【正文】 態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了速度與結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益的統(tǒng)一。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 136 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 855 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 792億元，增長(zhǎng) %。、第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展前三季度，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)增加值比上年同期增長(zhǎng) %，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)%，金融業(yè)增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) %。、對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁前三季度，X 市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %，分別比一季度和上半年增加、 個(gè)百分點(diǎn)，其中出口 億美元，增長(zhǎng) %。財(cái)政收入和居民收入穩(wěn)步提高前三季度，X 市完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，城市市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)8473 元，比上年同期增長(zhǎng) %；城市市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出 6643 元，增長(zhǎng) %。政策環(huán)境近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來(lái)越重要。近期國(guó)家和地方對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控的主要政策有：、貨幣政策：擴(kuò)大貸款浮息制度、利率調(diào)整（加息） 、人民銀行 2022 年 221 號(hào)文件等等。、行政措施：禁止拍賣(mài)基本住房、七部委關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知等等?！蛾P(guān)于做好住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的意見(jiàn)》及以上政策措施的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。11第二節(jié)、X 市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況、商品房供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，供求趨于平衡2022 年前三季度市區(qū)（六城區(qū)）累計(jì)商品房供應(yīng)量 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；累計(jì)銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)㎡，同比下降 %。01002003004005006007002022 2022 2022前 三 季 度新 增 住 宅 面 積 實(shí) 際 銷(xiāo) 售 面 積 從近 3 年的新增商品住宅供求總量觀察，2022 年、2022 年新增商品住宅面積均小于實(shí)際銷(xiāo)售面積，供應(yīng)略顯不足。、城東供銷(xiāo)兩旺、城南商業(yè)發(fā)力、城西住宅供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，城北商業(yè)回落2022 年前三季度，城東商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售均保持快速增長(zhǎng)，新增供應(yīng)面積為 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；城南商業(yè)用房供銷(xiāo)大幅增長(zhǎng)，供應(yīng)和銷(xiāo)售增幅分別達(dá)到 %和 %；城西住宅新增供應(yīng)較大，但銷(xiāo)售面積卻同比回落12%；城北住宅有所起色，供應(yīng)有所加強(qiáng)，但商業(yè)較去年有較大幅度的下降。、一環(huán)至二環(huán)區(qū)域商品房供銷(xiāo)均回落，辦公物業(yè)市場(chǎng)旺盛2022 年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅新增供應(yīng)面積為 萬(wàn)㎡，同比下降%；銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)㎡，同比下降 %；供應(yīng)和銷(xiāo)售均表現(xiàn)不足；辦公物業(yè)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的行情，且銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)達(dá) %。、三環(huán)外商品房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個(gè)重要的區(qū)域。、供應(yīng)住宅的面積主要集中在 90—180㎡區(qū)間，且供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)2022 年前三季度，90—120 和 120—180㎡的住宅供應(yīng)面積分別為 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡，分別同比增長(zhǎng) %和 %，以上兩戶(hù)型區(qū)間的供應(yīng)面積占比分別為 %和 %。從季度價(jià)格看，第三季度的價(jià)格相比于第二季度有所回落。高質(zhì)樓盤(pán)、中質(zhì)樓盤(pán)和普通樓盤(pán)月平均環(huán)比上漲速度分別為%、%和 %。中質(zhì)樓盤(pán)：二環(huán)路以?xún)?nèi)銷(xiāo)售均價(jià)在 8500—8000 元/㎡，二環(huán)路外銷(xiāo)售均價(jià)在 8000—7000 元/㎡。X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由幾年前的集中在二環(huán)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)及以外和城郊以及更遠(yuǎn)郊的郊區(qū)樓市并舉的局面。、市中區(qū)（二環(huán)以?xún)?nèi)）由于可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，加之地價(jià)高昂，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以商業(yè)、商務(wù)和中高檔住宅為主。