賀州市某項(xiàng)目地塊價(jià)值研究報(bào)告-wenkub
2023-04-07 12:26:46 本頁(yè)面
【正文】 交通樞紐、產(chǎn)業(yè)集群中心，和桂、粵、湘邊界地區(qū)的物流中心、文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2004年賀州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了132億元，比2003年增長(zhǎng)了13％。 社會(huì)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值是指土地開(kāi)發(fā)后給社會(huì)帶來(lái)的價(jià)值回報(bào)，土地的社會(huì)價(jià)值主要包括對(duì)社會(huì)示范作用的帶動(dòng)、城建形象的提升、城市化發(fā)展的促進(jìn)，人文價(jià)值的提升等。熟地雖是從原始自然的土地和農(nóng)業(yè)土地（或稱“生地”）演變而來(lái)，但由于經(jīng)過(guò)人類社會(huì)勞動(dòng)加工，使得生地原有效用極大地?cái)U(kuò)大，并增加了許多新的內(nèi)容,產(chǎn)生了新的價(jià)值,因此也可以說(shuō)在效用上出現(xiàn)了具有重大意義的質(zhì)的變化。土地價(jià)值的作用是在于對(duì)城市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展提供指南。 物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，充分利用現(xiàn)有土地的資源稟賦,通過(guò)合理的定位和規(guī)劃，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)前景的物業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)土地的使用價(jià)值，物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值包括居住價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值、觀賞旅游價(jià)值等。如圖12所示，賀州城市經(jīng)濟(jì)近十年來(lái)保持了快速穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)仍將保持這樣的增長(zhǎng)趨勢(shì)。圖13賀州地理位置及交通圖（4）區(qū)域旅游資源賀州是廣州至桂林黃金旅游線中段的新亮點(diǎn)，這里旅游資源豐富，集自然風(fēng)光、人文景觀、民族風(fēng)情于一體，境內(nèi)有姑婆山、大桂山兩個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園；有被稱為“天下第一洞”的鐘山縣碧水巖、被譽(yù)為“十里畫(huà)廊”的鐘山荷塘風(fēng)光以及“人間仙境”鵝塘紫云洞等喀斯特地貌風(fēng)景區(qū)，還有被列為國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位的臨賀故城、黃姚古鎮(zhèn)、秀水狀元村、明代古城、古石城等歷史人文景觀，這里的瑤族風(fēng)情、客家文化富有特色、令人神往。這將可打破一直以來(lái)珠三角輻射力不足和廣東與鄰省交流未如理想等困擾，從而擴(kuò)展珠三角經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)與輻射作用，賀州作為與粵毗鄰的城市，具有巨大的發(fā)展機(jī)遇。 地段價(jià)值（1）地段區(qū)位項(xiàng)目土地所在位置位于賀州的城西區(qū)（賀江以北、新興北路以西的城區(qū)范圍），它東臨賀州市目前最繁華和熱鬧的區(qū)域——城中區(qū)，西接城市西環(huán)路，是賀州對(duì)外聯(lián)系的重要交通樞紐?；鼐嚯x市中心新興北路約2公里。 地塊價(jià)值項(xiàng)目占地約500畝，四周都與四條城市主要道路（其中一條為規(guī)劃路）相連。l 新型商業(yè)街區(qū)建筑的示范性價(jià)值項(xiàng)目全部建成后，帶給賀州人民的是一個(gè)穿插了豐富的人文旅游景觀、融入東西方的建筑特色、美觀漂亮的建筑立面效果、更突出表現(xiàn)賀州獨(dú)特的風(fēng)俗文化的建筑群，對(duì)提升與帶動(dòng)賀州新型的商業(yè)街區(qū)建設(shè)水平的示范作用是顯而易見(jiàn)的。同時(shí)將提升項(xiàng)目本身的消費(fèi)吸引力。本項(xiàng)目就能提供這樣的新式復(fù)合與發(fā)展空間，輻射和吸引周邊地區(qū)的人遷移到賀州。 綜上所述，本項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)為社會(huì)展現(xiàn)一個(gè)具有示范性和標(biāo)志性的新項(xiàng)目，并具有較高的人文價(jià)值，可以推動(dòng)城市的社會(huì)發(fā)展建設(shè)。商業(yè)街由于交通方便，具有較長(zhǎng)的臨街面，商店能與顧客直接接觸，有利于增加營(yíng)業(yè)額和商業(yè)利潤(rùn)。另外更可憑借商業(yè)中心、文化交流及觀光旅游帶來(lái)的巨大人流，若作為投資購(gòu)買(mǎi)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΓＷC所購(gòu)物業(yè)具有巨大的增值空間，并且憑借物業(yè)出眾的整體素質(zhì)出租取得豐厚的租金回報(bào)，并在金錢(qián)上獲得收益的同時(shí)，更帶來(lái)了成功投資者的體驗(yàn)感受，從物質(zhì)及精神兩個(gè)層面上都獲得豐收。物業(yè)的使用者可用于居住、經(jīng)商、投資、旅游，通過(guò)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。 本地塊的經(jīng)濟(jì)評(píng)估價(jià)值極高（詳見(jiàn)本報(bào)告第四章節(jié)），并具有較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)價(jià)值空間，可出讓部分土地轉(zhuǎn)化成貨幣，為剩余土地的開(kāi)發(fā)提供資金支持，最終實(shí)現(xiàn)全部土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)原理指出：任何商品的價(jià)格都是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，土地的供求關(guān)系也不例外。地塊上漲的速度較其它城區(qū)將更快。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。（5）多種方法相結(jié)合的原則目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。各種性質(zhì)的開(kāi)發(fā)所用方法如下表41所示： 表41 評(píng)估方法選擇表土地用途商?。ňC合）商業(yè)居住使用方法市場(chǎng)比較法基準(zhǔn)地價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法★市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日內(nèi)近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。 （2）價(jià)格修正本項(xiàng)目將選取三個(gè)地塊進(jìn)行市場(chǎng)比較修正評(píng)估，分別是金旗市場(chǎng)、鼎昌裝飾廣場(chǎng)、糧油公司三個(gè)地塊，估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，區(qū)域因素主要包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件，個(gè)別因素主要包括容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況。較早 土地使用年限707070土地用途商住商住商住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況相差不多相差不多較好域地段位置稍差較好好因內(nèi)外交通條件稍差 稍差相差不多素環(huán)境條件差稍差 稍好 …… 個(gè)容積率較高相差不多較高別宗地面積/畝65 2210 因宗地形狀方正 三角方正 素宗地狀況有部分高差有部分高差有部分高差為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。 居住用地：面積90畝，容積率＝，建筑面積按110000㎡計(jì)算，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。銷售價(jià)格參照附件一對(duì)目前價(jià)格的修正評(píng)估，住宅按照1300元/㎡、商業(yè)天地樓按照1900元/㎡、商業(yè)按照2700元/㎡估算（共4層空間），各項(xiàng)物業(yè)的定價(jià)及銷售收入計(jì)算結(jié)果，各項(xiàng)費(fèi)用如下表46： 表46
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