【正文】 高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。據(jù)悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝。目前保亭房產(chǎn)的價格在1200元/平方米至1800元/平方米。D、海南二三線城市土地交易狀況在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本。海甸島一塊面積僅20多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達(dá)4000多萬元，平均地價高達(dá)220萬元/畝，而在兩年前這里地價不過40萬/畝至60萬/畝。雖然這只是特例，但海口土地整體價格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開發(fā)商目瞪口呆。而三亞土地的價格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價格不過30多萬元/畝，現(xiàn)在則高達(dá)360多萬元/畝。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地400萬元/畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過100萬元/畝。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機(jī)會主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機(jī)會主義。海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報建的房地產(chǎn)項目高達(dá)70萬平方米。瓊?！疤靵砣表椖砍晒Φ氖痉叮苍黾恿碎_發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一?！?瓊海房地產(chǎn)市場概況在房地產(chǎn)新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢中尋求城市發(fā)展空間，準(zhǔn)確把握城市定位，堅持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成“全國人民第二居住地”。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個宜居城市的基本要素。思維投資自2003年新一輪房地產(chǎn)熱潮來臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項目“富海花園”，并以90%的比例銷往島外市場。 瓊海作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項目來。官塘首席大盤天來泉占據(jù)了官塘溫泉開發(fā)區(qū)1000畝的稀缺資源，成就了他們“大社區(qū)、大配套、精裝修”交房的開發(fā)設(shè)想與理念，達(dá)到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開創(chuàng)了局面。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計表顯示，今年2月3日售出房量為54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀(jì)錄。天來泉自2006年10月30日開盤以來銷售一直非?；鸨?，僅僅半年時間，一期2000多套房子順利售罄，單日售出幾十套的現(xiàn)象時有發(fā)生，最高售出單日54套的業(yè)績。購房客戶主要來自國外的4個國家和國內(nèi)28個省份。 目前，文昌房價上漲幅度接近80%，均價已經(jīng)和瓊海看并行。萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求1）萬寧市概況萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱“萬洲”，1992年設(shè)為縣級市。境內(nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一?！? 萬寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤，南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。萬寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬城鎮(zhèn)東2公里，方圓8平方公里，海拔184米。東山嶺有8景、36洞及海南第一泉。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點旅游開發(fā)區(qū)。境內(nèi)１０９公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細(xì)質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內(nèi)海。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。 萬寧市引進(jìn)香港中信泰富集團(tuán)、中信國安集團(tuán)、華潤集團(tuán)等一批龍頭型大企業(yè)和大項目，投資開發(fā)萬寧的旅游資源。去年該市共引進(jìn)大項目２８個，計劃投資１７１億元，其中超億元項目１７個。今年是萬寧市項目推進(jìn)年。該市按照“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動和園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項目的建設(shè)，確定了９個園區(qū)建設(shè)和一個整治工程建設(shè)。萬寧市2007年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點根據(jù)萬寧市“十一五”規(guī)劃綱要，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持“厚德遠(yuǎn)志，同心共贏”的文化理念和“天造山水，人創(chuàng)商機(jī)”的發(fā)展理念。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動、園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進(jìn)項目建設(shè)，推動全市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。到2010年。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力和財政自給能力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財產(chǎn)普遍增加。加快開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。以推進(jìn)“9+1”工程為重點,開發(fā)濱海休閑度假、興隆康復(fù)療養(yǎng)和萬寧文化三大旅游產(chǎn)品。啟動神州半島喜來登等4個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山欽灣體育運(yùn)動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點項目并啟動前期工作。以海南“旅游促銷年”為契機(jī)，高品位策劃獨具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風(fēng)情文化節(jié)等節(jié)慶活動，提升萬寧的知名度和美譽(yù)度。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲蓄發(fā)展后勁。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率。，形成三橫四縱道路框架。推進(jìn)寶安商住城項目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。全面改造海榆東線過境道路和人民路、光明路、建設(shè)路。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，通過引進(jìn)、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強(qiáng)，提高對經(jīng)濟(jì)建設(shè)和財政增收的貢獻(xiàn)率。2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析：A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá)22平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。C、由于城區(qū)內(nèi)混合部分農(nóng)村用地，現(xiàn)狀居住用地指標(biāo)偏高；D、居住環(huán)境質(zhì)量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。F、部分居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度、容積率較大，配套不齊全。G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3）市場需求分析：從萬寧市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，萬寧市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬寧市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費潛力。4）．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為：A、 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，萬寧市住宅市場針對一些消費群體，推出部分政策性住宅，剛剛推出就100％賣完，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。B、 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在?？?、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?！八募救A庭”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （1）先富者的市場潛力。萬寧市改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點之一。由于幾次大型活動的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)模化住宅小區(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。 (3)項目區(qū)位市場潛力?！癤X”項目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。C、 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。D、消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。目前萬寧只有少量已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)質(zhì)量差、粗制濫造，浪費了大量的土地資源。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計劃、有步驟運(yùn)行項目，積極發(fā)展成為萬寧房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場主導(dǎo)地位。F、住房消費逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段隨著萬寧市旅游業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費，尤其是旅游地產(chǎn)將逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，熱點將加快形成。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。 萬寧豐富的得天獨厚的旅游資源和109公里的黃金海岸帶是萬寧實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本，旅游與房地產(chǎn)嫁接互動，必將吸引島內(nèi)外消費者蜂擁而至，促使萬寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動共贏，共同發(fā)展。從以上分析可以看出，“XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點板塊?！癤X”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些