【正文】 1 土地價值的定義及構成要素 土地價值概述現(xiàn)代城市土地（或稱“熟地”）有償使用是由于它巨大的土地價值。熟地雖是從原始自然的土地和農業(yè)土地（或稱“生地”）演變而來，但由于經過人類社會勞動加工，使得生地原有效用極大地擴大，并增加了許多新的內容,產生了新的價值,因此也可以說在效用上出現(xiàn)了具有重大意義的質的變化。土地價值的作用是在于對城市經濟及社會的發(fā)展提供指南。因此，不斷認識、挖掘和利用土地價值是本項目成功與否的關鍵所在。 項目土地價值的構成要素土地價值的主要構成要素主要有如下四點： 地域價值 地域價值是土地因其特有的地理環(huán)境位置而具有的價值，包括土地所在的城市及城市所在區(qū)位的區(qū)域價值、土地所在城區(qū)的地段價值以及地塊特有的內部資源價值。 社會價值 社會價值是指土地開發(fā)后給社會帶來的價值回報，土地的社會價值主要包括對社會示范作用的帶動、城建形象的提升、城市化發(fā)展的促進，人文價值的提升等。 物業(yè)開發(fā)價值土地價值的實現(xiàn)需要開發(fā)來實現(xiàn)，充分利用現(xiàn)有土地的資源稟賦,通過合理的定位和規(guī)劃，開發(fā)具有市場前景的物業(yè)，最終實現(xiàn)土地的使用價值，物業(yè)開發(fā)價值包括居住價值、商業(yè)價值、投資價值、觀賞旅游價值等。 經濟價值 土地的經濟價值主要是指土地的市場評估價格，是以貨幣的形式衡量土地價值的大小，土地的經濟價值包括目前土地的市值以及未來幾年內市場增值的空間。 項目土地價值的構成要素分析土地價值經濟價值當前評估價值未來評估價值地域價值區(qū)域價值地段價值地塊價值社會價值社會示范作用帶動城建形象的提升城市化發(fā)展的促進人文價值的提升物業(yè)開發(fā)價值旅游觀賞價值投資價值商業(yè)價值居住價值圖11土地價值系統(tǒng)構架圖 地域價值 區(qū)域價值（1）城市概況賀州市作為2002年新設立的地級市，目前轄八步區(qū)、鐘山縣、富川瑤族自治縣和昭平縣三縣一區(qū)，總面積11855平方公里，總人口約210萬。（2）區(qū)域經濟發(fā)展狀況2004年賀州的國內生產總值達到了132億元，比2003年增長了13％。如圖12所示，賀州城市經濟近十年來保持了快速穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，預計在未來幾年內仍將保持這樣的增長趨勢。圖12賀州近十年GDP增長走勢圖從中長期的趨勢來看，賀州國民經濟水平運行良好，處于正在穩(wěn)步上升的通道之中，為本項目價值的實現(xiàn)提供了良好的宏觀經濟條件。（3）區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢賀州位于廣西壯族自治區(qū)東北部，并處于湘、粵、桂三?。▍^(qū)）結合部，背靠大西南、面向粵港澳，同時地處粵港澳經濟圈和大桂林旅游經濟圈的輻射范圍，是中國－東盟經濟圈與泛珠三角地區(qū)聯(lián)系的重要城市之一，是大西南東進粵港澳最便捷的出海通道之一，是三省交界處的重要樞紐城市。賀州城市定位的目標是全力打造產業(yè)生態(tài)的“大賀州”，把賀州建成桂東地區(qū)的交通樞紐、產業(yè)集群中心，和桂、粵、湘邊界地區(qū)的物流中心、文化中心和經濟中心。圖13賀州地理位置及交通圖（4）區(qū)域旅游資源賀州是廣州至桂林黃金旅游線中段的新亮點，這里旅游資源豐富，集自然風光、人文景觀、民族風情于一體，境內有姑婆山、大桂山兩個國家級森林公園；有被稱為“天下第一洞”的鐘山縣碧水巖、被譽為“十里畫廊”的鐘山荷塘風光以及“人間仙境”鵝塘紫云洞等喀斯特地貌風景區(qū)，還有被列為國家重點文物保護單位的臨賀故城、黃姚古鎮(zhèn)、秀水狀元村、明代古城、古石城等歷史人文景觀，這里的瑤族風情、客家文化富有特色、令人神往。