【正文】 ：由于統(tǒng)計(jì)口徑及數(shù)據(jù)來源不同，因此圖與圖略有差異，但整體供應(yīng)趨勢(shì)基本相符。、經(jīng)營情況分析此次調(diào)研的新增項(xiàng)目中，立足于銷售的項(xiàng)目為個(gè)；租售并舉的項(xiàng)目有個(gè)；具體經(jīng)營策略不詳?shù)捻?xiàng)目有個(gè)。表：區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營情況表項(xiàng)目數(shù)量寫字樓面積租售銷售不詳如表所示，預(yù)計(jì)年區(qū)域僅在售的寫字樓項(xiàng)目就將超過萬平方米，這個(gè)供應(yīng)水平已經(jīng)超過自年以來的整體供應(yīng)水平。如此集中的項(xiàng)目投放，將直接導(dǎo)致區(qū)域的寫字樓銷售市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏無貽鰓閎。圖：區(qū)域新增項(xiàng)目經(jīng)營情況分析圖、供應(yīng)價(jià)格分析租賃價(jià)格表：區(qū)域?qū)懽謽亲赓U價(jià)格情況表項(xiàng)目名稱租賃報(bào)價(jià)成交價(jià)出租率物業(yè)管理費(fèi)國貿(mào)中心*$ $ $ 嘉里中心*$ $ $ 京廣中心$ $$ 漢威大廈$ $ $ 科倫大廈$ $ $ 航華科貿(mào)中心$ $ $ 贏嘉中心$ $ $ 和喬大廈座$ $ $ 數(shù)碼大廈$ $ $ 華彬國際大廈$ $ $ 建外$ $ 不詳$艾維克大廈$ $ $ 藍(lán)堡國際中心$ $ 不詳$ 住總大廈$ $ $ 中服大廈$ $ $ 說明：標(biāo)有*號(hào)的項(xiàng)目為使用面積計(jì)租，包括：國貿(mào)中心、嘉里中心。其余項(xiàng)目均為建筑面積計(jì)租。上述項(xiàng)目成交價(jià)格來源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。；。上述報(bào)價(jià)通常包括物業(yè)管理費(fèi)。由于項(xiàng)目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)形象、客戶資質(zhì)等多方面因素的影響，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)目的租金水平存在較大差異。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉匱鯔潰。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格外，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目的租賃價(jià)格大都保持在租賃報(bào)價(jià)為：美金月平方米、成交租金在美金月平方米的水平，區(qū)域市場(chǎng)加權(quán)平均報(bào)價(jià)租金在美金月平方米，加權(quán)平均成交價(jià)租金在美金月平方米。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣繢鯨鎦。通過研究區(qū)域存量項(xiàng)目現(xiàn)有的租金情況，顯示區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項(xiàng)目品質(zhì)、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次：蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦繯頹鯛潔。以國貿(mào)、嘉里為代表的一類項(xiàng)目，整體租金報(bào)價(jià)超過美金，客戶以國際知名客戶為主；以贏嘉中心、華彬國際大廈為代表的二類項(xiàng)目，整體租金水平在美金，客戶既包括外資客戶亦包括中資的知名客戶；買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻歿鯰錆。此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍(lán)堡國際中心為代表的商住類項(xiàng)目，此類項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，成交價(jià)甚至低于美金，且客戶也多以中小型公司為主。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧麥蹣鯢殘。銷售價(jià)格 表：區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格情況表項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 銷售率 備注藍(lán)堡國際中心 溫特萊中心尚都國際大廈座中國第一商城尚未開盤尚都富爾大廈已經(jīng)開始放租　東方梅地亞中心尚未開盤萬通中心華平國際大廈整棟銷售北京財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富中心項(xiàng)目轉(zhuǎn)手中環(huán)世貿(mào)中心座說明:；上述項(xiàng)目銷售率情況為發(fā)展商提供，僅供參考； 針對(duì)區(qū)域整體寫字樓銷售價(jià)格而言，分為以下不同層次：以中環(huán)世貿(mào)中心、北京財(cái)富中心為代表的高品質(zhì)物業(yè)，銷售價(jià)格均超過美金平方米；以富爾大廈、尚都國際大廈為代表的中檔產(chǎn)品，此類項(xiàng)目分布較為廣泛，其銷售價(jià)格基本維持在平方米之間；驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊針嚨鯤鏵。此外還包括部分銷售價(jià)格低于區(qū)域平均水平、重點(diǎn)面向中小型企業(yè)客戶的項(xiàng)目，如：藍(lán)堡國際中心等。通過對(duì)區(qū)域發(fā)售項(xiàng)目銷售價(jià)格整體測(cè)算，顯示區(qū)域銷售的寫字樓項(xiàng)目的算術(shù)平均價(jià)格為元平方米，加權(quán)平均價(jià)格為元平方米。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)鵬縮職鯡樣。上述銷售價(jià)格水平也進(jìn)一步反映了區(qū)域內(nèi)盡管供應(yīng)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品差異較大，真正能夠達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝擯饃鯫缽。、客戶情況分析租賃客戶情況分析為更加明確區(qū)域的客戶構(gòu)成，中原地產(chǎn)對(duì)區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行客戶構(gòu)成的專項(xiàng)分析，典型項(xiàng)目包括：國貿(mào)中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲鷯瀏鯪晝。表：區(qū)域重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目客戶構(gòu)成情況分析表項(xiàng)目名稱外資合資中資客戶其它合計(jì)數(shù)量比例數(shù)量比例京廣中心國貿(mào)中心嘉里中心漢威大廈招商局大廈數(shù)碼大廈中服大廈華彬國際大廈贏嘉中心住總大廈艾維克大廈（數(shù)據(jù)來源；中原地產(chǎn)寫字樓部）據(jù)上表顯示，目前區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目中因項(xiàng)目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目外資客戶比例超過％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項(xiàng)目外資客戶比例維持在％左右。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩蠐鑭釃邊鯽釓。就行業(yè)特征而言，區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、石油）、汽車、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè)以及以律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強(qiáng)調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機(jī)構(gòu)，區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)；此外區(qū)域也是國際知名的跨國企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅瀝紕縭墾鯇換。金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在目前的寫字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財(cái)富中心—層的大量辦公面積，中國財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司購買銀泰中心一棟寫字樓，都說明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)也將成為未來發(fā)展的行業(yè)主流。識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