【正文】 二廳。 二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。悅府 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 76 79% 95% 100% 100% 100% 四房二廳 +工人房 約 210 ㎡ 78 85% 95% 97% 98% 98% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 2 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 78 91% 97% 99% 99% 99% 四房二廳 +工人房 約 210㎡和235 ㎡ 77 91% 96% 100% 100% 100% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90 ㎡ 159 66% 93% 97% 97% 97% 三房二廳 約 140 ㎡ 129 85% 92% 97% 97% 97% 濱江月明路可研報(bào)告 30 陽(yáng)光海岸 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 2 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 6% 63% 80% 86% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 28 2% 57% 72% 83% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 3 0 0 0 0 1 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 60% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 31 45% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 2 100% 贊成林風(fēng)項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 二室二廳 約 90㎡ 112 28% 32% 59% 99% 三室二廳 約 140㎡ 78 26% 31% 56% 92% 四室二廳 約 180㎡ 26 23% 23% 30% 57% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90㎡ 44 59% 66% 93% 100% 三室二廳 約 1 165㎡ 26 53% 77% 79% 81% 四室二廳 約 190、 204㎡ 53 15% 15% 20% 41% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 90平方米的戶型基本銷售完畢，其次為 140160的三房戶型，銷售率達(dá)到 8090%。盛世錢塘 金基 新城國(guó)際 東方 錢江時(shí)代 景江城市花園 贊成 金色海岸 濱江 金色家園 本項(xiàng)目 濱江月明路可研報(bào)告 32 項(xiàng)目位置及周邊概況圖 項(xiàng)目四至詳圖 金色家園 金色 海岸 新綠園 水岸楓庭 本項(xiàng)目地塊 商業(yè)用地 幼兒園（規(guī)劃） 綠地 變電站 陽(yáng)光海岸 藍(lán)色錢江 贊成林風(fēng) 濱江月明路可研報(bào)告 33 本案基地位于杭州市 濱江區(qū) 區(qū)政府周邊 核心住宅區(qū)內(nèi) ，東臨杭州南北快速路風(fēng)情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 地塊名稱 用地面積（萬 m2） 建筑面積（萬 m2） 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高（ m） 用地性 質(zhì) 南星單元E0 03 ≤ ≤ 22% 30%35% 80 住宅 （三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀 地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東 濱江月明路可研報(bào)告 34 本案南側(cè)市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑 二、項(xiàng)目 周邊配套 （ 一） 項(xiàng)目地塊交通條件 項(xiàng)目周邊交通條件分析圖 本項(xiàng)目交通 優(yōu)勢(shì)明顯 ，通過 江南大道至 四橋約 4公里，至三橋約 2公里。 （三 ） 配套現(xiàn)狀 與規(guī)劃 項(xiàng)目周邊控規(guī)圖 中、小學(xué)： 江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 博文小學(xué)、 西興二小 、西興中學(xué)、中興小學(xué)、江三小學(xué)、長(zhǎng)河小學(xué) 濱江月明路可研報(bào)告 35 醫(yī)院： 武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建） 公共交通： 目前 附近街區(qū)有 k50 31 32 33 520 路， 軌道交通地鐵 1號(hào)線及 6號(hào)線均與本案比 鄰。 （二）劣勢(shì) ? 本案周邊無可對(duì)房?jī)r(jià)形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營(yíng)造上不宜過高定位。 ? 濱江 市場(chǎng) 小戶 需求與 綠城大戶 定位的矛盾， 一向擅長(zhǎng)大戶型 產(chǎn)品 定位的綠城在小戶型產(chǎn)品的銷售上不具備與周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性。 濱江月明路可研報(bào)告 36 ? 對(duì)外：大戶型、精裝修的產(chǎn) 品定位所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是支撐銷售的關(guān)鍵；對(duì)內(nèi)：與主城區(qū)藍(lán)色錢江、西溪誠(chéng)園等高端項(xiàng)目所形成的合理價(jià)差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。 ? 周邊高端定位住宅項(xiàng)目的熱銷已搶占了部分市場(chǎng)，分流了部分客戶，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的集中放量，對(duì)于相對(duì)狹窄和有限的目標(biāo)客戶群體之爭(zhēng)奪將 更為激烈。 四 、結(jié)論 （一） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開發(fā)寶地 濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著 城市 建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購(gòu)買力和消費(fèi)力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在杭州本地 及新杭州人 對(duì) 濱江區(qū) 認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。 （三） 時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗(yàn)，隨著 濱江區(qū)城市 建設(shè)的推進(jìn) ， 軌道交通的建成通車， 本案所在居住的先決條 件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢(shì)將隨著濱江區(qū) 的成長(zhǎng)和成熟被削弱和化解。從競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型去化看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧 投資型 兩房及 少量 200 方以內(nèi)大戶 型。 濱江月明路可研報(bào)告 38 第 五 章 項(xiàng)目 構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目構(gòu)想 （一） 產(chǎn)品 初步定位 錢江南岸核心區(qū)域 精品住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶初步定位 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)是： ? 第一層面 ： 杭州本地 就杭州本地目標(biāo)消費(fèi)群而言，傾向于 購(gòu)買濱江區(qū) 住宅的客戶群體主要應(yīng)是對(duì)該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對(duì)該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這 部分客 戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于濱江、復(fù)興地區(qū)、城中、城東 這幾個(gè)區(qū)域。再次，隨著 濱江區(qū) 的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左 右。 5)社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域： ? 律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 ? 對(duì)建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對(duì)廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。 ? 目標(biāo)客戶群體對(duì)于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對(duì)主流選擇，同時(shí)考慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。 ? 與置業(yè)者的置業(yè)目 的 內(nèi)斂、不張揚(yáng)的群體特征相關(guān)聯(lián)，對(duì)安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時(shí)是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會(huì)所管理、客戶資料管理、人員管理等 等） ? 對(duì)于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對(duì)這種生活特性有度設(shè)置 —— 康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營(yíng)造是配套設(shè)置的著力點(diǎn) ? 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實(shí)用。 ? 有較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低，對(duì)稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購(gòu)買需求的重要組成部分。 濱江月明路可研報(bào)告 41 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目各階段分 時(shí)安排表 階段 時(shí)間進(jìn)度 可行性研究 2020年 6月 土地取得 2020年 10月 設(shè)計(jì) 2020年 8月 四證取得 2020年 10月 樁基工程 2020年 1月 基礎(chǔ)工程 2020年 8月 主體工程 2020年 5月 室內(nèi)裝飾工程 2020年 10月 室外工程 2020年 10月 交房 2020年 12月 三、工程實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 濱江月明路可研報(bào)告 42 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工 程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 濱江月明路可研報(bào)告 43 第 六 章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一、銷售價(jià)格估算 （一）可比樓盤 價(jià)格情況 新綠園 悅府 陽(yáng)光海岸 東方潤(rùn)園 林風(fēng)御樹 水岸楓庭 曉廬 藍(lán)色錢江 住宅價(jià)格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商 鋪價(jià)格 25000 __ __ 16737 — __ 車位價(jià)格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2020410；單價(jià)：元 /平方米；萬元 /個(gè)； 重點(diǎn)參考樓盤近期二手房成交情況 樓盤名 09年 1月 2月 3月 4月 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 春江花月 8 18873 7 21