著名的觀景、休閑地還有賀州石林、賀州溫泉、玉印浮山等等，區(qū)位旅游資源非常豐富。（5）城市經濟發(fā)展機遇賀州所處區(qū)位及資源優(yōu)勢給整個賀州產生正面影響的因素主要有：l “中國—東盟自由貿易區(qū)” “中國—東盟博覽會”永久落戶南寧，“中國—東盟自由貿易區(qū)”的建立，為廣西帶來巨大的商業(yè)機會，賀州作為中國大西南與粵、港、澳陸上對接的重要窗口之一，具有得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢。l CEPA的實施與推進CEPA以大珠三角為核心，結合廣東及江南八省形成廣大的經濟協(xié)作區(qū)。這將可打破一直以來珠三角輻射力不足和廣東與鄰省交流未如理想等困擾，從而擴展珠三角經濟帶動與輻射作用，賀州作為與粵毗鄰的城市，具有巨大的發(fā)展機遇。 l 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施國家大力執(zhí)行西部大開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略，廣西將得到國家在資金投人、建設項目安排、財政、金融信貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策，賀州可以抓住西部大開發(fā)的有利時機，充分利用國家的優(yōu)惠政策，發(fā)展地方經濟。由以上因素綜合分析，我們有充足的理由相信在未來項目運營期內，賀州城市發(fā)展狀況良好，經濟仍將保持快速發(fā)展。城市是本項目發(fā)展的重要平臺，城市發(fā)展為項目價值的提升奠定了堅實的基礎。 地段價值（1）地段區(qū)位項目土地所在位置位于賀州的城西區(qū)（賀江以北、新興北路以西的城區(qū)范圍），它東臨賀州市目前最繁華和熱鬧的區(qū)域——城中區(qū)，西接城市西環(huán)路，是賀州對外聯(lián)系的重要交通樞紐。結合此定位加上城區(qū)內基礎設施的不斷建設與完善，城市化效應使人口的不斷流入，一個最具新興和活力的城區(qū)即將展現(xiàn)出來。城西區(qū)的開發(fā)建設有利于城市結構的完善，提升了城西區(qū)乃至整個賀州市的區(qū)位條件和投資環(huán)境，并大大的提升了城西區(qū)地塊的開發(fā)價值。（2）地段位置本項目北臨迎賓大道，西靠西環(huán)大道，南為芳林路，東臨城市規(guī)劃路——萬興路。基地距離市中心新興北路約2公里。本項目的地段位置圖14所示：圖14 本項目地塊位置本項目的周邊有多條城市主干道經過，交通便利；周邊有賀州學院、賀州職業(yè)技術學院、嶺南中學、賀江中學、賀州高級中學等學校，周邊文化氛圍濃烈，北面不遠處有市體育中心，可以說本地段內的文體設施配套齊全；項目南面不遠處就是賀江，具有良好的自然景觀資源條件；項目是外部資源從西面進入城市的重要窗口之一，承載著展示城市形象的重要使命，適合發(fā)展具有商務及商業(yè)的地標性建筑。隨著該地段的居民不斷增加和賀州經濟的不斷發(fā)展，各種生活配套設施將會不斷增加，該地段的居住和商業(yè)價值將可以大大提高，因此，本項目地段位置的發(fā)展前景看好。地段始終是房地產項目最核心的價值點之一，本項目所處地段優(yōu)良，在此地段開發(fā)商業(yè)、商務、居住、文化、公用設施物業(yè)具有較好的發(fā)展空間，可以充分的實現(xiàn)土地的開發(fā)價值 。