【正文】 地塊價值項目占地約500畝，四周都與四條城市主要道路（其中一條為規(guī)劃路）相連。項目地塊由于其優(yōu)越的位置并擁有臨街面長的商業(yè)優(yōu)勢，在城西區(qū)核心區(qū)域土地資源日趨減少的狀況下，擁有一塊具有較長臨街面土地就越發(fā)顯得彌足珍貴，擁有稀缺的土地資源，就等于擁有財富，獲得更高的地塊價值。本地塊的地段優(yōu)越，周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，有較長的臨街面，因此，具有較高的土地開發(fā)價值。 社會價值（1） 社會示范作用的帶動l 城市建設(shè)的示范性價值本項目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動作用是顯而易見的，項目將建成賀州西大門的標(biāo)志性形象工程之一，是政府與企業(yè)合作，共同雙贏的示范性效應(yīng)的價值體現(xiàn)。l 新型商業(yè)街區(qū)建筑的示范性價值項目全部建成后，帶給賀州人民的是一個穿插了豐富的人文旅游景觀、融入東西方的建筑特色、美觀漂亮的建筑立面效果、更突出表現(xiàn)賀州獨特的風(fēng)俗文化的建筑群，對提升與帶動賀州新型的商業(yè)街區(qū)建設(shè)水平的示范作用是顯而易見的。l 快速拉動城市經(jīng)濟(jì)的示范性價值市場定位的準(zhǔn)確、經(jīng)營品種的豐富多彩、良好的經(jīng)商環(huán)境、吸引人們投資的商業(yè)配套、引人入勝的旅游場景，項目將很快造就出一個初步站穩(wěn)腳步、逐漸富裕起來的經(jīng)商群體，同時又刺激產(chǎn)生巨大的消費，及區(qū)域經(jīng)濟(jì)強大的實力與競爭力，卓越的經(jīng)濟(jì)示范成就，將揭示現(xiàn)時中國中小城市發(fā)展項目的成功模式。（2） 城建形象的提升作為賀州的西大門，幾條重要公路的經(jīng)過，本項目就是賀州的一個名片，建設(shè)好了將可以大大提升賀州的城市現(xiàn)象。項目的建筑標(biāo)志性將提升城市的景觀形態(tài)，成為城市新景觀。同時將提升項目本身的消費吸引力。項目建設(shè)成功的榜樣作用，必將吸引更多的資金加入到賀州的建設(shè)中來，促使賀州城舊貌換新顏進(jìn)程加快，也會推動賀州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。（3） 城市化發(fā)展的促進(jìn)從鄉(xiāng)鎮(zhèn)及小城市向城市遷移的新居民，對居住空間的需求與傳統(tǒng)的城市居民有著不同的訴求重點。城市新居民需要的是一種與普通居住小區(qū)不同的，以居住為原點，融合居住、就業(yè)、謀生、發(fā)展、抗御城市生存風(fēng)險的新式復(fù)合空間與環(huán)境。本項目就能提供這樣的新式復(fù)合與發(fā)展空間，輻射和吸引周邊地區(qū)的人遷移到賀州。（4） 人文價值的提升 項目本著“以人為本” 的發(fā)展理念，多種業(yè)態(tài)功能相結(jié)合的建筑形態(tài)，構(gòu)建帶有旅游與商業(yè)共同發(fā)展的人文空間。項目地塊內(nèi)將建設(shè)城市的標(biāo)致性建筑—賀州文化交流中心，以“創(chuàng)造獨特的客家文化交流場所”為發(fā)展導(dǎo)向，或以建設(shè)“懇親會紀(jì)念性工程”作為項目局部發(fā)展設(shè)想，適應(yīng)時勢的發(fā)展，以此獲得政府以及各方面的支持，擴大影響，賦予項目更廣闊的發(fā)展空間。項目的人文價值體現(xiàn)了本項目的靈魂，成為項目最寶貴、最有價值的無形資產(chǎn),為本項目及開發(fā)企業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展的寶貴財富。 綜上所述，本項目地塊的開發(fā)為社會展現(xiàn)一個具有示范性和標(biāo)志性的新項目，并具有較高的人文價值，可以推動城市的社會發(fā)展建設(shè)。因此，本項目的開發(fā)將會產(chǎn)生巨大的社會效益。 物業(yè)開發(fā)價值（1）居住價值 本項目的定位迎合了城市給予城西區(qū)的功能定位，項目聘請了專業(yè)地產(chǎn)顧問質(zhì)詢公司對本地塊進(jìn)行了一次性規(guī)劃、科學(xué)的功能分區(qū)和建筑風(fēng)格的統(tǒng)一規(guī)劃，向市場提供了商務(wù)、居住、商業(yè)、文化、公用設(shè)施等物業(yè)，在滿足人們居住要求的同時，可以盡情的享受生活和安居樂業(yè)，這就是物業(yè)自身極高的居住價值。