【文章內(nèi)容簡介】 （2001）》。（二）省人大和政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件江西省實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法；《江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例》；江西省人民政府《江西省征收耕地占用稅實(shí)施辦法》（贛府發(fā)[1987]81號）； 江西省人民政府《江西省征集防洪保安資金暫行規(guī)定》（贛府發(fā)[1995]63號）；《南昌市城區(qū)土地利用總體規(guī)劃》及《YY片區(qū)土地利用規(guī)劃》；《南昌市2001年統(tǒng)計(jì)年鑒》；江西省人民政府、南昌市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；《南昌市城區(qū)土地定級估價報(bào)告》；（三）委托方提供的有關(guān)資料及估價人員現(xiàn)場勘查、收集到的相關(guān)資料。南昌市國土資源局洪國土資利字[2008]888號批復(fù)文件；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證；估價人員現(xiàn)場勘查所得的宗地區(qū)域因素、個別因素等資料；六、估價基準(zhǔn)日二OO八年一月二十七日七、估價日期二OO八年一月二十七日至二月一日八、地價定義本次所評估的土地價格是指估價對象實(shí)際開發(fā)程度尚未具備完全的三通（通路、供電、供水），在估價基準(zhǔn)日2008年1月27日設(shè)定開發(fā)程度尚未具備完全三通（通路、供電、供水）條件下，規(guī)劃用途為居住用途，使用年限為70年的土地使用權(quán)價格。九、需要特殊說明的事項(xiàng)（1）對于該宗土地面積，我們以委托方提供的南昌市國土資源局洪國土資利字[2008]888號批復(fù)文件所載土地面積為準(zhǔn)。（2）該宗土地價格是以設(shè)定的土地用途，運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法測算確定的；如土地用途及地價的構(gòu)成因素改變，則土地價格應(yīng)相應(yīng)的調(diào)整。（3）土地價格是在我們設(shè)定的土地因素條件下確定的，如設(shè)定因素發(fā)生改變，則土地價格也應(yīng)相應(yīng)的改變。十、土地估價師簽字 估價師姓名 估價師證書號 簽字十一、土地估價機(jī)構(gòu)南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司法人代表： 二00三年二月一日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述土地登記狀況土地位置：XX路與XX路交叉口處；土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字[2008]888號批復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況：該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國家所有，南昌XXX公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字[2008]888號批復(fù)文件，確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字[2008]888號批復(fù)文件。土地四至：待估宗地東臨XX大道，南臨YY一路，西臨XX二路，北臨YY二路。土地權(quán)利狀況土地所有者：國家土地使用者：南昌XXX公司土地使用權(quán)取得方式：劃撥土地使用權(quán)取得時間：二00七年八月五日土地利用狀況待估宗地尚未具備完全的三通（供水、供電、通路）；紅線內(nèi)為兩口池塘，仍未平整。二、影響地價的因素說明（一）一般因素地理位置南昌市地處江西省北部，贛江下游、鄱陽湖畔，介于東經(jīng)約115176。27180。——116176。35180。，北緯28176。10180?！?9176。11180。之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，是中原和南方閩、粵之間的咽喉地段，既是沿海的內(nèi)地，又是內(nèi)地的前沿。自然環(huán)境（1）、地形、地貌南昌市處贛江、撫河兩大水系尾閭區(qū)，地勢平坦，城區(qū)坐落處的東岸是以沖擊層為主的湖積平原，東南地勢平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城區(qū)內(nèi)有東湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖環(huán)繞。，%；，占29%；全市西北以崗地、丘陵為主，%；，%；，%。（2）、氣候、水文南昌屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤、雨量充沛、日照充足、四季分明，℃，℃，℃。年平均降雨量1600毫米，歷年平均無霜期291天，日照時數(shù)1895小時。冬季受蒙古冷高壓控制和影響，盛行偏北氣流，1月多刮偏北風(fēng)；夏季受西太平洋副熱帶高壓控制和影響，盛行偏南氣流，7月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響，盛行偏南氣流，7月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響；春末夏初，天氣溫濕而多雨；秋末冬初，天氣干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季長，春秋季短，年平均氣溫比相似緯度鄰省地區(qū)略高，更有利于農(nóng)作物的繁育和生長。