項(xiàng)目地塊土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 12:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 光帶，為本市著名景觀◆ 北側(cè)距本項(xiàng)目約400米左右為“古黃河”河道（3）周邊建筑物高度◆ 周邊建筑物高度為17米左右◆ 建筑類型：政府機(jī)構(gòu)；住宅；學(xué)校等，以政府辦公樓及教學(xué)樓居多地塊交通狀況◆ 地塊周邊的市政路網(wǎng)貫穿項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目地塊地處東西方向有健康西路道路北側(cè)，向東400米左右有西安路貫穿南北。◆ 公交便捷，多條公交線路經(jīng)過(guò)，其中有10路、13路、28路、31路等經(jīng)過(guò)，26路及4路終點(diǎn)站就在此。 周邊市政配套設(shè)施狀況（1）購(gòu)物場(chǎng)所方面周邊尚無(wú)較為集中的商業(yè)配套（2）周邊為本市集中的高等教育板塊，其中有淮陰工學(xué)院距本地塊僅1500米左右，同時(shí)還有財(cái)會(huì)干部學(xué)校、淮陰師范西校區(qū)、供銷學(xué)校、信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、食品學(xué)院等均在地塊周邊道路沿線；小學(xué)有西安路小學(xué)；翔宇中學(xué)教育資源豐厚。（3）沿健康路向東有著名的八二醫(yī)院，為本市最高醫(yī)療水平機(jī)構(gòu)（4）金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)等設(shè)施齊全，但比較散（5）沿西安路及健康路集中了市政職能機(jī)構(gòu)，臨近地塊健康路向東1200米為淮安市市政府所在地結(jié)論 從項(xiàng)目地塊自然環(huán)境來(lái)看，有一定的優(yōu)勢(shì)，如古黃河風(fēng)光帶及原生森林帶兩大優(yōu)勢(shì)自然條件 交通便捷，依托健康路及西安路貫穿東西南北，連接整個(gè)公交路網(wǎng) 由于地處臨近市政府各機(jī)關(guān)及大專院校，區(qū)域內(nèi)主力客群的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng) 周邊的建筑高度相對(duì)叫平整，有利于項(xiàng)目開發(fā)建筑立面的形象展示 周邊商業(yè)配套相對(duì)較弱，對(duì)生活購(gòu)物消費(fèi)的便捷性有一定的影響 受周邊住宅項(xiàng)目較少的影響，在項(xiàng)目開發(fā)銷售人氣指數(shù)不高 第三部分 地塊SWOT分析一、分析根據(jù)項(xiàng)目地塊各種要素、規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)配套，地塊開發(fā)將存在大量的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)潛在許多威脅。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：優(yōu)勢(shì)（S） 依托良好的自然環(huán)境 出行交通便捷 區(qū)域客戶消費(fèi)能力強(qiáng) 區(qū)域內(nèi)客戶素質(zhì)較高 周邊小型設(shè)施配套較全 遠(yuǎn)離工業(yè)污染劣勢(shì)（W） 地塊區(qū)位較偏，人氣不足 地塊偏向，造成土地資源浪費(fèi) 沿街門幅較窄，商業(yè)物業(yè)開發(fā)不足 周邊缺乏集中大型的商業(yè)配套 由于人氣不足增加推廣成本機(jī)會(huì)（O） 目前尚未規(guī)模開發(fā)，能夠塑造大盤概念 公務(wù)員及教師客源較集中 遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，能夠塑造時(shí)尚都市現(xiàn)代舒適居住環(huán)境威脅（T） 市場(chǎng)整體供求趨于平衡，消費(fèi)量將逐步下降 東部已形成住宅開發(fā)熱點(diǎn)，形成客戶關(guān)注偏移 二、地塊價(jià)值診斷結(jié)論借助自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造市區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境鎖定區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及教師目標(biāo)客戶，量身定做打造白領(lǐng)社區(qū)建筑形態(tài)選用歐式后現(xiàn)代風(fēng)格，以產(chǎn)品形象差異吸引客戶眼球注重社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合周邊自然景觀，形成項(xiàng)目風(fēng)尚樓盤控制入市價(jià)格，樹立客戶對(duì)產(chǎn)品保值增值信心建議整治古黃河河堤，提升市政配套品質(zhì)與項(xiàng)目形成一道景觀 第四部分 地塊開
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