【正文】 步行街約為1500米。 醫(yī)院：——澳洋醫(yī)院。 周邊配套 252。張家港項(xiàng)目行銷企劃書項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目概況 位置 本項(xiàng)目位于暨陽(yáng)湖區(qū)東側(cè)，南臨南二環(huán)路，西接金港大道。 公園：，同時(shí)還規(guī)劃有地下信道和本項(xiàng)目融為一體；北面還有一個(gè)小公園。 252。 252。 二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析252。252。252。252。全省首創(chuàng)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，會(huì)形成項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)劣勢(shì)分析252。252。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案。 項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開(kāi)發(fā)成本。 張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺(tái)了政策：2007年12月31日前在張家港購(gòu)買小高層、高層維修基金只需按多層交納；對(duì)小高層、高層的業(yè)主實(shí)行電梯運(yùn)行費(fèi)政府補(bǔ)貼方式。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項(xiàng)目帶來(lái)了好的形象。 張家港第四中學(xué)的搬遷將會(huì)給本案未來(lái)配套訴求帶來(lái)一定影響。 符合暨陽(yáng)湖的定位：暨陽(yáng)湖將建成集休閑、娛樂(lè)、度假、居住為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長(zhǎng)江三角洲旅游圈內(nèi)的一個(gè)新亮點(diǎn)。 項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)濕地景觀，45％以上的超高綠化，加上4平方公里面積的暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)，將成為城市綠核，使項(xiàng)目成為真正的生態(tài)居住圈。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)將建成商業(yè)貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)域、休閑娛樂(lè)開(kāi)發(fā)區(qū)域、基礎(chǔ)教育開(kāi)發(fā)區(qū)域和旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)域，及湖濱游樂(lè)場(chǎng)、露天劇場(chǎng)、露天游泳池、兒童世界、游艇設(shè)施、水幕電影等游樂(lè)項(xiàng)目。 252。 園區(qū)概念規(guī)劃由美國(guó)HILL景觀設(shè)計(jì)公司中標(biāo)，園區(qū)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)管理都嚴(yán)格遵循生態(tài)化理念和技術(shù)要求進(jìn)行操作，力爭(zhēng)建成體現(xiàn)當(dāng)代生態(tài)水準(zhǔn)的城區(qū)第一家。 如項(xiàng)目規(guī)劃為純住宅的話，則暨陽(yáng)湖的旅游資源將無(wú)法為項(xiàng)目所用，又資源浪費(fèi)之嫌，入寶山而空手回。 結(jié)合旅游地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)酒店，吸引投資客和未來(lái)暨陽(yáng)湖的旅游客戶，充分創(chuàng)造項(xiàng)目附加值。 引入暨陽(yáng)湖的湖水加上濕地凈化系統(tǒng)，帶來(lái)活水景觀的特點(diǎn)，有別于其它通過(guò)機(jī)械式凈化的水景。 市場(chǎng)上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標(biāo)客戶難于分辨項(xiàng)目與他們的區(qū)別。 后續(xù)對(duì)項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)，如無(wú)法持續(xù)的進(jìn)行有效的維護(hù)將會(huì)使小區(qū)的景觀名不副實(shí)。 到上海，北京等地參與樓盤評(píng)比，拿個(gè)獎(jiǎng)回來(lái)，為張家港爭(zhēng)光添彩，讓當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶從心理上更快的接受本案。 建設(shè)樣板示范生活特區(qū)，給市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體和業(yè)界直觀的居住體驗(yàn)。 目前市場(chǎng)上沒(méi)有真正的頂級(jí)別墅。 張家港有別墅的市場(chǎng)。 高端客戶的市場(chǎng)透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 不是純別墅區(qū)。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品，訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 針對(duì)項(xiàng)目不是純別墅區(qū)的限制，強(qiáng)化項(xiàng)目近市中心，周邊配套完善，離塵不離城的優(yōu)點(diǎn)。 目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在空白，但彌補(bǔ)的前提是：在不破壞社區(qū)景觀面的情況下，對(duì)住宅社區(qū)的生活配套的適當(dāng)補(bǔ)充完善。 作為項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的補(bǔ)充，最大限度的挖掘暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的旅游資源，為項(xiàng)目創(chuàng)造最大的利潤(rùn)。 張家港目前只有一家五星級(jí)酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店是目前市場(chǎng)較受歡迎的投資產(chǎn)品，容易幫助本案創(chuàng)造更多的開(kāi)發(fā)利益。 ●有良好的收入預(yù)期，對(duì)未來(lái)有較高的信心。 ●一步到位概念強(qiáng)，注重智慧安保設(shè)施和生活私密感。 ●希望擁有自己的私人領(lǐng)地，無(wú)拘無(wú)束的生活。 關(guān)注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感/公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康/智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視/物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)式酒店部分 客源分布 張家港地區(qū)及周邊區(qū)域投資客戶。 共性 經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動(dòng)，時(shí)間不超過(guò)一周。 希望成為知名酒店的股東 看好暨陽(yáng)湖的旅游經(jīng)濟(jì)前景。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個(gè)樓盤，面小高層毛胚房均價(jià)在4200元左右。前期推過(guò)的通運(yùn)新村、御景苑、東方明珠已經(jīng)售完，市場(chǎng)上已無(wú)在售別墅個(gè)案。 2）獨(dú)棟別墅：12000－15000元/平方米 支撐點(diǎn) 252。 252。 252。 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價(jià)格一般比普通住宅高30－50％左右。 暨陽(yáng)湖的旅游資源是項(xiàng)目最大的價(jià)格支撐點(diǎn)。 項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)全裝修。 目前項(xiàng)目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無(wú)法和步行街商業(yè)繁華地段相比。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨(dú)棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個(gè)大區(qū)域。 整體樓盤天際綫過(guò)渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)利益得以最大化。 u 從未來(lái)營(yíng)銷的角度看，這樣的開(kāi)發(fā)進(jìn)度配合合理的推案程序，將使得本案的營(yíng)銷高質(zhì)、有序地循序漸進(jìn)式的展開(kāi)，使得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利益得以最大化。 l 謂了突出湖景資源對(duì)產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)客廳的窗和朝南的景觀陽(yáng)臺(tái)，充分考慮：窗戶和陽(yáng)臺(tái)均采用大面寬，盡可能擴(kuò)大未來(lái)入住者的視野拓展面。接受的總價(jià)分別是60萬(wàn)元以內(nèi)和85萬(wàn)以內(nèi)的產(chǎn)品。 （2）別墅戶型建議 建議以“物以稀為貴”的打造精品的開(kāi)發(fā)理念來(lái)操作獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)。 產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃建議 l 建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國(guó)際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，利用國(guó)際品牌提升項(xiàng)目和企業(yè)品牌知名度。 l 酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購(gòu)物商場(chǎng)；2－3樓作為高檔中西餐廳。強(qiáng)調(diào)商鋪立面感覺(jué)類似于洋房的感覺(jué)，用精品走廊的形象來(lái)塑造整個(gè)商業(yè)街的部分，依次來(lái)彌補(bǔ)商鋪位置上的不足性。主要是針對(duì)已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個(gè)地平表面的要求符合景觀設(shè)計(jì)的要求。園林的美由三個(gè)內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計(jì)是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計(jì)（或建筑設(shè)計(jì)）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計(jì)原則上都非常雷同