某某房地產(chǎn)項(xiàng)目行銷企劃分析-文庫(kù)吧資料
2025-06-30 13:20本頁(yè)面
【正文】 使得本案的營(yíng)銷高質(zhì)、有序地循序漸進(jìn)式的展開，使得項(xiàng)目的開發(fā)利益得以最大化。 u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時(shí)也使得開發(fā)利益得以最大化。 方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對(duì)不同屬性產(chǎn)品的需求。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨(dú)棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個(gè)大區(qū)域。 項(xiàng)目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。 目前項(xiàng)目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 提供每年8％的年返利回報(bào)。 項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)全裝修。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 暨陽(yáng)湖的旅游資源是項(xiàng)目最大的價(jià)格支撐點(diǎn)。 項(xiàng)目采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本較高。 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價(jià)格一般比普通住宅高30－50％左右。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價(jià)格。 252。 252。 252。 252。 2）獨(dú)棟別墅：12000－15000元/平方米 支撐點(diǎn) 252。 252。前期推過的通運(yùn)新村、御景苑、東方明珠已經(jīng)售完，市場(chǎng)上已無在售別墅個(gè)案。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅：7500－8000元/平方米 支撐點(diǎn)： 252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個(gè)樓盤，面小高層毛胚房均價(jià)在4200元左右。 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點(diǎn)。 希望成為知名酒店的股東 看好暨陽(yáng)湖的旅游經(jīng)濟(jì)前景。 看好投資收益。 共性 經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動(dòng)，時(shí)間不超過一周。 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在8000－10000元左右。 關(guān)注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感/公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康/智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視/物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)式酒店部分 客源分布 張家港地區(qū)及周邊區(qū)域投資客戶。 ●希望和社會(huì)地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。 ●希望擁有自己的私人領(lǐng)地，無拘無束的生活。 共性 ●事業(yè)有成，已有一定的社會(huì)地位。 ●一步到位概念強(qiáng)，注重智慧安保設(shè)施和生活私密感。 ●有良好的見解和自己對(duì)生活的主張。 ●有良好的收入預(yù)期，對(duì)未來有較高的信心。 購(gòu)買目的 二次改善置業(yè)居多，追求頂級(jí)的生活環(huán)境，希望實(shí)現(xiàn)自己理想居住方式，進(jìn)一步提升社會(huì)。 產(chǎn)權(quán)式酒店是目前市場(chǎng)較受歡迎的投資產(chǎn)品，容易幫助本案創(chuàng)造更多的開發(fā)利益。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動(dòng)本地的旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 張家港目前只有一家五星級(jí)酒店。 目前張家港市場(chǎng)上沒有同類個(gè)案。 作為項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的補(bǔ)充，最大限度的挖掘暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的旅游資源，為項(xiàng)目創(chuàng)造最大的利潤(rùn)。 項(xiàng)目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置），住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房。 目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在空白，但彌補(bǔ)的前提是：在不破壞社區(qū)景觀面的情況下，對(duì)住宅社區(qū)的生活配套的適當(dāng)補(bǔ)充完善。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)帶來旅游的商業(yè)價(jià)值。 針對(duì)項(xiàng)目不是純別墅區(qū)的限制，強(qiáng)化項(xiàng)目近市中心，周邊配套完善，離塵不離城的優(yōu)點(diǎn)。 強(qiáng)化暨陽(yáng)湖的“社會(huì)影響、政府政策、旅游發(fā)展、地產(chǎn)前景”的四大價(jià)值。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品，訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 以“頂級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、頂級(jí)的自然配套、頂級(jí)的生活環(huán)境、頂級(jí)的身份象征”為訴求的“頂級(jí)人生”概念推廣本案別墅部分的產(chǎn)品，在凸顯產(chǎn)品里本身的同時(shí)，引導(dǎo)并建立起市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)高端價(jià)格的認(rèn)同度。 不是純別墅區(qū)。 高端產(chǎn)品的高價(jià)格與目標(biāo)消費(fèi)群體的慣性價(jià)格接受思維之間的距離。 高端客戶的市場(chǎng)透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 項(xiàng)目附近具備別墅的開發(fā)條件，這一點(diǎn)只有秀水度假別墅可媲美。 張家港有別墅的市場(chǎng)。 靠近市區(qū)的別墅價(jià)值更高。 目前市場(chǎng)上沒有真正的頂級(jí)別墅。 與暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)連成一片，同一規(guī)劃。 建設(shè)樣板示范生活特區(qū)，給市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體和業(yè)界直觀的居住體驗(yàn)。 找一家著名的，有管理生態(tài)住宅的物業(yè)管理公司，解決后顧之憂。 到上海，北京等地參與樓盤評(píng)比，拿個(gè)獎(jiǎng)回來，為張家港爭(zhēng)光添彩，讓當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶從心理上更快的接受本案。 加強(qiáng)濕地概念的宣傳，以區(qū)別本案與其它混淆產(chǎn)品的差異點(diǎn)，訴求真正的生態(tài)社區(qū)理念。 后續(xù)對(duì)項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)，如無法持續(xù)的進(jìn)行有效的維護(hù)將會(huì)使小區(qū)的景觀名不副實(shí)。 當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)新事物的接受度存在差異。 市場(chǎng)上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標(biāo)客戶難于分辨項(xiàng)目與他們的區(qū)別。 項(xiàng)目不是親水住宅，而是水主動(dòng)親近人，可步行進(jìn)入的濕地花園，流動(dòng)的活水景，潺潺的瀑布等都會(huì)帶動(dòng)水來到住戶的身旁。 引入暨陽(yáng)湖的湖水加上濕地凈化系統(tǒng)，帶來活水景觀的特點(diǎn)，有別于其它通過機(jī)械式凈化的水景。 項(xiàng)目濕地景觀資源，具有獨(dú)一無二的產(chǎn)品賣點(diǎn)。 結(jié)合旅游地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)酒店，吸引投資客和未來暨陽(yáng)湖的旅游客戶，充分創(chuàng)造項(xiàng)目附加值。 設(shè)計(jì)部分商業(yè)配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目會(huì)所，運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，形成項(xiàng)目的公建配套區(qū)。 如項(xiàng)目規(guī)劃為純住宅的話，則暨陽(yáng)湖的旅游資源將無法為項(xiàng)目所用，又資源浪費(fèi)之嫌，入寶山而空手回。 在生活氛圍上，目前還有待進(jìn)一步等待人氣的聚集。 園區(qū)概念規(guī)劃由美國(guó)HILL景觀設(shè)計(jì)公司中標(biāo)，園區(qū)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)管理都嚴(yán)格遵循生態(tài)化理
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