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賀州市某項目地塊價值研究報告(參考版)

2025-03-26 12:26本頁面
  

【正文】 22。 政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,表明了政府宏觀形勢對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一定程度上減弱,而隨著賀州的房地產(chǎn)項目增多,項目之間的競爭必將更加激烈,自行開發(fā)面臨更多的投資風(fēng)險。 除此之外,還可以考慮引入戰(zhàn)略投資者,由賀城投出土地,戰(zhàn)略投資者出資金,既可直接投入市場參與房產(chǎn)物業(yè)開發(fā),又可將項目風(fēng)險與其他開發(fā)商共擔(dān),合理分散風(fēng)險,同時,又適當(dāng)增加開發(fā)經(jīng)濟效益。 ,并且具有良好的上漲空間,但土地如遲遲不開發(fā)將損失其時間價值,不利于本地塊價值的實現(xiàn),而選擇獨立開發(fā)可獲得巨大的投資回報,但將面臨一定的市場風(fēng)險,經(jīng)投入產(chǎn)出測算之后,自行開發(fā)所獲得的收益較高,但將面臨較大的市場風(fēng)險,建議城投公司采用出讓土地與自行投資開發(fā)物業(yè)兩種方式進行優(yōu)化組合,以前期拍賣土地獲得啟動資金,滾動開發(fā)項目的建設(shè)模式,實現(xiàn)經(jīng)濟效益與城市形象發(fā)展的雙贏局面,具體可以參考《賀州項目定位研究與規(guī)劃引導(dǎo)報告》中關(guān)于土地開發(fā)時序的建議。216。216。 本項目所在地賀州具有較好的地緣和經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢。(以上土地的評估價格皆為熟地價格)。(2) 宗地地價計算根據(jù)宗地地價與基準(zhǔn)地價之間的關(guān)系用下式計算:宗地地價=基準(zhǔn)地價估價期日修正[1+(出讓年期修正-1) +∑(個別因素)+∑(區(qū)位因素-1)](3) 修正因素分析 基準(zhǔn)地價只是反映了某區(qū)域的平均地價水平,宗地地價由于受區(qū)域因素和個別因素影響,或高或低偏離基準(zhǔn)地價,故宗地地價評估時須以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)進行因素修正,影響宗地地價的因素又很多,概括起來主要可分為時間因素、區(qū)位因素、個別因素的影響,本項目地價修正如下表48:表 48 城區(qū)宗地地價修正因素表土地用途時間因素區(qū)位因素個別因素商業(yè)用地評估時日交易年限繁華程度容積率、宗地深度、宗地進深、街角地住宅用地評估時日交易年限基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地段位置、交通條件、環(huán)境條件容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況(4) 項目用地因素修正系數(shù)的確定與評估 詳見《2000年賀州市城區(qū)土地定級估價修編報告》表49 地價修正結(jié)果一覽表商業(yè)基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)地價估價日修正出讓年期修正個別因素區(qū)位因素容積率宗地寬度宗地進深街角地繁華程度6001住宅基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)地價估價日修正出讓年期修正個別因素區(qū)位因素朝向樓層地價分配率生活設(shè)施文體設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境質(zhì)量320經(jīng)以上地價修正計算過程后,㎡,㎡。667假設(shè)開發(fā)法中,三個地塊的評估價格如下表47:表47 各個用途地塊價格評估表容積率地塊面積(畝)總建筑面積(萬㎡)開發(fā)余值(萬元)評估價格(元/㎡)商住7072990住宅90112422商業(yè)2152838★ 基準(zhǔn)地價法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照物,對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行修正,從而求取待估地塊公平的市場價值的一種評估方法。銷售價格參照附件一對目前價格的修正評估,住宅按照1300元/㎡、商業(yè)天地樓按照1900元/㎡、商業(yè)按照2700元/㎡估算(共4層空間),各項物業(yè)的定價及銷售收入計算結(jié)果,各項費用如下表46: 表46 專業(yè)費用與稅費計算表 單位:萬元項目名稱商住用地住宅用地商業(yè)用地一.銷售收入預(yù)計13300148505400二.代理及廣告費399445162三.綜合稅費15961782648四.專業(yè)費用與綜合稅費之和19952227810(4) 發(fā)展商合理利潤本項目開發(fā)期為5年,按照廣西中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗商業(yè)項目、居住項目的發(fā)展商正常利潤分別取總投資額的20%、10%,各種土地用途的發(fā)展商合理利潤分別為:商業(yè): 760萬元 居住: 1130萬元 商?。?1718萬元(5) 求項目開發(fā)余值待估地產(chǎn)價值=項目開發(fā)余值=房地產(chǎn)樓價市值-建筑費-專業(yè)費用-利息-稅費-開發(fā)商利潤注:樓價推導(dǎo)公式參見附件一,暫不計算貸款利息商?。?3300-6597-1995-1718 =2990萬元 居?。?4850-9071-2227-1130=2422萬元 商業(yè):5400-2992―810―760=838萬元(6) 地價求解公式評估價格=剩余開發(fā)價值247。(1) 計算公式與原理待估地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-稅費-開發(fā)商利潤(2) 建筑費用通過現(xiàn)行《廣西建設(shè)工程概算定額》,結(jié)合本項目實際情況,估算項目的造價,前期按照工程費用的10%估算,不可預(yù)見費按照工程總造價與前期費用之和的3%計算,管理費包含運營管理費和監(jiān)理費用,分別按照工程總造價的3%、%收取。 居住用地:面積90畝,容積率=,建筑面積按110000㎡計算,建筑密度≤30%,綠地率≥30%。注:㎡為僅為商住用途的地塊的評估價格★ 假設(shè)開發(fā)還原法假設(shè)開發(fā)還原法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等,以價格余額來估算待估土地價格的方法,本估價方法以規(guī)劃為商業(yè)用地、居住用地、商住用地為假設(shè)開發(fā)的評估對象。較早 土地使用年限707070土地用途商住商住商住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況相差不多相差不多較好域地段位置稍差較好好因內(nèi)外交通條件稍差 稍差相差不多素環(huán)境條件差稍差 稍好 ……   個容積率較高相差不多較高別宗地面積/畝65 2210 因宗地形狀方正 三角方正 素宗地狀況有部分高
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