jìn)度，爭取在周邊競爭樓盤開盤前，盡可能多的消化有效客源。5）提高業(yè)務(wù)員專業(yè)水平和行銷能力，在有限的客源中爭取較高的成交比。（六）項(xiàng)目總銷金額預(yù)算商鋪總銷金額：1920萬元江洲南路沿街共225米，其中，商鋪有效長度為200米，進(jìn)深為12米。聯(lián)排180～240㎡，占85%。2）二次置業(yè)或換房戶，該部分客戶群購房的目的可能是自住，也有可能是投資。4）純粹投資者。
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