【文章內(nèi)容簡介】 ，可出讓部分土地轉(zhuǎn)化成貨幣，為剩余土地的開發(fā)提供資金支持，最終實現(xiàn)全部土地的經(jīng)濟價值。2 項目土地規(guī)劃指標(biāo)概述 項目地塊概況（詳見市場定位與規(guī)劃引導(dǎo)報告）本項目用地約有500畝，規(guī)劃有6大功能片區(qū)，包括集團展示區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、專業(yè)市場和特色街區(qū)、文化區(qū)、居住區(qū)、規(guī)劃發(fā)展預(yù)留用地，具體規(guī)劃用地分布如圖21所示：圖21 功能分區(qū)定位示意圖3 城市土地價格現(xiàn)狀及變動趨勢預(yù)測 城市土地價格現(xiàn)狀及分布根據(jù)2003~2020年賀州市城市總體規(guī)劃的近期建設(shè)規(guī)劃圖明確該區(qū)域范圍內(nèi)的土地將用于居住、行政辦公、商業(yè)金融和教育科研等多功能建設(shè)，賀州土地價值的現(xiàn)狀是以城中區(qū)價值最高，沿城中向東西兩面延伸價值逐漸減小，而江北的價值又比江南的價值高。老城區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心區(qū)一級市場土地價格最高達200萬/畝，二級市場城鎮(zhèn)混合住宅土地價格達2000元～3500元/平方米；城東行政中心區(qū)域土地價格一級市場上約60萬元/畝，二級市場住宅用地價格約1500元/平方米～2500元/平方米；城西科教文體及專業(yè)市場區(qū)域一級市場土地價格15萬元/畝～20萬元/畝，近年來二級市場土地交易較為活躍，住宅地價約1000元/平方米～1500元/平方米。（以上數(shù)據(jù)詳見《城市地產(chǎn)研究報告》）本項目周邊未開發(fā)土地存量很少，基本都已納入開發(fā)計劃，項目周邊近期交易的地塊規(guī)模都不大，且土地出讓方式不一，導(dǎo)致土地單價相差較大。 土地價格變動趨勢預(yù)測馬克思經(jīng)濟學(xué)原理指出：任何商品的價格都是由市場供求關(guān)系決定的，土地的供求關(guān)系也不例外。土地具有生產(chǎn)資料和生活資料雙重屬性，生產(chǎn)勞動的擴大和城市化人口的增長，增加了對土地的需求，因此，通過政治經(jīng)濟學(xué)原理的角度分析，從長期來看，土地價格變動的趨勢是上漲的。而結(jié)合城市和本項目，從宏觀來看，賀州城市的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步上升階段，城市房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，而隨著賀州經(jīng)濟的發(fā)展和城市化水平的不斷提高，城市土地的需求增加，城市土地價格將不斷上漲。從中觀來看，由于歷史的原因，城西地塊的土地價格比較低，賀州的高速公路、火車站都在城區(qū)偏西方向建設(shè)，城市發(fā)展的重心將是向西偏移，因此城區(qū)西面的地塊在整個城市發(fā)展過程中價值提升的潛力是最看好的。地塊上漲的速度較其它城區(qū)將更快。從微觀來看，本項目位于城西區(qū)，又有臨江的先天環(huán)境優(yōu)勢，加上科學(xué)的概念規(guī)劃引導(dǎo)設(shè)計和城區(qū)新的功能定位，本項目地塊的土地價格將是賀州最具升值潛力的地塊之一。據(jù)近幾年土地交易情況分析，二級市場地價呈上升趨勢，年均增幅約15%，鑒于賀州市城區(qū)可拓展空間廣闊，賀州城區(qū)未開發(fā)土地較多，預(yù)計未來五年內(nèi)地價將保持上升的趨勢，但地價不會有較大幅度的提高，基本會保持與GDP、居民可支配收入相協(xié)調(diào)的增幅。4 項目土地估價 估價方法及參數(shù)選擇說明 土地估價原則（1）替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時， 商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。（2）需求與供給原則在完全的市場競爭中， 一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高， 否則， 價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（3）變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此， 在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。（4）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中， 必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此， 在土地估價時， 一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系， 判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。（5）多種方法相結(jié)合的原則目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確， 評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估， 以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。 估價方法選擇估價方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定的土地估價方法，根據(jù)待估地塊土地利用特點和土地評估的規(guī)定，宗地地價評估一般采用兩種或兩種以上不同的評估方法。待估地塊為城西區(qū)一塊500畝大小的用地， 在充分收集估價所需資料的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本項目由于獲得土地的手續(xù)較為復(fù)雜，涉及土地置換、政府補償居民拆遷、稅費上繳及再返還等諸多個因素，使土地成本構(gòu)成較為復(fù)雜，不適合用成本法進行估價，因此本項目將采用市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法評估本項目的土地價值進行評估。各種性質(zhì)的開發(fā)所用方法如下表41所示： 表41 評估方法選擇表土地用途商?。ňC合）商業(yè)居住使用方法市場比較法基準(zhǔn)地價法基準(zhǔn)地價法假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法★市場比較法市場比較法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日內(nèi)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。此方法只針對本項目的定位于專業(yè)特色街區(qū)、用途為商住樓的70畝用地進行評估。（1）使用年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)公式為：11/（1+r）n11/（1+r）m