【正文】 者樂(lè)水， 清新自然的生態(tài)環(huán)境，詩(shī)意的棲居提高了人們的生活質(zhì)量， 而金屋家園賦予我們的， 是親情交織與感情共鳴的自然健康社區(qū) 家園，讓我們時(shí)刻魂繞夢(mèng)牽！ 二、 關(guān)于“金屋家園” （一） 地理位置 “金屋家園”位于海港區(qū)港城大街東段原市玻璃廠的西側(cè)，是秦皇島市西部新規(guī)劃的一個(gè)亮點(diǎn)與重點(diǎn)。處于開(kāi)發(fā)區(qū)與海港區(qū)的交接地段，湯河 從身邊流過(guò)，成為了動(dòng)靜分區(qū)的標(biāo)志。項(xiàng)目所在的區(qū)域空氣清新，自然環(huán)境較好，且屬于市公安局與區(qū)政府的新辦公地址，升值潛力無(wú)庸置疑。 （三） 項(xiàng)目理念 關(guān)鍵詞：（ 1）新都市生活 人流匆匆，默然相視。于是，人們開(kāi)始思索，什么是最真意 的生活？ 由此人們開(kāi)始對(duì)自然全力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既 有城市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色，這就是我們將要在金屋家園中所倡導(dǎo)的全新都市生活。 以上兩種理念任選 其一，將貫穿全案并項(xiàng)目推廣實(shí)施的整個(gè)階段。 5 歲左右，為名副其實(shí)的長(zhǎng)壽村。 這個(gè)世界變化越來(lái)越快，生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進(jìn)步快，所以因技術(shù)革新而帶來(lái)的復(fù)制與克隆也日益成為新時(shí)代的名詞。 這就是健康，因此我們項(xiàng)目的賣點(diǎn)在于： （一） 健康，無(wú)法復(fù)制 。 （二） 健康、開(kāi)放的現(xiàn)代生活 （四）銷售口號(hào) “健康無(wú)法復(fù)制” “健康，開(kāi)放的現(xiàn)代生活” 充分挖掘項(xiàng)目所處地理位置蘊(yùn)含的無(wú)限機(jī)會(huì)與市場(chǎng)賣點(diǎn)，將是推動(dòng)項(xiàng)目前期立項(xiàng)與后期銷售的重中之重，而這一點(diǎn)如何做到極致，將是在項(xiàng)目推進(jìn)的過(guò)程中需要致力渲染的。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 1978 年 —— 1989 年 萌芽與初步發(fā)展階段 此階段以針對(duì)外商投資、非住宅開(kāi)發(fā)為主體，但土地以政府劃撥方式使用。 1998 年 —— 目前 規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期 96年起，國(guó)家 8 次降息，取消不合理收費(fèi)，土地 開(kāi)始實(shí)行拍賣制，市場(chǎng)進(jìn)入門欄提高；另外，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商信譽(yù)與要求提高，市場(chǎng)作為看不見(jiàn)的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 中高檔盤成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流 國(guó)家確立的住房供應(yīng)供應(yīng)體系高檔商品房、普通商品房與微利房供應(yīng)比例為 2： 7： 1，但因各地物價(jià)水平不同，故房?jī)r(jià)差異較大，但在任何市場(chǎng)，中高檔房都是市場(chǎng)主流。 置業(yè)群體和置業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，年輕人及二次以上置業(yè)占比例越來(lái)越大，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)成為主體 因目前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也漸漸轉(zhuǎn)移，年輕人成為購(gòu)房的主力群體，特別在發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。因此，樓盤開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，突出運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)及小孩教育配套等等，比較重要。因此，普通商品房突出的是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒適、休閑等特性。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的塑造，遠(yuǎn)勝于對(duì)局部賣點(diǎn)的精雕細(xì)刻。在地產(chǎn)業(yè)逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時(shí)，各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重了對(duì)產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營(yíng)銷手段、推廣策略的應(yīng)用。更為值得我們關(guān)注的是，由于眾多開(kāi)發(fā)商介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)明顯加快了孟營(yíng)區(qū)域的整體發(fā)展的步伐。金屋家園項(xiàng)目緊依老湯河，和開(kāi)放廣場(chǎng)相鄰，依水而居 ，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時(shí)社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性?？梢?jiàn)，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí) 的重要程度，人們購(gòu)物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會(huì)選擇的。 （ 3） 消費(fèi)者購(gòu)房漸趨理性 行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者的成熟，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實(shí)實(shí)地 做產(chǎn)品。 （ 4） 注重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌形象 消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌形象也相當(dāng)重視，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力關(guān)系到其項(xiàng)目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹(shù)立的品牌也是人們決定購(gòu)買其項(xiàng)目的一個(gè)很大的因素，開(kāi)發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費(fèi)者就會(huì)信任他。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房并且換一個(gè)全新的環(huán)境與父母同住的想法，他們都希望老人在晚年的時(shí)候，能夠更好地享受生活，享受快樂(lè)，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚年。 而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換可以在此 基礎(chǔ)上等價(jià)完成，不用再添錢置業(yè)，即可由喧鬧煩雜的地方遷進(jìn)清靈、幽靜的風(fēng)水寶地，享受其營(yíng)造的健康、開(kāi)放的生活方式。 目前在市區(qū)的項(xiàng)目分為以下幾個(gè)區(qū)域：市中心地帶（我項(xiàng)目、怡景嘉園、錦繡嘉園、世紀(jì)公寓等），東部（歐雅花園、金屋雅園等）、周邊地 帶（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家園等），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈散發(fā)狀向四周輻射，各自以自身的優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，形成了諸侯林立的局面。 孟營(yíng)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目在世紀(jì)星城，大秦世家，寶佳花園，等開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐以后，帶動(dòng)了孟營(yíng)地區(qū)的發(fā)展，低價(jià)位的樓盤存在著強(qiáng)大的潛在購(gòu)買群體，但是此地段為新規(guī)劃地段，大多是在建或在售項(xiàng)目，未形成入住潮流及高峰期，其交通和基礎(chǔ)設(shè)施也不是太完善。一些封頂?shù)捻?xiàng)目已走過(guò)了其黃金銷售期，處于營(yíng)銷的下線，市場(chǎng)影響力會(huì)逐漸處于比較平緩的階段，此時(shí)，正是本案切入市場(chǎng)的一個(gè)良好契機(jī)。 四、總體規(guī)劃策略建議 在充分了解市場(chǎng)，并就市場(chǎng)調(diào)查得出的分析結(jié)論進(jìn)行充分了論證與研究后， 我們得出了項(xiàng)目的策略規(guī)劃意見(jiàn)。從早些年前簡(jiǎn)單的選擇住房 —— 到今天地產(chǎn)項(xiàng)目概念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預(yù)測(cè)， 20xx 年房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)重新回歸到自然的本質(zhì)，即開(kāi)發(fā)商認(rèn)真做品質(zhì)，而消費(fèi)者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵，選擇住房其實(shí)也表示他們?cè)谶x擇一種怎樣的生活。 低檔住宅的客戶消費(fèi)群體比較單一，且住房單價(jià)較少、總價(jià)低，且我市孟營(yíng)區(qū)域的低檔住宅、工薪階層住宅已基本趨于飽和，受 所處位置決定，本案價(jià)格如開(kāi)發(fā)低檔住宅根本無(wú)多大價(jià)格優(yōu)勢(shì)可言，而且低端消費(fèi)群已經(jīng)被孟營(yíng)區(qū)域的項(xiàng)目搶走了不少，顯然不能滿足本項(xiàng)目容量的需要。 隨著市公安局與海港區(qū)政府的西遷，項(xiàng)目所在位置的其它配套設(shè)施必將會(huì)逐步完善，而這一點(diǎn)也是許多看好本地段位置但遲遲未能購(gòu)房客戶的一個(gè)重要原因。 另：建議在社區(qū)西面鄰湯河的一端做連排別墅（ TOWNHOUSE），以滿足有限高端消費(fèi)群體的關(guān)注與需要。 JACK TROUT 在《定位論》里說(shuō)，“市場(chǎng)營(yíng)銷中最重要的決策是如何給產(chǎn)品取名字”。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣中會(huì)投入大量的廣告，可能各種賣點(diǎn)、訴求輪番上陣，但其中消費(fèi)者接觸最多的一是項(xiàng)目的名稱，而消費(fèi)者在看到實(shí)物之前，最容易通過(guò)名稱產(chǎn)生聯(lián)想，并形成第一印象。雖然第一次出現(xiàn)不會(huì)引起人們的注意，但作為黃金走廊的延伸，是很有意義的。） 彼得它們并不宏大，只是試圖做一件與眾不同的事情。 名稱的由來(lái)： “金屋家園”堅(jiān)持并延續(xù)金屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目名稱的品質(zhì)與內(nèi)涵，從金屋花苑到金屋雅園、金屋鑫苑，每一個(gè)項(xiàng)目的名稱都凝聚著金屋人對(duì)其的期冀與濃濃深厚的感情。 家園應(yīng)該是寧?kù)o的、安謐的、包容的、自然的、親情的、永恒的、魅力無(wú)窮 的，讓我們魂繞夢(mèng)牽的?? “ 金屋家園”作為“黃金走