【正文】 1 土地價(jià)值的定義及構(gòu)成要素 土地價(jià)值概述現(xiàn)代城市土地（或稱“熟地”）有償使用是由于它巨大的土地價(jià)值。熟地雖是從原始自然的土地和農(nóng)業(yè)土地（或稱“生地”）演變而來，但由于經(jīng)過人類社會(huì)勞動(dòng)加工，使得生地原有效用極大地?cái)U(kuò)大，并增加了許多新的內(nèi)容,產(chǎn)生了新的價(jià)值,因此也可以說在效用上出現(xiàn)了具有重大意義的質(zhì)的變化。土地價(jià)值的作用是在于對(duì)城市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展提供指南。因此，不斷認(rèn)識(shí)、挖掘和利用土地價(jià)值是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。 項(xiàng)目土地價(jià)值的構(gòu)成要素土地價(jià)值的主要構(gòu)成要素主要有如下四點(diǎn)： 地域價(jià)值 地域價(jià)值是土地因其特有的地理環(huán)境位置而具有的價(jià)值，包括土地所在的城市及城市所在區(qū)位的區(qū)域價(jià)值、土地所在城區(qū)的地段價(jià)值以及地塊特有的內(nèi)部資源價(jià)值。 社會(huì)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值是指土地開發(fā)后給社會(huì)帶來的價(jià)值回報(bào)，土地的社會(huì)價(jià)值主要包括對(duì)社會(huì)示范作用的帶動(dòng)、城建形象的提升、城市化發(fā)展的促進(jìn)，人文價(jià)值的提升等。 物業(yè)開發(fā)價(jià)值土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，充分利用現(xiàn)有土地的資源稟賦,通過合理的定位和規(guī)劃，開發(fā)具有市場(chǎng)前景的物業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)土地的使用價(jià)值，物業(yè)開發(fā)價(jià)值包括居住價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值、觀賞旅游價(jià)值等。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要是指土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，是以貨幣的形式衡量土地價(jià)值的大小，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值包括目前土地的市值以及未來幾年內(nèi)市場(chǎng)增值的空間。 項(xiàng)目土地價(jià)值的構(gòu)成要素分析土地價(jià)值經(jīng)濟(jì)價(jià)值當(dāng)前評(píng)估價(jià)值未來評(píng)估價(jià)值地域價(jià)值區(qū)域價(jià)值地段價(jià)值地塊價(jià)值社會(huì)價(jià)值社會(huì)示范作用帶動(dòng)城建形象的提升城市化發(fā)展的促進(jìn)人文價(jià)值的提升物業(yè)開發(fā)價(jià)值旅游觀賞價(jià)值投資價(jià)值商業(yè)價(jià)值居住價(jià)值圖11土地價(jià)值系統(tǒng)構(gòu)架圖 地域價(jià)值 區(qū)域價(jià)值（1）城市概況賀州市作為2002年新設(shè)立的地級(jí)市，目前轄八步區(qū)、鐘山縣、富川瑤族自治縣和昭平縣三縣一區(qū)，總面積11855平方公里，總?cè)丝诩s210萬。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2004年賀州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了132億元，比2003年增長了13％。如圖12所示，賀州城市經(jīng)濟(jì)近十年來保持了快速穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)仍將保持這樣的增長趨勢(shì)。圖12賀州近十年GDP增長走勢(shì)圖從中長期的趨勢(shì)來看，賀州國民經(jīng)濟(jì)水平運(yùn)行良好，處于正在穩(wěn)步上升的通道之中，為本項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。（3）區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)賀州位于廣西壯族自治區(qū)東北部，并處于湘、粵、桂三省（區(qū)）結(jié)合部，背靠大西南、面向粵港澳，同時(shí)地處粵港澳經(jīng)濟(jì)圈和大桂林旅游經(jīng)濟(jì)圈的輻射范圍，是中國－東盟經(jīng)濟(jì)圈與泛珠三角地區(qū)聯(lián)系的重要城市之一，是大西南東進(jìn)粵港澳最便捷的出海通道之一，是三省交界處的重要樞紐城市。賀州城市定位的目標(biāo)是全力打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的“大賀州”，把賀州建成桂東地區(qū)的交通樞紐、產(chǎn)業(yè)集群中心，和桂、粵、湘邊界地區(qū)的物流中心、文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。