目前，住宅產(chǎn)品在內(nèi)、在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象、服務(wù)等日益成為重要的競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)。X 市消費(fèi)需求分析、外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類(lèi)商品房有近半數(shù)為外地人購(gòu)買(mǎi)。、受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購(gòu)房的主要選擇方位；但近期城東購(gòu)買(mǎi)意向漸濃。、普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大，且是逐漸上升趨勢(shì)。16發(fā)展趨勢(shì)分析、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)發(fā)展 10—20 年。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是 35㎡，而現(xiàn)在我國(guó)的住房面積是人均 23㎡，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)。2） 、城市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。今后 20 年內(nèi)我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長(zhǎng)每年是 500 萬(wàn)，加起來(lái)就是 1600 萬(wàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展。、商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。、供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。17第二章 X 城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析總體市場(chǎng)概況2022 年前三季度城東共批準(zhǔn)銷(xiāo)售項(xiàng)目 64 個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)㎡，與 2022 年同期相比，預(yù)售項(xiàng)目增加了 26 個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積則同比增加 %，相比于其他方位，城東供應(yīng)面積同比增速最快。供應(yīng)和銷(xiāo)售面積均同比增加供銷(xiāo)比穩(wěn)中有升，反映開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)對(duì)城東的普遍看好。182022 年前三季度供銷(xiāo)走勢(shì)0102030402022年 前 三 季 度 城 東 商 品 房 總 體 供 銷(xiāo) 情 況供 應(yīng) 面 積 售 面 積 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月數(shù)據(jù)來(lái)源：X 市房產(chǎn)管理局 住宅市場(chǎng)概況 2022 年前三季度城東共批準(zhǔn)預(yù)售住宅 14393 套，共 萬(wàn)㎡，套均面積 ㎡。 銷(xiāo)售方面，城東同期交易住宅 14393 套共 萬(wàn)㎡，套數(shù)和面積分別同比增加 %和%。非住宅市場(chǎng)概況2022 年前三季度城東共批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 萬(wàn)㎡，同比增加 %。2022 年前三季度城東交易非住宅 萬(wàn)㎡，同比增加 %。19具體情況詳見(jiàn)下表：2022 年前三季度城東非住宅供銷(xiāo)情況（單位：萬(wàn)㎡）非住宅 辦公用房 商業(yè)用房 其 他面積 比重 100% % % %供應(yīng)同比 % % % %面積 比重 100% % % 同比 % 675% % 供銷(xiāo)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：X 市房產(chǎn)管2022 年前三季度城東非住宅價(jià)格情況 （單位：元/㎡）總體均價(jià) 辦公用房 商業(yè)用房2022 年前三季度 8566 8722 77112022 年前三季度 7222 7500 7039同比增長(zhǎng) % % —% 數(shù)據(jù)來(lái)源：X 市房產(chǎn)管理局城東商品房總體均價(jià) 8566 元/㎡，同比增長(zhǎng) %，低于市區(qū)商品房總體漲幅；商業(yè)均價(jià)同比下降 %，降幅最大。20規(guī)劃面積 76 平方公里，規(guī)劃人口 萬(wàn)人定位以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)分區(qū)總體結(jié)構(gòu)包括一個(gè)副中 心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心、交通狀況城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線(xiàn)系統(tǒng)。通過(guò)四條放射線(xiàn)的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來(lái)。、投資潛力目前城東各個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)差距較大。少數(shù)高品質(zhì)樓盤(pán)售價(jià)達(dá)到 10000 元/㎡以上；二環(huán)至三環(huán)目前售價(jià)在 7600—8800 元/ ㎡之間。城東部分地區(qū)與城西房?jī)r(jià)相差已不大，部分地區(qū)房?jī)r(jià)還有很大的上升空間。21第二節(jié)、城東代表性樓盤(pán)簡(jiǎn)析城東代表性電梯公寓簡(jiǎn)析、東方新城項(xiàng)目地址：海椒市街蓮花北路 1 號(hào)總戶(hù)數(shù)：863 戶(hù)（住宅 591 戶(hù)，商業(yè) 272 戶(hù)）總占地面積：近 40 畝總建筑面積：約 77000 余㎡車(chē)位：380 個(gè)容積率：3綠化率：%樓盤(pán)形態(tài)：3 幢小高層戶(hù)型區(qū)間：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目?jī)r(jià)格：均價(jià) 3700 元/㎡銷(xiāo)售電話(huà)：簡(jiǎn)述：該項(xiàng)目臨近蓮花社區(qū)，位于海椒市街，東大街口，交通方便，居住環(huán)境成熟，東大街的商業(yè)氛圍也在積極改善中，整個(gè)樓盤(pán)集住宅、商業(yè)、辦公于一體，多種形態(tài)并存難免會(huì)影響形成良好的居住氛圍。、青房戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊、實(shí)用。 