【正文】 小戶型為主要銷售方向，總價(jià)在30萬(wàn)元左右的住宅是市場(chǎng)的熱銷價(jià)格。由于目前**的專業(yè)市場(chǎng)大部分以出租為主，市場(chǎng)上可以進(jìn)行比較的同類項(xiàng)目很少，而經(jīng)營(yíng)品種不同的專業(yè)市場(chǎng)，由于對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的不同，承受租金的能力差別很大，無法進(jìn)行比較。因此，對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)是建立在目前**和中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)的租金和為數(shù)不多的幾個(gè)同類市場(chǎng)的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上確定的。經(jīng)過調(diào)查，目前**和中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)一層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在30004500元/平方米，二層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在20002500元/平方米，三層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在10001500元/平方米，庫(kù)房?jī)裘娣e年租金大約在240元/平方米。如果市場(chǎng)利用率達(dá)到60%，考慮一次收取10年租金，讓經(jīng)營(yíng)者使用15年的方法回避投資風(fēng)險(xiǎn)，或如果市場(chǎng)面積利用率達(dá)到60%，考慮以10年租金，作為計(jì)算售價(jià)的依據(jù)（即投資者的投資回保率為10%），則可得到以建筑面積計(jì)算的銷售單價(jià)為一層1800027000元/平方米，二層1200015000元/平方米，三層60009000元/平方米。表1 **市相關(guān)樓盤銷售價(jià)格情況匯總表 （2004年4月份） 單位：元/平方米序號(hào)樓盤名稱房屋類型區(qū)位地段價(jià)格備注1****機(jī)電城其中：商鋪（8M*17M）一至三層一層攤位二層攤位三層攤位四層攤位五層倉(cāng)庫(kù)六層倉(cāng)庫(kù)七層以上住宅負(fù)一層停車場(chǎng)商住樓和平區(qū)民主路13500150001300010000410042003300起均價(jià)價(jià)格未定+50元/層收費(fèi)經(jīng)營(yíng)2**溫州機(jī)電名品商城其中：商鋪（8M*17M）一至三層 四層以上住宅商住樓和平區(qū)文化路120003800起均價(jià)3冠芳園住宅區(qū)和平區(qū)文化路4580起售罄4中潤(rùn)國(guó)際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區(qū)文化路4100、停車場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)計(jì)劃停放各類車輛約300輛。其中200個(gè)停車位用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，收費(fèi)采用專人管理、按次收費(fèi)510元/次。如果市場(chǎng)停車場(chǎng)利用率達(dá)到80%，每天周轉(zhuǎn)5次，則每天的收費(fèi)約為4000——8000元，一年收入約146——292萬(wàn)元。另外100個(gè)停車位用于住宅業(yè)主，按500元/月出租，每年收入60萬(wàn)元。兩個(gè)停車場(chǎng)合計(jì)年收入約為200——350萬(wàn)元。如果按照目前**市地下車庫(kù)每間10——15萬(wàn)元的售價(jià)，收入將會(huì)更為可觀。綜合上述因素，****公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積12000——20000元/平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積15000元/平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積12000元/平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積10000元/平方米，四、五、六層庫(kù)房平均銷售價(jià)格為建筑面積4000元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積3500元/平方米，車庫(kù)平均銷售價(jià)格為10萬(wàn)元/車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次5元。由于**市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早，房地產(chǎn)開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。人口密度大，商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。土地資源減少，人氣越來越旺，商業(yè)物業(yè)越來越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。相對(duì)較高的土地成本最終在產(chǎn)品價(jià)格上得到體現(xiàn)。據(jù)2004年**第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年**市住宅樓盤均價(jià)為：沈河區(qū)3753元/平方米；和平區(qū)3537元/平方米；大東區(qū)3026元/平方米；皇姑區(qū)2805元/平方米；鐵西區(qū)2773元/平方米；東陵區(qū)2749元/平方米；于洪區(qū)2548元/平方米；渾南新區(qū)2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。本項(xiàng)目坐落的和平區(qū)，是**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐區(qū)域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商務(wù)區(qū)，是**商務(wù)活動(dòng)、商業(yè)訊息密集的中心區(qū)域。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。另外，在振興東北經(jīng)濟(jì)的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，**市生產(chǎn)資料和生活資料以及工業(yè)類的專業(yè)市場(chǎng)將迅速崛起，而能夠擁有固定市場(chǎng)資源的專業(yè)市場(chǎng)將得到成功的保障。因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)投資首先應(yīng)注重專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，先有市后有場(chǎng)是市場(chǎng)成功的普遍原則，對(duì)于新興專業(yè)市場(chǎng)則要看是否具有建立市場(chǎng)的商業(yè)契機(jī)。