【正文】 層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。 l 戶型和面積配比方面，建議以110~140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價分別是60萬元以內(nèi)和85萬以內(nèi)的產(chǎn)品。 3）精品戶型推薦： 別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）別墅配套規(guī)劃建議 別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會所，而且是由“雙會所”構(gòu)成：“華克山莊會所”是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會所，而“卡薩布蘭卡會所”是排屋洋房區(qū)的專屬會所。兩個會所的氛圍和內(nèi)容是不同的，級別自然也是不一樣的：“華克”是高級會員制會所，只對社區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅業(yè)主和購卡業(yè)主開放，強(qiáng)調(diào)私密性和尊貴性；“卡薩”是一個泛會所，本案排屋洋房的業(yè)主都可以自由進(jìn)出，優(yōu)惠使用或享受內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經(jīng)營，具體服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)會所管理公司提呈，充分保證業(yè)主的尊貴身份和高質(zhì)享受。 （2）別墅戶型建議 建議以“物以稀為貴”的打造精品的開發(fā)理念來操作獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)。 建議規(guī)劃面積只有兩種：280m2和320m2。在未來營銷上，送私家花園。 總棟數(shù)控制在30棟左右。 產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃建議 l 建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，利用國際品牌提升項(xiàng)目和企業(yè)品牌知名度。 l 建議推出“5+5，10年輝煌財(cái)富計(jì)劃，輕松晉級國際酒店股東行列”，以純投資興產(chǎn)品形象進(jìn)入目標(biāo)投資群體印象深處。 所有賓館房間全部以與東西軸線呈30度角，面向暨陽湖公園，塑造全景觀客房的賣點(diǎn)。 l 建議頂樓作為景觀面最好的樓層，考慮制作旋轉(zhuǎn)餐廳——“巴比倫空中餐廳”。 l 酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；2－3樓作為高檔中西餐廳。4－5層作為音樂酒吧，KTV，棋牌室，桌球室、票務(wù)中心、電子書吧、桑拿、蒸汽浴、獨(dú)立的按摩、洗衣房，私用保險(xiǎn)箱、閉路影院視聽室等，增加酒店附加值。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售，增加開發(fā)商銷售收入。 商鋪產(chǎn)品規(guī)劃建議 l 建議打破傳統(tǒng)沿街店面房的建筑形式，以“沿街雙層花園景觀商鋪”概念打造現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃。強(qiáng)調(diào)商鋪立面感覺類似于洋房的感覺，用精品走廊的形象來塑造整個商業(yè)街的部分，依次來彌補(bǔ)商鋪位置上的不足性。 l 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的沿街商鋪一層退縮，產(chǎn)生架空廊道的設(shè)計(jì)規(guī)劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現(xiàn)有商鋪帶來新風(fēng)，并由可能產(chǎn)生一次具有歷史意義的建筑設(shè)計(jì)變革。如廣州星河灣個案。 四、景觀建議 別墅區(qū)微地形改造工程建議所謂微地形景觀是園林景觀設(shè)計(jì)的專業(yè)術(shù)語。主要是針對已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個地平表面的要求符合景觀設(shè)計(jì)的要求。我們希望能夠通過對景觀地貌的改變來進(jìn)一步塑造本案高檔別墅樓盤項(xiàng)目的形象和受眾關(guān)注度。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點(diǎn)即為本案的兩個至尊獨(dú)棟別墅。這樣對去化這樣的絕對高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動的包裝該產(chǎn)品，同時，增加市場的議論話題住宅區(qū)景觀設(shè)計(jì)建議園林的最終目的只有一個字——美。園林的美由三個內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價值的房地產(chǎn)，同時也美化環(huán)境，提升物業(yè)價值。同時，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實(shí)是：景觀規(guī)劃是一門獨(dú)立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。蘇州可以說是中國自然山水園林藝術(shù)的一個大觀園，消費(fèi)者對這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計(jì)是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計(jì)（或建筑設(shè)計(jì)）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計(jì)原則上都非常雷同。因?yàn)楸景赣凶邍H化精品生活社區(qū)的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議園林風(fēng)格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而生動地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象在確定了基本的設(shè)計(jì)風(fēng)格后，在一些細(xì)節(jié)的地方也必須注意對微地形的改造，地形設(shè)計(jì)首當(dāng)其沖其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主； 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。 園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。簡單一點(diǎn)，對于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認(rèn)知為一個點(diǎn)和面的關(guān)系。所以，我們在完成了對“點(diǎn)”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、廊柱對光線的折射； 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動線，外圍機(jī)動車動線； 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場——“協(xié)和廣場”和皇家會所——“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點(diǎn)；建材物管建議 住宅區(qū)建材和物管建議（2）物業(yè)管理建議 硬件 A. 周界防范報(bào)警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報(bào)率、抗干擾等特點(diǎn)。 B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時長時間錄像機(jī)，對主要出入口、停車場等重要部位進(jìn)行直觀的監(jiān)視。 C. 訪客門禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機(jī)。 硬件設(shè)施不在于多而貴在精，做到這三項(xiàng)足矣。 軟件 A. 對物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。 B. 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。 其它 l 維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 l 裝修服務(wù) 安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。 l 搬運(yùn)服務(wù) 搬家；搬運(yùn)裝修材料；搬運(yùn)大件物品；清理裝修垃圾。 l 租賃服務(wù) 常用工具出租；電動工具出租；會議