、海棠名居 3 期項(xiàng)目地址：二環(huán)路東三段沙板橋路開(kāi)發(fā)商： X 寶泰實(shí)業(yè)有限公司 總戶(hù)數(shù)：430 戶(hù)總建筑面積：47000㎡車(chē)位：380 個(gè)容積率：綠化率：35%樓盤(pán)形態(tài)：多層、小高層戶(hù)型區(qū)間： ㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格：3200—3700 元/㎡簡(jiǎn)述：地處二環(huán)路外，沙板橋路，位于沙河改造風(fēng)景區(qū)內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目分三23期開(kāi)發(fā)，前兩期已交房入住，小區(qū)的物業(yè)管理和環(huán)境都不錯(cuò)，樓盤(pán)周邊分布有紅旗超市、銀行、各式餐飲，生活比較方便。 X 代表性高檔電梯公寓樓盤(pán)簡(jiǎn)析項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 項(xiàng) 目 地 址 開(kāi) 發(fā) 商 規(guī) 模 規(guī) 劃 指 標(biāo) 均 價(jià) / ㎡ 推 出 時(shí) 間粼 江 峰 閣順 江 路 18號(hào)吉 寶 置 業(yè)占 地 61畝 ；建 面 19萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 1143綠 化 率 %容 積 率 6500 元 中 海 格 林威 治 城望 江 路 1號(hào) 中 海 興 業(yè)占 地 :60000 ㎡建 面 :約 20萬(wàn) ㎡其 中 住 宅 14萬(wàn)㎡ 總 戶(hù) 數(shù) 1172綠 化 率 36%容 積 率 車(chē) 位 900多5400 元 24萬(wàn) 科 金 色 家園一 環(huán) 路 北四 段X萬(wàn) 科占 地 ㎡建 面 ㎡總 戶(hù) 數(shù) 740綠 化 率 %容 積 率 車(chē) 位 1:4800 元 世 紀(jì) 城 南 延 線(xiàn) 東新 國(guó) 際 會(huì) 展中 心 有 限 公 司占 地 400畝 ；建 面 40萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 2022綠 化 率 37%容 積 率 車(chē) 位 1:5500 元?jiǎng)P 萊 帝 景人 民 南 路四 段X凱 萊 物 業(yè)發(fā) 展 有 限 公 司占 地 30畝建 面 10萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 492綠 化 率 51%容 積 率 車(chē) 位 4025960 元 優(yōu) 品 道 光 華 大 道 博 瑞 集 團(tuán)占 地 400畝建 面 40萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 2022綠 化 率 37%容 積 率 車(chē) 位 1:4680 元 新 里 維 多利 亞神 仙 樹(shù) 南 路 上 海 綠 地 集 團(tuán)占 地 181畝建 面 23萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 1000綠 化 率 35%容 積 率 車(chē) 位 9374500 元 (一期)麗 景 華 庭青 羊 大 道龍 騰 路X創(chuàng) 業(yè) 實(shí) 業(yè)建 面 15萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 1500綠 化 率 40%容 積 率 車(chē) 位 7004100 元 融 城 理 想高 新 區(qū) X職 業(yè) 技 術(shù)學(xué) 院 北 側(cè)南 興 實(shí) 業(yè)占 地 170畝建 面 20萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) 757綠 化 率 35%容 積 率 車(chē) 位 9373800 元 御 府 花 都南 部 新 區(qū)天 府 大 道 東藍(lán) 光 和 駿占 地 65畝建 面 135920㎡總 戶(hù) 數(shù) 828綠 化 率 30%容 積 率 車(chē) 位 6003700 元 麗 都 玉 園(A區(qū) )光 華 大 道西 三 環(huán) 西 側(cè)X置 信占 地 ㎡建 面 ㎡總 戶(hù) 數(shù) 388綠 地 率 %容 積 率 車(chē) 位 1983500 元 黌 門(mén) 公 館 華 西 壩 黌 建 川 集 團(tuán) 中 總 占 地 面 積 ： 17 容 積 率 ： 6 精裝 25門(mén) 街 鐵 八 局 畝總 建 筑 面 積 ：70000㎡綠 化 率 ： 25%總 戶(hù) 數(shù) ： 581車(chē) 位 ： 365個(gè)清水優(yōu) 品 道 光 華 大 道 博 瑞 地 產(chǎn)總 占 地 面 積 :400畝總 建 筑 面 積 ： 40萬(wàn) ㎡總 戶(hù) 數(shù) ： 2022綠 化 率 ： 37%容 積 率 ： 車(chē) 位 ： 1: 鷺 島 國(guó) 際社 區(qū)外 雙 楠 逸都 路 外騰 王 閣 地 產(chǎn)總 占 地 面 積 ：422畝總 建 筑 面 積 ： 75萬(wàn) ㎡容 積 率 ： 綠 化 率 ： %總 戶(hù) 數(shù) ： 4300車(chē) 位 ： 554個(gè)精裝水晶國(guó)際公寓：精裝酒店式公寓：第三章 X 市高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)、X 市高檔住宅市場(chǎng)分析2022 年上半年 X 市高檔住宅銷(xiāo)售情況房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年上半年市區(qū)價(jià)格在 6600 元/㎡以下的住宅銷(xiāo)售面積同比大幅下降；而價(jià)格在 8600 元/㎡以上住宅銷(xiāo)售面積呈高速增長(zhǎng)之勢(shì)。價(jià)格在 9000 元—9500 元的高檔住宅共銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；價(jià)格在 9500 元/平方米以上的高檔住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占 2022 年上半年住宅銷(xiāo)售總量的 %，其中銷(xiāo)售價(jià)格在 9500 元/㎡以上的別墅銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米（累計(jì) 56 套） ，占該價(jià)格區(qū)間銷(xiāo)售住宅面積的 %。據(jù) X 市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)， 2022 年高價(jià)位住宅僅占所有住宅銷(xiāo)售的 %，而2022 年一季度就達(dá)到了 %，比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)。高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格提升速度快前兩年，6000—8000 元/㎡已是 X 高檔住宅的