圖13賀州地理位置及交通圖（4）區(qū)域旅游資源賀州是廣州至桂林黃金旅游線中段的新亮點(diǎn)，這里旅游資源豐富，集自然風(fēng)光、人文景觀、民族風(fēng)情于一體，境內(nèi)有姑婆山、大桂山兩個(gè)國家級(jí)森林公園；有被稱為“天下第一洞”的鐘山縣碧水巖、被譽(yù)為“十里畫廊”的鐘山荷塘風(fēng)光以及“人間仙境”鵝塘紫云洞等喀斯特地貌風(fēng)景區(qū)，還有被列為國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位的臨賀故城、黃姚古鎮(zhèn)、秀水狀元村、明代古城、古石城等歷史人文景觀，這里的瑤族風(fēng)情、客家文化富有特色、令人神往。著名的觀景、休閑地還有賀州石林、賀州溫泉、玉印浮山等等，區(qū)位旅游資源非常豐富。（5）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇賀州所處區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)給整個(gè)賀州產(chǎn)生正面影響的因素主要有：l “中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)” “中國—東盟博覽會(huì)”永久落戶南寧，“中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，為廣西帶來巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，賀州作為中國大西南與粵、港、澳陸上對(duì)接的重要窗口之一，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。l CEPA的實(shí)施與推進(jìn)CEPA以大珠三角為核心，結(jié)合廣東及江南八省形成廣大的經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)。這將可打破一直以來珠三角輻射力不足和廣東與鄰省交流未如理想等困擾，從而擴(kuò)展珠三角經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)與輻射作用，賀州作為與粵毗鄰的城市，具有巨大的發(fā)展機(jī)遇。 l 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施國家大力執(zhí)行西部大開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略，廣西將得到國家在資金投人、建設(shè)項(xiàng)目安排、財(cái)政、金融信貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策，賀州可以抓住西部大開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，充分利用國家的優(yōu)惠政策，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。由以上因素綜合分析，我們有充足的理由相信在未來項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)，賀州城市發(fā)展?fàn)顩r良好，經(jīng)濟(jì)仍將保持快速發(fā)展。城市是本項(xiàng)目發(fā)展的重要平臺(tái)，城市發(fā)展為項(xiàng)目價(jià)值的提升奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 地段價(jià)值（1）地段區(qū)位項(xiàng)目土地所在位置位于賀州的城西區(qū)（賀江以北、新興北路以西的城區(qū)范圍），它東臨賀州市目前最繁華和熱鬧的區(qū)域——城中區(qū)，西接城市西環(huán)路，是賀州對(duì)外聯(lián)系的重要交通樞紐。結(jié)合此定位加上城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)與完善，城市化效應(yīng)使人口的不斷流入，一個(gè)最具新興和活力的城區(qū)即將展現(xiàn)出來。城西區(qū)的開發(fā)建設(shè)有利于城市結(jié)構(gòu)的完善，提升了城西區(qū)乃至整個(gè)賀州市的區(qū)位條件和投資環(huán)境，并大大的提升了城西區(qū)地塊的開發(fā)價(jià)值。（2）地段位置本項(xiàng)目北臨迎賓大道，西靠西環(huán)大道，南為芳林路，東臨城市規(guī)劃路——萬興路。基地距離市中心新興北路約2公里。本項(xiàng)目的地段位置圖14所示：圖14 本項(xiàng)目地塊位置本項(xiàng)目的周邊有多條城市主干道經(jīng)過，交通便利；周邊有賀州學(xué)院、賀州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、嶺南中學(xué)、賀江中學(xué)、賀州高級(jí)中學(xué)等學(xué)校，周邊文化氛圍濃烈，北面不遠(yuǎn)處有市體育中心，可以說本地段內(nèi)的文體設(shè)施配套齊全；項(xiàng)目南面不遠(yuǎn)處就是賀江，具有良好的自然景觀資源條件；項(xiàng)目是外部資源從西面進(jìn)入城市的重要窗口之一，承載著展示城市形象的重要使命，適合發(fā)展具有商務(wù)及商業(yè)的地標(biāo)性建筑。隨著該地段的居民不斷增加和賀州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種生活配套設(shè)施將會(huì)不斷增加，該地段的居住和商業(yè)價(jià)值將可以大大提高，因此，本項(xiàng)目地段位置的發(fā)展前景看好。地段始終是房地產(chǎn)項(xiàng)目最核心的價(jià)值點(diǎn)之一，本項(xiàng)目所處地段優(yōu)良，在此地段開發(fā)商業(yè)、商務(wù)、居住、文化、公用設(shè)施物業(yè)具有較好的發(fā)展空間，可以充分的實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)價(jià)值 。