賀州市某項(xiàng)目地塊價值研究報告-閱讀頁
2025-04-07 12:26本頁面
【正文】 關(guān)系到該地塊的收益量和價格。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確， 評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估， 以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價格。待估地塊為城西區(qū)一塊500畝大小的用地， 在充分收集估價所需資料的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本項(xiàng)目由于獲得土地的手續(xù)較為復(fù)雜，涉及土地置換、政府補(bǔ)償居民拆遷、稅費(fèi)上繳及再返還等諸多個因素，使土地成本構(gòu)成較為復(fù)雜，不適合用成本法進(jìn)行估價，因此本項(xiàng)目將采用市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法評估本項(xiàng)目的土地價值進(jìn)行評估。此方法只針對本項(xiàng)目的定位于專業(yè)特色街區(qū)、用途為商住樓的70畝用地進(jìn)行評估。n——比較案例宗地土地使用年限。被比較物業(yè)的概況如表42：表42 可比項(xiàng)目土地比較表項(xiàng)目名稱位置面積大小拍賣價格本項(xiàng)目西環(huán)路與迎賓路70畝待估金旗市場八達(dá)西路65畝12萬元/畝鼎富裝飾廣場西約街與建設(shè)路約22畝39萬/畝糧油公司劃出用地星光大道與鞍山西路交界處10畝65萬/畝可比項(xiàng)目將與本項(xiàng)目各個因素比較，比較因素條件如表43所示：表43 比較因素條件說明表估價對象與比較案例金旗市場鼎昌裝飾廣場糧油公司比較因素交易時間 較早較早本項(xiàng)目的比較因素條件經(jīng)過量化以后，具體的指數(shù)表如表44：表44 比較因素評估表估價對象與比較案例理想權(quán)重被評估土地金旗市場鼎昌裝飾廣場糧油公司比較因素分值分值分值分值交易時間5%土地使用年限5%土地用途5%區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況10%地段位置30%交通條件10%環(huán)境條件10%小計(jì)60%個別因素容積率10%宗地面積/畝5%宗地形狀5%宗地狀況5%小計(jì)25%合計(jì)100%交易價格 180585975估價對象評估價格（元/㎡）具體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：商住用地：面積70畝，容積率＝，建筑面積按70000㎡計(jì)算。 商業(yè)用地：面積15畝，容積率＝2，建筑面積按20000㎡計(jì)算。各個地塊的建筑費(fèi)用構(gòu)成如下表45：表4－5 建筑費(fèi)用估算表 用地性質(zhì)商住用地居住用地商業(yè)用地計(jì)費(fèi)名稱單位造價工程量總造價單位造價工程量總造價單位造價工程量總造價元/m2萬㎡萬元元/m2萬㎡萬元元/m2萬㎡萬元 5600 7700 2540 4900 6600 23406207434054011594070021400 安裝8075606011660802160 電梯——————602120 消防——————802160 中央空調(diào)——————250250010077001001111001002200 560 770 254185 254 84四．管理費(fèi)用 224 347 114 運(yùn)營管理費(fèi)149232767511638建筑費(fèi)用合計(jì) 6569 9071 2992（3） 專業(yè)費(fèi)用與稅費(fèi)專業(yè)費(fèi)用包括廣告推廣及營銷代理費(fèi)用，專業(yè)費(fèi)用取銷售收入的3%，綜合稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，參考國家及廣西有關(guān)規(guī)定和市場資料，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合稅費(fèi)取12％。地塊面積247。（1） 評估方法原則 首先對影響地價的因素進(jìn)行全面分析，確定影響較大的因素，然后對選定的因素，確定修正系數(shù)，綜合參考各個因素作用規(guī)律及相關(guān)性，建立宗地地價因素修正體系，最后以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，通過修正體系修正待故土地的地價。 評估結(jié)論各個用途的地塊經(jīng)兩種方法評估后，加權(quán)后評估價格如下表410：表410 城鎮(zhèn)混合用地評估表 單位：元/㎡ 居住商業(yè)商住及綜合評估方法權(quán)重評估價權(quán)重評估價權(quán)重評估價市場比較法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價法加權(quán)后評估價格111綜合加權(quán)平均后，㎡，；㎡，商住用地(含綜合、辦公性質(zhì)用途)㎡。5 結(jié)論與建議 結(jié)論216。而城西區(qū)打造成一個集旅游商貿(mào)、科研教育、居住等功能為一體的定位，結(jié)合本項(xiàng)目科學(xué)的規(guī)劃概念引導(dǎo)，具有良好的市場前景和增值空間。 通過前面的詳盡分析得知,本項(xiàng)目具有較高的地域價值、社會價值、使用價值和經(jīng)濟(jì)價值,而地塊的核心優(yōu)勢在于項(xiàng)目各價值因素間的挖掘與互補(bǔ)，項(xiàng)目價值的提升是由價值之間共同整合完成，對于各價值層面中存在的不足和不利，應(yīng)該在土地的前期包裝運(yùn)作準(zhǔn)備階段彌補(bǔ)和改進(jìn)。 風(fēng)險結(jié)論：方案一收益少，風(fēng)險小，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他開發(fā)主體；方案二收益多，不確定性因素多，賀城投需要承受來自宏觀、中觀、微觀等層面不確定性壓力，風(fēng)險大， 建議216。216。216。本項(xiàng)目若想合理的實(shí)現(xiàn)土地價值并轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流，可以考慮和專業(yè)的地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行土地的包裝、策劃、后期開發(fā)的營銷策劃等
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