（2）商業(yè)價值本項目以商業(yè)大賣場、特色商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場組成的商業(yè)空間，吻合于現(xiàn)代人希望體驗的消費心理特性：繁華、熱鬧、交流、溝通。商業(yè)街由于交通方便，具有較長的臨街面，商店能與顧客直接接觸，有利于增加營業(yè)額和商業(yè)利潤。項目各建筑組團(tuán)街中有城，城中有街，大量的步行人流將形成生機勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。商業(yè)部分?jǐn)M規(guī)劃各種形式的商鋪空間，包括特色商貿(mào)街區(qū)及專業(yè)市場等業(yè)態(tài)不同、大小各異商業(yè)空間，使其更具有包容性，各種形式的經(jīng)營優(yōu)勢互補，互相促進(jìn)，開創(chuàng)商業(yè)街的繁華，也方便業(yè)主按自己的實力做出選擇，照顧更多的客戶進(jìn)街經(jīng)營，極具特色與規(guī)模，具有較高的商業(yè)價值。（3）投資價值本項目業(yè)主投資項目可自用或出租，由于項目所處地段具有優(yōu)異的物業(yè)價值，一方面項目處于城西區(qū)的核心地帶，擁有巨大的發(fā)展空間，另一方面，賀州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動以及本項目差異化及填補市場空白點的定位，綜合這兩方面利好因素來看，若購買商鋪自用，必將使得項目業(yè)主從投資項目初始就在城西區(qū)未來商業(yè)黃金地段擁有自己的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在競爭與發(fā)展中取得先機。另外更可憑借商業(yè)中心、文化交流及觀光旅游帶來的巨大人流，若作為投資購買，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，保證所購物業(yè)具有巨大的增值空間，并且憑借物業(yè)出眾的整體素質(zhì)出租取得豐厚的租金回報，并在金錢上獲得收益的同時，更帶來了成功投資者的體驗感受，從物質(zhì)及精神兩個層面上都獲得豐收。（4）觀賞旅游價值本項目的有主題廣場、大面積綠化等公建設(shè)施，每個街區(qū)內(nèi)，又可冠名融合客家文化的、寓意民族特色的豐富多彩商業(yè)空間組合，步移景換，讓人流連忘返。長街美景、人文薈萃、主題豐富、包羅萬象，結(jié)合豐富的自然風(fēng)光資源，加上本項目特有的旅游商業(yè)物業(yè)，本項目將大大提升賀州的旅游形象，并帶來大量的旅游創(chuàng)收。本項目將采用科學(xué)的規(guī)劃、合理的功能分區(qū)與定位，力求開發(fā)出最合理的物業(yè)組合。物業(yè)的使用者可用于居住、經(jīng)商、投資、旅游，通過開發(fā)實現(xiàn)土地價值的最大化。 經(jīng)濟(jì)價值(1)土地的市場價值及評估（給出土地的評估拍賣價格）據(jù)賀州市政府官員介紹，賀州大部分項目的土地獲得都采用土地補償?shù)姆绞剑?003年以來公開出讓的土地較少，根據(jù)2005年9月國土局相關(guān)資料以及綜合本地塊的資源條件，本地塊經(jīng)評估后，認(rèn)為目前的住宅地塊的價格約27萬元/畝，商住地塊的評估價格為40萬元/畝，商業(yè)地塊的評估價格為55萬元/畝，（具體評估價格過程詳見本文第四、五章）。（2） 土地價值的增長效益分析 項目開發(fā)周期（計劃為5年）內(nèi)，隨著城市的發(fā)展以及重大項目的建設(shè)完成，結(jié)合城區(qū)規(guī)劃調(diào)整、可開發(fā)土地儲備增加，據(jù)近幾年土地交易情況分析，二級市場地價呈上升趨勢，年均增幅約15%，2005年上半年增幅達(dá)30%，鑒于賀州市城區(qū)可拓展空間廣闊，賀州城區(qū)未開發(fā)土地較多，預(yù)計未來五年內(nèi)地價上升的趨勢不會改變，但地價不會有較大幅度的提高，基本會保持與GDP、居民可支配收入相協(xié)調(diào)的增幅。預(yù)計項目地塊價格會有10～15%的年均上漲幅度，具有較高的經(jīng)濟(jì)增長價值空間。 本地塊的經(jīng)濟(jì)評估價值極高（詳見本報告第四章節(jié)），并具有較高的經(jīng)濟(jì)增長價值空間