【正文】 2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^GjqvtnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqvz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。3Q3vdWe3YXvbJrXX項(xiàng)目宗地投資可行性研究報(bào)告一、總 論1．項(xiàng)目建設(shè)背景 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，(簡(jiǎn)稱1號(hào)地塊)(簡(jiǎn)稱2號(hào)地塊)，開發(fā)高檔“XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競(jìng)買1號(hào)地塊和2號(hào)地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。公司競(jìng)買后將1號(hào)和2號(hào)工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“XX”項(xiàng)目。 (3)建設(shè)單位：海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 (9)工程概況： “XX”㎡（），（暫定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。(10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競(jìng)買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月份，在全國70個(gè)大中城市中排位第３８位。其中，％；，％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。從需求層面上看，增長(zhǎng)也比較緩慢。?？谑蟹课蒌N售對(duì)象50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對(duì)象90％是島外消費(fèi)者。B、海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)高速增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游地產(chǎn)美好姻緣。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場(chǎng)比較低迷。 　　據(jù)了解，今年來海南購買度假式房子的外地人比較踴躍。 　　旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞，“旅游房產(chǎn)”不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。 　　從2005年起，一批海內(nèi)外客商前來投資開發(fā)項(xiàng)目。中信除參與原41．8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到122平方公里，2014年前總投資將達(dá)到300億元以上。浙江吉利集團(tuán)在海南投資30億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。華人首富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、泰國海南商會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)歐宗清博士、泰國中華總商會(huì)主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?海南旅游地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。 　　事實(shí)上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡(jiǎn)單而已。 C、海南二三線城市樓市分析今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市也已悄然形成。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個(gè)，現(xiàn)在已激增到２６個(gè)。據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價(jià)格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的價(jià)格在1200元/平方米至1800元/平方米，五指山市的價(jià)格更低，每平方米約11001600元。　　在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。海南的氣候、生態(tài)環(huán)境和較低房?jī)r(jià)，是吸引他們購房的主要原因。據(jù)悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動(dòng)，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。目前保亭房產(chǎn)的價(jià)格在1200元/平方米至1800元/平方米。海甸島一塊面積僅20多畝的土地，在上個(gè)月拍賣成交價(jià)高達(dá)4000多萬元，平均地價(jià)高達(dá)220萬元/畝，而在兩年前這里地價(jià)不過40萬/畝至60萬/畝。而三亞土地的價(jià)格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價(jià)格不過30多萬元/畝，現(xiàn)在則高達(dá)360多萬元/畝。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？凇⑷齺嗈D(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報(bào)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)70萬平方米。中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文昌是他們的考慮重點(diǎn)之一。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個(gè)宜居城市的基本要素。 瓊海作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實(shí)力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項(xiàng)目來。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計(jì)表顯示，今年2月3日售出房量為54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀(jì)錄。購房客戶主要來自國外的4個(gè)國家和國內(nèi)28個(gè)省份。萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求1）萬寧市概況萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱“萬洲”，1992年設(shè)為縣級(jí)市。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。地勢(shì)背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。萬寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。東山嶺有8景、36洞及海南第一泉。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨(dú)特的民族風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。去年該市共引進(jìn)大項(xiàng)目２８?jìng)€(gè)，計(jì)劃投資１７１億元，其中超億元項(xiàng)目１７個(gè)。該市按照“投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)和園區(qū)式啟動(dòng)”的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項(xiàng)目的建設(shè)，確定了９個(gè)園區(qū)建設(shè)和一個(gè)整治工程建設(shè)。萬寧市2007年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點(diǎn)根據(jù)萬寧市“十一五”規(guī)劃綱要，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“厚德遠(yuǎn)志，同心共贏”的文化理念和“天造山水，人創(chuàng)商機(jī)”的發(fā)展理念。到2010年。加快開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。啟動(dòng)神州半島喜來登等4個(gè)國際頂級(jí)的五星級(jí)酒店及高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山欽灣體育運(yùn)動(dòng)度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭(zhēng)將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目并啟動(dòng)前期工作。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲(chǔ)蓄發(fā)展后勁。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率。推進(jìn)寶安商住城項(xiàng)目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析：A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá)22平方米。B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。G、萬寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，萬寧市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。4）．“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。在?？?、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （1）先富者的市場(chǎng)潛力。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。由于幾次大型活動(dòng)的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。“XX”項(xiàng)目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計(jì)劃、有步驟運(yùn)行項(xiàng)目，積極發(fā)展成為萬寧房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場(chǎng)主導(dǎo)地位。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。個(gè)人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢(shì)頭。從以上分析可以看出，“XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著