【正文】 的 二次改善置業(yè)居多，追求頂級(jí)的生活環(huán)境，希望實(shí)現(xiàn)自己理想居住方式，進(jìn)一步提升社會(huì)。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動(dòng)本地的旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 目前張家港市場(chǎng)上沒有同類個(gè)案。 項(xiàng)目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置），住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)帶來(lái)旅游的商業(yè)價(jià)值。 強(qiáng)化暨陽(yáng)湖的“社會(huì)影響、政府政策、旅游發(fā)展、地產(chǎn)前景”的四大價(jià)值。 以“頂級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、頂級(jí)的自然配套、頂級(jí)的生活環(huán)境、頂級(jí)的身份象征”為訴求的“頂級(jí)人生”概念推廣本案別墅部分的產(chǎn)品，在凸顯產(chǎn)品里本身的同時(shí)，引導(dǎo)并建立起市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)高端價(jià)格的認(rèn)同度。 高端產(chǎn)品的高價(jià)格與目標(biāo)消費(fèi)群體的慣性價(jià)格接受思維之間的距離。 項(xiàng)目附近具備別墅的開發(fā)條件，這一點(diǎn)只有秀水度假別墅可媲美。 靠近市區(qū)的別墅價(jià)值更高。 與暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)連成一片，同一規(guī)劃。 找一家著名的，有管理生態(tài)住宅的物業(yè)管理公司，解決后顧之憂。 加強(qiáng)濕地概念的宣傳，以區(qū)別本案與其它混淆產(chǎn)品的差異點(diǎn)，訴求真正的生態(tài)社區(qū)理念。 當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)新事物的接受度存在差異。 項(xiàng)目不是親水住宅，而是水主動(dòng)親近人，可步行進(jìn)入的濕地花園，流動(dòng)的活水景，潺潺的瀑布等都會(huì)帶動(dòng)水來(lái)到住戶的身旁。 項(xiàng)目濕地景觀資源，具有獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品賣點(diǎn)。 設(shè)計(jì)部分商業(yè)配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目會(huì)所，運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，形成項(xiàng)目的公建配套區(qū)。 在生活氛圍上，目前還有待進(jìn)一步等待人氣的聚集。 項(xiàng)目25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。 252。 生態(tài)居住圈體現(xiàn)項(xiàng)目引入暨陽(yáng)湖水，再經(jīng)小區(qū)凈化后流入暨陽(yáng)湖，與暨陽(yáng)湖水形成循環(huán)不斷的親密關(guān)系。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點(diǎn)。 產(chǎn)品同質(zhì)性，訴求相同性的情況將給本案營(yíng)銷帶來(lái)抗性。 周邊的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響，如南城花園（在售）、圣淘沙花園、城市綠洲、東湖苑等，而且華西房地產(chǎn)公司在本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就有一塊地要開發(fā)。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的建成，加上周邊多個(gè)樓盤的落成，本項(xiàng)目會(huì)形成為湖濱高檔住宅區(qū)，必然會(huì)給本項(xiàng)目提升檔次。 2004年是張家港房地產(chǎn)銷售形式比較緊張的一年，但隨著城市建設(shè)速度的加快、土地成本及樓盤品質(zhì)的提高，該市的房地產(chǎn)會(huì)在新的一年回暖?？稍O(shè)當(dāng)往西面暨陽(yáng)湖方向偏移。252。252。252。252。252。252。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 252。 學(xué)校：暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、張家港第四中學(xué)（將搬遷） 252。 交通 9路（東線、西線）、212路、213路均在本案附近有站點(diǎn)（暨陽(yáng)湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬(wàn)平方米（其中住宅約24萬(wàn)平方米，地下室面積約6萬(wàn)平方米） 地塊形態(tài) 整個(gè)地塊呈南北狹長(zhǎng)走勢(shì)，東西長(zhǎng)約250米，南北長(zhǎng)約850米。 252。 菜市場(chǎng)：暨陽(yáng)湖菜場(chǎng)。 餐飲：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚(yáng)名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡廳、金粉世家等。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 本項(xiàng)目地塊大，形狀較為規(guī)整，可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會(huì)所等。 ，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會(huì)有很好的景觀，其價(jià)值也會(huì)有很大的提升。 市最大的民營(yíng)和康健中心——澳洋醫(yī)院建成后無(wú)形中會(huì)成為本小區(qū)的配套設(shè)施。 本項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會(huì)有大面積的綠化帶，會(huì)減少這方面的影響。 項(xiàng)目地塊的南北狹長(zhǎng)，在建筑單體排列會(huì)帶來(lái)難度。這在規(guī)劃設(shè)計(jì)是要考慮建筑的朝向。機(jī)會(huì)分析252。這些政策必然會(huì)有利于本項(xiàng)目中的小高層、高層項(xiàng)目的銷售。威脅分析252。252。 252。 252。這些設(shè)施與項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施將會(huì)形成互補(bǔ)作用，使客戶享受到生態(tài)居住圈的動(dòng)人魅力所在。 項(xiàng)目的25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，可以支撐 252。 不利點(diǎn) 252。 解決方案： 252。 住宅產(chǎn)品定位 全城首創(chuàng)濕地活水全湖景觀?運(yùn)動(dòng)主題式住宅社區(qū) 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 解決方案 252。 252。 別墅產(chǎn)品定位 張家港頂級(jí)富紳名流?全湖景觀生態(tài)豪華官邸 ——國(guó)際化低密度私家別墅 中產(chǎn)階級(jí)頂級(jí)享受?海派景觀花園別墅式洋房 ——潮流生態(tài)居住模式，尊貴上層生活享受 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。 解決方案： 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品定位 服務(wù)社區(qū)生活?精致沿街雙層花園景觀店鋪 支撐點(diǎn) 252。 252。 252。 252。 二、目標(biāo)客源定位 住宅部分 客源分布 張家港地區(qū) （政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營(yíng)業(yè)主/金融法律） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市 （自由職業(yè)者/私營(yíng)業(yè)主/投資客） 外地客源 （江浙，上海一帶、臺(tái)商、部分外商） 收入水平 根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)定位來(lái)看，本案住宅的客戶應(yīng)12－18萬(wàn)以上的自備款，月入在7000－8000元左右。 ●渴望超前，向往國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)。 關(guān)注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感 公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康 智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視 物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn) 別墅部分 客源分布 ●張家港地區(qū) （企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)、主管/） ●蘇州地區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 （企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)/） ●外地外籍客源 （江浙、