賀州市某項目地塊價值研究報告(參考版)
2025-03-26 12:26本頁面
【正文】 22。 政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，表明了政府宏觀形勢對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一定程度上減弱，而隨著賀州的房地產(chǎn)項目增多，項目之間的競爭必將更加激烈，自行開發(fā)面臨更多的投資風(fēng)險。 除此之外，還可以考慮引入戰(zhàn)略投資者，由賀城投出土地，戰(zhàn)略投資者出資金，既可直接投入市場參與房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，又可將項目風(fēng)險與其他開發(fā)商共擔(dān)，合理分散風(fēng)險，同時，又適當(dāng)增加開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。 ，并且具有良好的上漲空間，但土地如遲遲不開發(fā)將損失其時間價值，不利于本地塊價值的實現(xiàn)，而選擇獨立開發(fā)可獲得巨大的投資回報，但將面臨一定的市場風(fēng)險，經(jīng)投入產(chǎn)出測算之后，自行開發(fā)所獲得的收益較高，但將面臨較大的市場風(fēng)險，建議城投公司采用出讓土地與自行投資開發(fā)物業(yè)兩種方式進(jìn)行優(yōu)化組合，以前期拍賣土地獲得啟動資金，滾動開發(fā)項目的建設(shè)模式，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與城市形象發(fā)展的雙贏局面，具體可以參考《賀州項目定位研究與規(guī)劃引導(dǎo)報告》中關(guān)于土地開發(fā)時序的建議。216。216。 本項目所在地賀州具有較好的地緣和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢。（以上土地的評估價格皆為熟地價格）。（2） 宗地地價計算根據(jù)宗地地價與基準(zhǔn)地價之間的關(guān)系用下式計算：宗地地價＝基準(zhǔn)地價估價期日修正[1+(出讓年期修正－1) +∑（個別因素）+∑（區(qū)位因素－1）]（3） 修正因素分析 基準(zhǔn)地價只是反映了某區(qū)域的平均地價水平，宗地地價由于受區(qū)域因素和個別因素影響，或高或低偏離基準(zhǔn)地價，故宗地地價評估時須以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)進(jìn)行因素修正，影響宗地地價的因素又很多，概括起來主要可分為時間因素、區(qū)位因素、個別因素的影響，本項目地價修正如下表48：表 48 城區(qū)宗地地價修正因素表土地用途時間因素區(qū)位因素個別因素商業(yè)用地評估時日交易年限繁華程度容積率、宗地深度、宗地進(jìn)深、街角地住宅用地評估時日交易年限基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地段位置、交通條件、環(huán)境條件容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況（4） 項目用地因素修正系數(shù)的確定與評估 詳見《2000年賀州市城區(qū)土地定級估價修編報告》表49 地價修正結(jié)果一覽表商業(yè)基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)地價估價日修正出讓年期修正個別因素區(qū)位因素容積率宗地寬度宗地進(jìn)深街角地繁華程度6001住宅基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)地價估價日修正出讓年期修正個別因素區(qū)位因素朝向樓層地價分配率生活設(shè)施文體設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境質(zhì)量320經(jīng)以上地價修正計算過程后，㎡，㎡。667假設(shè)開發(fā)法中，三個地塊的評估價格如下表47：表47 各個用途地塊價格評估表容積率地塊面積（畝）總建筑面積（萬㎡）開發(fā)余值（萬元）評估價格（元/㎡）商住7072990住宅90112422商業(yè)2152838★ 基準(zhǔn)地價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進(jìn)行修正，從而求取待估地塊公平的市場價值的一種評估方法。銷售價格參照附件一對目前價格的修正評估，住宅按照1300元/㎡、商業(yè)天地樓按照1900元/㎡、商業(yè)按照2700元/㎡估算（共4層空間），各項物業(yè)的定價及銷售收入計算結(jié)果，各項費用如下表46： 表46 專業(yè)費用與稅費計算表 單位：萬元項目名稱商住用地住宅用地商業(yè)用地一．銷售收入預(yù)計13300148505400二．代理及廣告費399445162三．綜合稅費15961782648四．專業(yè)費用與綜合稅費之和19952227810（4） 發(fā)展商合理利潤本項目開發(fā)期為5年，按照廣西中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗商業(yè)項目、居住項目的發(fā)展商正常利潤分別取總投資額的20%、10％，各種土地用途的發(fā)展商合理利潤分別為：商業(yè)： 760萬元 居?。?1130萬元 商?。?1718萬元（5） 求項目開發(fā)余值待估地產(chǎn)價值＝項目開發(fā)余值＝房地產(chǎn)樓價市值－建筑費－專業(yè)費用－利息－稅費－開發(fā)商利潤注：樓價推導(dǎo)公式參見附件一，暫不計算貸款利息商?。?3300－6597－1995－1718 =2990萬元 居?。?4850－9071－2227－1130＝2422萬元 商業(yè)：5400－2992―810―760＝838萬元（6） 地價求解公式評估價格＝剩余開發(fā)價值247。（1） 計算公式與原理待估地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－稅費－開發(fā)商利潤（2） 建筑費用通過現(xiàn)行《廣西建設(shè)工程概算定額》，結(jié)合本項目實際情況，估算項目的造價，前期按照工程費用的10％估算，不可預(yù)見費按照工程總造價與前期費用之和的3％計算，管理費包含運營管理費和監(jiān)理費用，分別按照工程總造價的3％、％收取。 居住用地：面積90畝，容積率＝，建筑面積按110000㎡計算，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。注：㎡為僅為商住用途的地塊的評估價格★ 假設(shè)開發(fā)還原法假設(shè)開發(fā)還原法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法，本估價方法以規(guī)劃為商業(yè)用地、居住用地、商住用地為假設(shè)開發(fā)的評估對象。較早 土地使用年限707070土地用途商住商住商住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況相差不多相差不多較好域地段位置稍差較好好因內(nèi)外交通條件稍差 稍差相差不多素環(huán)境條件差稍差 稍好 …… 個容積率較高相差不多較高別宗地面積/畝65 2210 因宗地形狀方正 三角方正 素宗地狀況有部分高
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