城市性質(zhì)南昌市是江西省省會和全省政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育的中心，經(jīng)50余年社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已經(jīng)建立了門類齊全的工業(yè)綜合體系，成為集工業(yè)綜合和貿(mào)易的新型城市。行政區(qū)劃、人口南昌市縣轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、郊區(qū)5個區(qū)；南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣4個縣。1999年總戶數(shù)1055035戶，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）農(nóng)業(yè)人口2535012人，非農(nóng)業(yè)人口1691573，人口密度571人/平方公里。據(jù)1998年統(tǒng)計(jì)，其中市區(qū)人口密度為1248人；而在城區(qū)，人口密度則更高。按當(dāng)時城區(qū)建置，人口密度情況是：西湖區(qū)每平方公里為6197人，；東湖區(qū)為5649人，；灣里區(qū)為1730人，%，郊區(qū)為2064人，高出65%，青云譜區(qū)為1996人，%。社會經(jīng)濟(jì)狀況據(jù)2001年《江西統(tǒng)計(jì)提要》，%，，%、%%。2000年南昌市固定資產(chǎn)投資快速增長，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。，比上年增長133%。2000年南昌市財(cái)稅形勢良好，%，，%%。2000年，南昌市人口總量穩(wěn)步增長，城市居民收入穩(wěn)步增長。，1999年人均GDP達(dá)9552元，人均可支配性收入達(dá)5268元，% 、%、%。 城市規(guī)劃1985年6月22日國務(wù)院正式批準(zhǔn)了《南昌市城市總體規(guī)劃（1981—2000年）》，并作了重要批復(fù)。批復(fù)指出：“南昌市是江西省省會，是江西重要的經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，南昌市今后的發(fā)展，要充分發(fā)揮水陸交通便利優(yōu)勢，逐步改善城市布局，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是注意提高城市環(huán)境質(zhì)量，搞好城市防洪和基礎(chǔ)設(shè)施配套，逐步把南昌市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技文教事業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的社會廣義現(xiàn)代化城市”。根據(jù)“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針，市區(qū)人口遠(yuǎn)期控制在105萬人左右，其中城區(qū)人口控制在85—90萬人，昌北地區(qū)10—15萬人，羅家工業(yè)區(qū)5萬人左右。市區(qū)用地規(guī)模到2000年控制在87平方公里內(nèi)，其中城區(qū)用地控制在62平方公里。為有效控制市區(qū)人口規(guī)模和用地規(guī)模的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)展一批小城鎮(zhèn)，以吸引“松動”城區(qū)人口。近期南昌市的建設(shè)重點(diǎn)放在新城區(qū)?！八蓜印迸f城區(qū)人口2—3萬，無期“松動”5—7萬?？傮w規(guī)劃將南昌市劃分為3個規(guī)劃圈：城區(qū)包括東湖、西湖、青云譜區(qū)。市區(qū)包括城區(qū)和距城區(qū)10公里范圍內(nèi)的羅家工業(yè)綜合區(qū)、昌北地區(qū)。南昌地區(qū)包括市區(qū)、灣里區(qū)和南昌、新建2縣。規(guī)劃布局以城區(qū)為中心，昌北地區(qū)和羅家工業(yè)綜合區(qū)與之緊密聯(lián)系，外圍有灣里、石崗、蓮塘等衛(wèi)星城鎮(zhèn)及縣城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組成合理的城鎮(zhèn)體系。城區(qū)面臨贛江，東至贛撫平原五干一分渠以東約1公里的韶山路為界，南不超過青云譜。規(guī)劃將城區(qū)分為5片，即：市中心、城北、城東、城南、朝陽洲。各片分設(shè)中心，住宅和各項(xiàng)公共設(shè)施在片內(nèi)基本平衡，改變舊城區(qū)居住密集、交通擁擠、環(huán)境低劣、工業(yè)效益差的弊端。昌北地區(qū)依山臨水、與城區(qū)一江之隔，有丘陵地可供建設(shè)，且少占農(nóng)田，規(guī)劃近期為南昌市發(fā)展方向。長陵鎮(zhèn)在南昌大橋建成后，是南昌市副中心。昌北地區(qū)已有100多個企事業(yè)單位，規(guī)劃該區(qū)將以長陵、牛行、下羅為中心，形成組軒式布局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展為主，在城區(qū)不再安排新的或大的工業(yè)項(xiàng)目。市區(qū)工業(yè)各片分行業(yè)相對集中，城北為造紙、化工、紡織工業(yè)區(qū)；城東為輕工業(yè)區(qū)；城南為機(jī)械工業(yè)區(qū)；朝陽洲為木材加工、建筑構(gòu)件和小型工業(yè)區(qū)；雙港為冶金工業(yè)區(qū)；麥園為電子工業(yè)區(qū)；羅家為鋼鐵、化肥工業(yè)區(qū)。市區(qū)以傳統(tǒng)的中山路、勝利路結(jié)合人民廣場，形成商業(yè)服務(wù)和文化娛樂中心；在彭家橋形成體育、廣播電視中心。規(guī)劃興建各種等級的變電站。逐步形成110千伏和220千伏電力環(huán)網(wǎng)。市區(qū)規(guī)劃興建10個市話分局。逐步發(fā)展數(shù)據(jù)、傳真、用戶電報(bào)、圖