賀州市某項目地塊價值研究報告-wenkub
2023-04-07 12:26:46 本頁面
【正文】 交通樞紐、產(chǎn)業(yè)集群中心，和桂、粵、湘邊界地區(qū)的物流中心、文化中心和經(jīng)濟中心。（2）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況2004年賀州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了132億元，比2003年增長了13％。 社會價值 社會價值是指土地開發(fā)后給社會帶來的價值回報，土地的社會價值主要包括對社會示范作用的帶動、城建形象的提升、城市化發(fā)展的促進，人文價值的提升等。熟地雖是從原始自然的土地和農(nóng)業(yè)土地（或稱“生地”）演變而來，但由于經(jīng)過人類社會勞動加工，使得生地原有效用極大地擴大，并增加了許多新的內(nèi)容,產(chǎn)生了新的價值,因此也可以說在效用上出現(xiàn)了具有重大意義的質(zhì)的變化。土地價值的作用是在于對城市經(jīng)濟及社會的發(fā)展提供指南。 物業(yè)開發(fā)價值土地價值的實現(xiàn)需要開發(fā)來實現(xiàn)，充分利用現(xiàn)有土地的資源稟賦,通過合理的定位和規(guī)劃，開發(fā)具有市場前景的物業(yè)，最終實現(xiàn)土地的使用價值，物業(yè)開發(fā)價值包括居住價值、商業(yè)價值、投資價值、觀賞旅游價值等。如圖12所示，賀州城市經(jīng)濟近十年來保持了快速穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，預(yù)計在未來幾年內(nèi)仍將保持這樣的增長趨勢。圖13賀州地理位置及交通圖（4）區(qū)域旅游資源賀州是廣州至桂林黃金旅游線中段的新亮點，這里旅游資源豐富，集自然風(fēng)光、人文景觀、民族風(fēng)情于一體，境內(nèi)有姑婆山、大桂山兩個國家級森林公園；有被稱為“天下第一洞”的鐘山縣碧水巖、被譽為“十里畫廊”的鐘山荷塘風(fēng)光以及“人間仙境”鵝塘紫云洞等喀斯特地貌風(fēng)景區(qū)，還有被列為國家重點文物保護單位的臨賀故城、黃姚古鎮(zhèn)、秀水狀元村、明代古城、古石城等歷史人文景觀，這里的瑤族風(fēng)情、客家文化富有特色、令人神往。這將可打破一直以來珠三角輻射力不足和廣東與鄰省交流未如理想等困擾，從而擴展珠三角經(jīng)濟帶動與輻射作用，賀州作為與粵毗鄰的城市，具有巨大的發(fā)展機遇。 地段價值（1）地段區(qū)位項目土地所在位置位于賀州的城西區(qū)（賀江以北、新興北路以西的城區(qū)范圍），它東臨賀州市目前最繁華和熱鬧的區(qū)域——城中區(qū)，西接城市西環(huán)路，是賀州對外聯(lián)系的重要交通樞紐?；鼐嚯x市中心新興北路約2公里。 地塊價值項目占地約500畝，四周都與四條城市主要道路（其中一條為規(guī)劃路）相連。l 新型商業(yè)街區(qū)建筑的示范性價值項目全部建成后，帶給賀州人民的是一個穿插了豐富的人文旅游景觀、融入東西方的建筑特色、美觀漂亮的建筑立面效果、更突出表現(xiàn)賀州獨特的風(fēng)俗文化的建筑群，對提升與帶動賀州新型的商業(yè)街區(qū)建設(shè)水平的示范作用是顯而易見的。同時將提升項目本身的消費吸引力。本項目就能提供這樣的新式復(fù)合與發(fā)展空間，輻射和吸引周邊地區(qū)的人遷移到賀州。 綜上所述，本項目地塊的開發(fā)為社會展現(xiàn)一個具有示范性和標志性的新項目，并具有較高的人文價值，可以推動城市的社會發(fā)展建設(shè)。商業(yè)街由于交通方便，具有較長的臨街面，商店能與顧客直接接觸，有利于增加營業(yè)額和商業(yè)利潤。另外更可憑借商業(yè)中心、文化交流及觀光旅游帶來的巨大人流，若作為投資購買，具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΓＷC所購物業(yè)具有巨大的增值空間，并且憑借物業(yè)出眾的整體素質(zhì)出租取得豐厚的租金回報，并在金錢上獲得收益的同時，更帶來了成功投資者的體驗感受，從物質(zhì)及精神兩個層面上都獲得豐收。物業(yè)的使用者可用于居住、經(jīng)商、投資、旅游，通過開發(fā)實現(xiàn)土地價值的最大化。 本地塊的經(jīng)濟評估價值極高（詳見本報告第四章節(jié)），并具有較高的經(jīng)濟增長價值空間，可出讓部分土地轉(zhuǎn)化成貨幣，為剩余土地的開發(fā)提供資金支持，最終實現(xiàn)全部土地的經(jīng)濟價值。 土地價格變動趨勢預(yù)測馬克思經(jīng)濟學(xué)原理指出：任何商品的價格都是由市場供求關(guān)系決定的，土地的供求關(guān)系也不例外。地塊上漲的速度較其它城區(qū)將更快。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。（5）多種方法相結(jié)合的原則目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。各種性質(zhì)的開發(fā)所用方法如下表41所示： 表41 評估方法選擇表土地用途商?。ňC合）商業(yè)居住使用方法市場比較法基準地價法基準地價法假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法★市場比較法市場比較法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日內(nèi)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。 （2）價格修正本項目將選取三個地塊進行市場比較修正評估，分別是金旗市場、鼎昌裝飾廣場、糧油公司三個地塊，估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，區(qū)域因素主要包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件，個別因素主要包括容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況。較早 土地使用年限707070土地用途商住商住商住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況相差不多相差不多較好域地段位置稍差較好好因內(nèi)外交通條件稍差 稍差相差不多素環(huán)境條件差稍差 稍好 …… 個容積率較高相差不多較高別宗地面積/畝65 2210 因宗地形狀方正 三角方正 素宗地狀況有部分高差有部分高差有部分高差為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。 居住用地：面積90畝，容積率＝，建筑面積按110000㎡計算，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。銷售價格參照附件一對目前價格的修正評估，住宅按照1300元/㎡、商業(yè)天地樓按照1900元/㎡、商業(yè)按照2700元/㎡估算（共4層空間），各項物業(yè)的定價及銷售收入計算結(jié)果，各項費用如下表46： 表46
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