某某房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告-wenkub
2022-08-29 23:05:25 本頁(yè)面
【正文】 指標(biāo) 3 結(jié)論 3二、市場(chǎng)分析 4 宏觀環(huán)境分析 4 城市概況 4 4 居民生活水平 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 5 板塊特征 6 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 7三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 7 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 7 周邊環(huán)境 7 SWOT分析 8 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 8四、項(xiàng)目定位 9 總體定位 9 產(chǎn)品定位 10 客戶定位 10 價(jià)格定位 11五、財(cái)務(wù)效益 12 銷售收入測(cè)算 12 建設(shè)投資估算 12 不確定性分析 13 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 13一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽(yáng)南路以西、龍?jiān)绰芬阅?、板橋東路以北。南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤。此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有：上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬(wàn)。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。，%，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò)24%。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年19月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。％。 板塊特征根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在35004500元/平方米，均價(jià)在4000元/平方米左右。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在30004200元/平方米，均價(jià)在3500元/平方米左右。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。再?gòu)臋M向比較看，相差20億元；。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車庫(kù)的高度造就錯(cuò)層樓中樓房型，動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。以完備的設(shè)施和功能配套及營(yíng)銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；216。 房屋單戶面積需求在85－130m2之間居多；216。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%外部環(huán)境25%社區(qū)環(huán)境10%11發(fā)展規(guī)劃20%1房型設(shè)計(jì)10%11生活配套15%1主題提煉5%1合計(jì)100%///通過(guò)上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在38184038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。銷售收入估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）面積（m2
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