某某房地產(chǎn)項目行銷企劃分析-在線瀏覽
2024-08-04 13:20本頁面
【正文】 ： 252。 252。 252。 解決方案： 252。 252。 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品定位 服務社區(qū)生活?精致沿街雙層花園景觀店鋪 支撐點 252。 252。 252。 產(chǎn)權式酒店定位 五星級精裝休閑度假酒店 支撐點： 252。 252。 252。 252。 252。 二、目標客源定位 住宅部分 客源分布 張家港地區(qū) （政府公務/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市 （自由職業(yè)者/私營業(yè)主/投資客） 外地客源 （江浙，上海一帶、臺商、部分外商） 收入水平 根據(jù)項目住宅的市場定位來看，本案住宅的客戶應12－18萬以上的自備款，月入在7000－8000元左右。 共性 ●有較強的經(jīng)濟基礎，期待社會地位提高。 ●渴望超前，向往國際化的生活標準。 ●理性消費為主，對品牌認同度高，受攀比等心理因素的影響。 關注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境/區(qū)域價值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標準建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感 公用設施/會所配套/休閑健康 智能安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡/監(jiān)控設施/衛(wèi)星電視 物業(yè)服務/物業(yè)品牌/物管標準 別墅部分 客源分布 ●張家港地區(qū) （企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領、主管/） ●蘇州地區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 （企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領/） ●外地外籍客源 （江浙、上海一帶大投資客戶） 收入水平 有較強的經(jīng)濟基礎，事業(yè)有成，自備款在85萬－260萬左右，月入在12000－40000元左右。 ●希望更好的享受生活。 ●希望有高檔次的場所接待客戶和朋友。 ●注重社區(qū)的安全性和私密性。 蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。 購買目的 以投資為主要購買目的，希望長期獲取穩(wěn)定的投資回報。 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。 不急于回收資金。 關注要素 酒店規(guī)劃/配套設施/包租返利/投資回收期/經(jīng)營管理/未來發(fā)展/價格因素/旅游前景/升值潛力/委托經(jīng)營時間/投資風險/地段/區(qū)域環(huán)境/開發(fā)商品牌/ 三、價格定位 住宅部分 小高層，高層均價：4500－5000元/平方米 支撐點： 252。 252。由于項目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項目支撐超過市價300元以上，所以建議小高層價格在4500－5000元/平方米。 目前，張家港政府對別墅嚴格限制，導致市場上可售別墅個案非常少。預期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價格預期在6000元左右，其環(huán)境配套遠不如本案。 市場上別墅供應量非常少，市場需求完全可以支撐本案供應，加上暨陽湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價1000元/平方米的價位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價格定位在7500－8000元/平方米。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的價格是本案別墅品牌最好的商標。 項目得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢和超一流的規(guī)劃景觀設計，具備了成為別墅市場領頭羊的條件。 改變張家港市場沒有頂級別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強烈關注。 目前張家港市區(qū)獨棟別墅項目沒有，市場供應基本為二手別墅，目前萬紅苑獨棟別墅價格在8500元/平方米，而萬紅苑獨棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000－15000元/平米的價格市場完全可以接受。 產(chǎn)權式酒店 產(chǎn)權式酒店：8000元/平方米 支撐點： 252。 252。 252。 252。 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品 沿街商業(yè)：6000元/平方米（上下二層） 支撐點： 252。 252。 一、規(guī)劃建議 本地塊比較狹長，南北方向較長。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發(fā)公司參考。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發(fā)揮到極致。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源二、開發(fā)建議 按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā) “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動開發(fā)奠定基礎。 u 保證臨湖景觀面的建設，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）住宅配套建議 以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。 建議項目： l 標準塑料網(wǎng)球場 l 音樂燈光（3隊3）籃球場 l 高爾夫推桿練習場 l 道路可以設計成為塑料跑道 l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人） l 土地門球場 l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中） （2）住宅戶型建議 l 結合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。 3）精品戶型推薦： 別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）別墅配套規(guī)劃建議 別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級的私人領地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個目標消費群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設置專門的會所，而且是由“雙會所”構成：“華克山莊會所”是獨棟別墅區(qū)的專屬會所，而“卡薩布蘭卡會所”是排
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