賀州市某項目地塊價值研究報告(參考版)
2025-03-04 02:57本頁面
【正文】 。 ? 政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，表明了政府宏觀形勢對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一定程度上減弱，而隨著賀州的房地產(chǎn)項目增多，項目之間的競爭必將更加激烈，自行開發(fā)面臨更多的投資風險 。 ? 風險結(jié)論：方案一收益少，風險小，將風險轉(zhuǎn)移到其他開發(fā)主體；方案二收益多，不確定性因素多，賀城投需要承受來自宏觀、中觀、微觀等層面不確定性壓力，風險大， 建議 ? 本項目地塊的市場評估平均價格為 萬元 /畝，并且具有良好的上漲空間，但土地如遲遲不開發(fā)將損失其時間價值，不利于本地塊價值的實現(xiàn)，而選擇獨立開發(fā)可獲得巨大的投資回報，但將面臨一定的市場風險，經(jīng)投入產(chǎn)出測算之后，自行開發(fā)所獲得的收益較高，但將面臨較大的市場風險，建議城投公司采用出讓土地與自行投資開發(fā)物業(yè)兩種方式進行優(yōu)化組合，以前期 拍賣土地獲得啟動資金，滾動開發(fā)項目的建設(shè)模式，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與城市形象發(fā)展的雙贏局面，具體可以參考 《賀州項目定位研究與規(guī)劃引導(dǎo)報告》中關(guān)于土地開發(fā)時序的建議 。而城西區(qū)打造成一個集旅游商貿(mào)、科研教育、居住等功能為一體的定位，結(jié)合本項目科學(xué)的規(guī)劃概念引導(dǎo)，具有良好的市場前景和增值空間。（以上土地的評估價格皆為熟地價格）。 （ 2） 宗地 地價計算 根據(jù)宗地地價與基準地價之間的關(guān)系用下式計算： 宗地地價＝基準地價估價期日修 正 [1+(出讓年期修正－ 1) +∑（個別因素）+∑（區(qū)位因素－ 1） ] （ 3） 修正因素分析 基準地價只是反映了某區(qū)域的平均地價水平，宗地地價由于受區(qū)域因素和個別因素影響，或高或低偏離基準地價，故宗地地價評估時須以基準地價為基礎(chǔ)進行因素修正，影響宗地地價的因素又很多，概括起來主要可分為時間因素、區(qū)位因素、個別因素的影響，本項目地價修正如下表 48： 表 48 城區(qū)宗地地價修正因素表 土地用途 時間因素 區(qū)位因素 個別因素 商業(yè)用地 評估時日 交易年限 繁華程度 容積率、宗地深度、宗地進深、街角 地 住宅用地 評估時日 交易年限 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地段位置、交通條件、環(huán)境條件 容積率、宗地面積、宗地形狀、宗地狀況 （ 4） 項目用地因素修正系數(shù)的確定與評估 詳見《 2021 年賀州市城區(qū)土地定級估價修編報告》 表 49 地價修正結(jié)果一覽表 20 商業(yè)基準地價評估 基準地價 估價日修正 出讓年期修正 個別因素 區(qū)位因素 容積率 宗地寬度 宗地進深 街角地 繁華程度 600 1 住宅基準地價評估 基準 地價 估價日修正 出讓年期修正 個別因素 區(qū)位因素 朝向 樓層地價分配率 生活設(shè)施 文體設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境質(zhì)量 320 經(jīng)以上地價修正計算過程后，本方法商業(yè)用地的評估價格為 元 /㎡，居住用地的評估價格為 元 /㎡。 667 假設(shè)開發(fā)法中，三個地塊的評估價格如下表 47： 表 47 各個用途地塊價格評估表 容積率 地塊面積 （畝） 總建筑面積 （萬㎡） 開發(fā)余值 （萬元） 評估價格 （元 /㎡） 商住 70 7 2990 住宅 90 11 2422 商業(yè) 2 15 2 838 ★ 基準地價法 基準地價系數(shù)修正法，是指利用當?shù)卣贫ǖ幕鶞实貎r作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行修正，從而求取待估地塊公平的市場價值的一種 19 評估方法。銷 售價格參照附件一對目前價格的修正評估，住宅按照 1300 元 /㎡、商業(yè)天地樓按照 1900 元 /㎡、商業(yè)按照2700 元 /㎡估算（共 4 層空間），各項物業(yè)的定價及銷售收入計算結(jié)果，各項費用如下表 46： 表 46 專業(yè)費用與稅費計算表 單位：萬元 項目名稱 商住用地 住宅用地 商業(yè)用地 一．銷售收入預(yù)計 13300 14850 5400 二．代理及廣告費 399 445 162 三．綜合稅費 1596 1782 648 四．專業(yè)費用與綜合稅費之 和 1995 2227 810 （ 4） 發(fā)展商合理利潤 18 本項目開發(fā)期為 5 年，按照廣西中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗商業(yè)項目、居住項目的發(fā)展商正常利潤分 別取總投資額的 20%、 10％， 各種土地用途的發(fā)展商合理利潤分別為： 商業(yè)： 760 萬元 居?。? 1130 萬元 商?。? 1718 萬元 （ 5） 求項目開發(fā)余值 待估地產(chǎn)價值＝項目開發(fā)余值 ＝房地產(chǎn)樓價市值－建筑費－專業(yè)費用－利息－稅費－開發(fā)商利潤 注：樓價推導(dǎo)公式參見附件一，暫不計算貸款利息 商?。?13300－ 6597－ 1995－ 1718 =2990 萬元 居?。?14850－ 9071－ 2227－ 1130＝ 2422 萬元 商業(yè)： 5400－ 2992― 810― 760＝ 838 萬元 （ 6） 地價求解公式 評估價格＝剩余開發(fā)價值247。 （ 1） 計算公式與原理 待估地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－稅費－開發(fā)商利潤 （ 2） 建筑費用 通過現(xiàn)行《廣西建設(shè)工程概算定額》，結(jié)合本項目實際情況，估算項目的造價，前期按照工程 費用的 10％估算，不可預(yù)見費按照工程總造價與前期費用之和的 3％計算，管理費包 含運營管理費和監(jiān)理費用，分別按照工程總造價的 3％、％收取。 居住用地：面積 90 畝，容積率＝ ，建筑面積按 110000 ㎡計算，建筑密度≤ 30%，綠地率≥ 30%。本項目的 比較因素條件經(jīng)過量化以后，具體的 指數(shù)表 如表 44： 表 44 比較因素評估表 估價對象與比較案例 理想 權(quán)重 被評估 土地 金旗 市場 鼎昌 裝飾 廣場 糧油 公司 比較因素 分值 分值 分值 分值 交易時間 5% 土地使用年限 5% 土地用途 5% 區(qū) 域 因 素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 10% 地段位置 30% 交通條件 10% 環(huán)境條件 10% 小計 60% 個 別 因 素 容積率 10% 宗地面積 /畝 5% 宗地形狀 5% 宗地狀況 5% 小計 25% 合計 100%
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