【文章內(nèi)容簡介】 等方面 應(yīng)具有 所在地價區(qū)段的 代表性； （ 2）穩(wěn)定性原則 所選擇的地價監(jiān)測點應(yīng)在較長時間內(nèi)不會發(fā)生滅失、重建、用途變化等情況； （ 3）標(biāo)識性原則 所選擇的地價監(jiān)測點應(yīng)易于觀測。 地價監(jiān)測點數(shù)量要求 （ 1） 地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不應(yīng)低于 120 個， 其他城市總數(shù)不應(yīng)低于 60 個。其中： 商業(yè)、住宅 地價監(jiān)測點 分布密度應(yīng)達(dá)到 不少于 1 個 /km2。 工業(yè)用地地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不少于 20 個，其他城市 不少 于 10 個 。 （ 2）商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段各用途至少有 2 個地價監(jiān)測點；工業(yè)用地地價區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段至少有 1 個地價監(jiān)測點。 地價監(jiān)測點布設(shè) （ 1）地價監(jiān)測點 以 地價區(qū)段 為單元 布設(shè)，同時應(yīng)與已有城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測成果相銜接，并填寫地價監(jiān)測點登記表，拍攝宗地照片。 （ 2）地價監(jiān)測點必須是形狀規(guī)則、具有明確界限、且利用現(xiàn)狀、開發(fā)程度與區(qū)段內(nèi)涵一致的獨立宗地。 （ 3）每個地價監(jiān)測點都必須在地價監(jiān)測點圖上標(biāo) 注位置，各用途地價監(jiān)測點的分布應(yīng)盡可能均衡。 （ 4）每個地價監(jiān)測點必須編碼， 編碼 規(guī)則見 附錄 B。 9 地價區(qū)段與監(jiān)測點審核與確定 領(lǐng)導(dǎo)小組通過內(nèi)業(yè)審查與實地核對，對地價區(qū)段劃分的合理性、地價監(jiān)測點的代表性、地價監(jiān)測點的數(shù)量、密度、分布均衡程度進(jìn)行審核，并出具書面審核意見。 10. 監(jiān)測點地價評估 監(jiān)測點地價內(nèi)涵 監(jiān)測點地價是指通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價。 監(jiān)測點地價評估要求 （ 1）分別評估監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下與設(shè)定條件下的地價水平， 評估值為監(jiān)測點地面價。 有條件的地方還可測算樓面地價。 （ 2）監(jiān)測點地價評估時不考慮他項權(quán)利限制。 （ 3）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 （ 4）地價評估報告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見附錄Ｇ ） ，并由兩名以上注冊土地估價師簽字。 監(jiān)測點地價評估技術(shù)要求 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對地價監(jiān)測點地價進(jìn)行評估。 （ 1）若所選擇的地價監(jiān)測點在報告期內(nèi)發(fā)生過正常交易，則其地價可直接采用 基準(zhǔn)日 、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正。 （ 2）若在報告期內(nèi)未發(fā)生過正常交易，則應(yīng)選 取同區(qū)段內(nèi)類似的至少 3 宗地作為比較案例，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價方法進(jìn)行評估，原則上以市場比較法為主。所采用的評估參數(shù)均應(yīng)為評估基準(zhǔn)日水平。 10 （ 3）若同區(qū)段內(nèi)無法選取類似 3 宗比較案例，可從開發(fā)水平相仿、地價水平接近的地價區(qū)段內(nèi)選取比較案例。 11. 地價的測算 區(qū)段地價的測算 區(qū)段地價為地價區(qū)段在評估基準(zhǔn)日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，容積率為區(qū)段平均容積率，某用途法定最高出讓使用年期出讓國有土地使用權(quán)的價格。 區(qū)段地價采用區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點地價面積加權(quán)平均計算，其計算公 式為： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價； kJ — 監(jiān)測點 k 的地價； kS — 監(jiān)測點 k 的面積； n— 區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點個數(shù)。 分用途市區(qū)及市域地價的測算 將市區(qū)某用途所有區(qū)段地價進(jìn)行面積加權(quán)平均，測算該用途市區(qū)地價。其計算公式為： 某用途市區(qū)地價 Dy＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D y — 某用途市區(qū)地價； kJ — 區(qū)段 k 的地價 。 11 kS — 區(qū)段 k 的面積； n— 某用途區(qū)段個數(shù)。 同理可測算出市域分用途地價。 城市綜合地價的測算 將分用途地價進(jìn)行面積加權(quán)平均，測算城市市區(qū)綜合地價。計算公式為： 城市市區(qū)綜合地價 Dz＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dz— 城市市區(qū)綜合地價； kJ — 用途 k 地價； kS — 用途 K 地價區(qū)段總面積； n— 土地用途種類，默認(rèn)為 3； k— 土地用途，默認(rèn) 1 對應(yīng)商業(yè)用途， 2 對應(yīng)住宅用途， 3對應(yīng)工業(yè)用途。 同理可測算出城市市域綜合地價。 12. 地價指數(shù)的測算 區(qū)段地價指數(shù)的測算 區(qū)段地價指數(shù)分為區(qū)段定基地價指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)兩種。 （ 1）區(qū)段定基地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段地價與固定基期該區(qū)段地價的比率，區(qū)段基期地價指數(shù)設(shè)定為 100。區(qū)段定基地價指數(shù)計算公式為： Iy = 100?oyPP 式中： Iy—— 某一用途某一 區(qū)段定基地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期地價； 12 oP —— 某一用途某一區(qū)段固定基期地價（基期默認(rèn)設(shè)定為 2020年 12 月 31 日）。 （ 2）區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段當(dāng)期地價與該區(qū)段上期地價的比率。區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)計算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期環(huán)比地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期地價； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段上期地價。 城市分用途地價指數(shù)的確定 城市某用途定基地價指數(shù) I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I— 城市某用途定基地價指數(shù)； kI — 區(qū)段 k 的定基地價指數(shù)； kS — 區(qū)段 k 的面積； n— 某用途區(qū)段個數(shù)。 同理，將 kI 替換為區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市某用途環(huán)比地價指數(shù)。 城市綜合地價指數(shù)的確定 城市綜合地價指數(shù) Iz＝?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市綜合定基地價指數(shù)； kI — 用途 k 的城市定基地價指數(shù)； kS — 用途 k 總面積； 13 n— 土地用途種數(shù)，默認(rèn)為 3； k— 土地用途，默認(rèn) 1 對應(yīng)商業(yè)用途， 2 對應(yīng)住宅用途， 3對應(yīng)工業(yè)用途。 同理，將 kI 替換為用途 K 城市環(huán)比地價指數(shù)，即 可測算出城市綜合環(huán)比地價指數(shù)。 13. 基準(zhǔn)地價體系的建立 基準(zhǔn)地價包括區(qū)段基準(zhǔn)地價與級別基準(zhǔn)地價，原則上只建立區(qū)段基準(zhǔn)地價體系，級別基準(zhǔn)地價只作為政府掌握地價水平的參考。基準(zhǔn)日默認(rèn)為每年的 1 月 1 日。 區(qū)段基準(zhǔn)地價體系建立 區(qū)段基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 區(qū)段基準(zhǔn)地價是指城市某用途某一區(qū)段在評估基準(zhǔn)日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設(shè)定為該用途法定最高出讓年期，容積率設(shè)為區(qū)段平均容積率時的出讓國有土地使用權(quán)價格。 區(qū)段基準(zhǔn)地價的測算 首先按 公 式確定當(dāng)年最后一個季度區(qū)段地價，然后用區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價進(jìn)行驗證，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價與基準(zhǔn)地價的差值不超過基準(zhǔn)地價的 30%，工業(yè)用地不超過 10%。最后將通過驗證的區(qū)段地價值取整為 5 的整數(shù)倍作為區(qū)段基準(zhǔn)地價 。 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系的建立 為方便、快捷、高效地評估出宗地地價，在區(qū)段基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上建 立區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系，其修正因素按用途分類列表如下： 表 2 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系影響因素表 14 土地用途 必選因素 備選因素 商業(yè)用地 容積率、臨街寬度與深度、形狀、拐角地、樓層 特殊地理位置（地鐵出入口、停車場邊）面積大小、寬深比等 住宅用地 微觀環(huán)境、容積率、樓層、朝向 綠化率、學(xué)區(qū)房、建筑密度、心理因素等 工業(yè)用地 區(qū)位、集聚程度 形狀、面積大小、自備碼頭等 根據(jù)各地價區(qū)段的實際情況，各地可從上表中選擇恰當(dāng)?shù)囊蛩兀础冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》中編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的程序要求，編制區(qū)段內(nèi) 宗地地價評估修正系數(shù)表，詳見附錄 C。 劃分土地級別、測算級別基準(zhǔn)地價 土地級別劃分原則 土地級別通過地價區(qū)段歸并形成，并遵循以下原則： （ 1）級別內(nèi)地價區(qū)段開發(fā)程度一致。 （ 2）級別內(nèi)地價區(qū)段地價水平相近。 （ 3）不同級別之間價格有明顯差異。 土地級別劃分方法 采用數(shù)軸散點圖或頻率直方圖的方法劃分出土地級別。 級別基準(zhǔn)地價測算 統(tǒng)計每個級別內(nèi)的地價區(qū)段的面積與區(qū)段基準(zhǔn)地價，在此基礎(chǔ)上采用 面積 加權(quán)平均法，測算出級別基準(zhǔn)地價。其計算公式為： 級別基準(zhǔn)地價 Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級別基準(zhǔn)地價； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準(zhǔn)地價； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級別內(nèi)區(qū)段個數(shù)。 級別基準(zhǔn)地價數(shù)值應(yīng)取整為 5 的整數(shù)倍 。 