其次，專業(yè)市場(chǎng)的輻射能力也很重要，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。第三，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平、交通倉(cāng)儲(chǔ)能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應(yīng)及十足的人氣等都是專業(yè)市場(chǎng)投資時(shí)應(yīng)該注意的問題。而本項(xiàng)目現(xiàn)有的市場(chǎng)和旺盛的人氣，本身就決定了投資本醒目的競(jìng)爭(zhēng)力是很強(qiáng)的。3投資資源分析與評(píng)價(jià)**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評(píng)價(jià)**市是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。**市是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以**市為中心、半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。**市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。為加快東北乃至全國(guó)的發(fā)展，中央提出了“振興東北老工業(yè)基地”的戰(zhàn)略部署，這是在我國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)行東西互動(dòng)的重大舉措。振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之后“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極”。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極核心城市的**，正在著手實(shí)施“大**”戰(zhàn)略，與鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺等遼寧中部城市共同打造“**經(jīng)濟(jì)區(qū)”。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立**經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建**經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是**經(jīng)濟(jì)區(qū)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是**經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。未來的**將成為東北地區(qū)的消費(fèi)中心、產(chǎn)業(yè)中心、商貿(mào)中心、交通中心、物流中心、配送中心、服務(wù)中心、人居中心和旅游中心。**當(dāng)選為2004CCTV最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會(huì)對(duì)**榮獲“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”稱號(hào)的評(píng)價(jià)是：70年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了共和國(guó)裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國(guó)的工業(yè)長(zhǎng)子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國(guó)企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國(guó)！、資源品質(zhì)及賦存條件目前****股份公司的主要業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，由業(yè)戶經(jīng)營(yíng)**和**機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。****股份公司完成改制后,將采取有力措施進(jìn)一步繁榮**市場(chǎng)和**機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，并進(jìn)一步開展科研開發(fā)、物流服務(wù)和國(guó)際貿(mào)易等業(yè)務(wù)。有關(guān)資料表明，目前我國(guó)大中城市年人均**消費(fèi)水平已達(dá)100元左右，**市目前人口已達(dá)720萬(wàn)人，按平均水平計(jì)算，本地人口對(duì)**的年消費(fèi)需求可達(dá)7億元以上。由于**是東北地區(qū)的政治、文化中心，有大量的國(guó)家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)和大專院校匯聚**，考慮到這些因素，預(yù)計(jì)**本地的**市場(chǎng)容量每年將達(dá)到10億元以上。遼寧中部是我國(guó)大中城市集中的地區(qū)之一，在**周圍聚集著鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺、盤錦和營(yíng)口等城市，由于**中心城市的輻射作用，這些周邊城市的**有很大比例是由**批發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)過去的。從區(qū)位、規(guī)模等方面看，中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)在**都占有較大優(yōu)勢(shì)，以**本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的**批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。從目前的經(jīng)營(yíng)情況看，中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)的場(chǎng)地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿Α?*作為以機(jī)械工業(yè)為主的、工業(yè)門類齊全的老工業(yè)基地，既是機(jī)械裝備的“制造部”，也是**機(jī)電產(chǎn)品的集散地。**的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn)軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產(chǎn)品為主，**機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的常用耗材，本地需求量較大。從周邊城市看，鞍山為鋼鐵工業(yè)基地，撫順為煤炭工業(yè)基地，本溪以煤炭和鋼鐵工業(yè)為主，盤錦市以石油石化工業(yè)為主，遼陽(yáng)以石化工業(yè)為主，營(yíng)口則是年吞吐量在6000萬(wàn)噸以上的港口城市（據(jù)有關(guān)資料近期年吞吐量可達(dá)1億噸以上），這些城市均在**機(jī)電產(chǎn)品的運(yùn)輸半徑之內(nèi)，營(yíng)口港更為產(chǎn)品外銷提供了便利條件。國(guó)家提出振興東北老工