14. 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理 地價動態(tài)監(jiān)測成果內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告，包括城市地價水平及變化趨勢、城市地價與房價對比分析、城市地價與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)狀況、城市地價與社會經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)狀況、背景情況與未來趨勢分析，重點公布的指標(biāo)有：區(qū)段地價與地價指數(shù)、城市市區(qū)地價與地價指數(shù)、城市市域地價與地價指數(shù)。 （ 2）地價動態(tài)監(jiān)測成果圖件，包括地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖。 （ 3） 監(jiān)測數(shù)據(jù) 采集 成果 包括 各種調(diào)查表、樣點交易資料 、社會經(jīng)濟 指標(biāo) 文件 、 地價動態(tài)監(jiān)測點 評估技術(shù)要點表、 宗地圖和 影像照片等。 （ 4） 數(shù)據(jù)庫成果 地價動態(tài)監(jiān)測 體系 數(shù)據(jù) 庫 。 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理要求 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告的分析與描述應(yīng)客觀、合理，用語規(guī)范，并制作成 word 格式電子版。 （ 2）所有圖件均應(yīng)符合本規(guī)范 項所列要求。根據(jù)評價范圍大小的不同，紙質(zhì)地價監(jiān)測點圖可適當(dāng)縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。 （ 3）所有表格成果均應(yīng)按附錄要求填寫，并制作成 Excel 格式電子版。 16 （ 4）地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一采用 Access 數(shù)據(jù)庫格式。 15. 基準(zhǔn)地價更新成果整理 基準(zhǔn)地價更新成果內(nèi)容 （ 1）基準(zhǔn)地價更新工作報 告和技術(shù)報告； （ 2）基準(zhǔn)地價更新成果圖件，包括收集的地籍圖、地形圖、規(guī)劃圖、地價監(jiān)測點圖、區(qū)段基準(zhǔn)地價圖、級別基準(zhǔn)地價圖及其他各種相關(guān)圖件； （ 3）地價動態(tài)監(jiān)測成果中與基準(zhǔn)地價更新相關(guān)內(nèi)容。 基準(zhǔn)地價成果整理的要求 （ 1）工作報告與技術(shù)報告應(yīng)描述客觀、分析合理、用語規(guī)范。 （ 2）區(qū)段基準(zhǔn)地價圖能直觀反映不同級別內(nèi)各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價及界線、位置，圖示及圖例可以參照附錄 F， 紙質(zhì) 基準(zhǔn)地價成果圖比例尺可放至 1： 10000~1： 25000。 （ 3）區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正系數(shù)表與修正系數(shù)說明表能直觀反映 各類地價影響因素對應(yīng)的修正系數(shù)及相應(yīng)的修正條件。 （ 4）有關(guān)地價動態(tài)監(jiān)測的數(shù)據(jù)應(yīng)符合地價動態(tài)監(jiān)測成果整理的要求。 16. 成果驗收 地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收 驗收方式 首次應(yīng)用本規(guī)范時， 縣 （ 市 ） 級工作 成果 由省轄市國土資源局負(fù)責(zé)驗收，省轄市 工作 成果 由省國土資源廳負(fù)責(zé)驗收 。 日常 地價動態(tài)監(jiān)測 成果 由省轄市 國土資源局 統(tǒng)一 驗收，并將成果報省國土資源廳備 17 案。省國土資源廳將對部分成果進(jìn)行抽檢。 驗收內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測范圍是否符合要求； （ 2）地價區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價監(jiān)測點的數(shù)量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地價監(jiān)測點資料是否齊全、真實，地價測算是否科學(xué)，地價水平是否合 理； （ 5）市場交易樣點資料是否真實、有效； （ 6）地價監(jiān)測點分布圖是否清晰，監(jiān)測點位置是否準(zhǔn)確，要素是否齊全； （ 7）監(jiān)測點地價評估報告是否符合估價技術(shù)要求； （ 8）地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)的分析測算是否準(zhǔn)確； （ 9）地價監(jiān)測分析報告是否科學(xué)、合理，是否與實際一致，是否反映當(dāng)?shù)靥攸c； （ 10）相關(guān)表格、圖件和文字報告之間，是否一致。 （ 11）地價水平及地價指數(shù)與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r是否相符。 基準(zhǔn)地價更新成果驗收 驗收方式 縣 （ 市 ） 級 基準(zhǔn)地價更新成果由省轄市國土資源局負(fù)責(zé)驗收，省轄市基準(zhǔn)地 價更新成果由省國土資源廳負(fù)責(zé)驗收。 驗收內(nèi)容 （ 1）區(qū)段與級別基準(zhǔn)地價及其修正體系是否符合實際。 （ 2）區(qū)段基準(zhǔn)地價圖及其他相關(guān)圖件的編制是否符合要求。 （ 3）基準(zhǔn)地價更新工作報告與技術(shù)報告論述是否全面、邏輯是否嚴(yán)密、描述是否恰當(dāng)。 18 （ 4）其他與地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收內(nèi)容相同。 （ 5）原始調(diào)查成果、中間成果、最終成果電子數(shù)據(jù)是否規(guī)范、是否全面。 17. 成果發(fā)布 驗收 成果報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后應(yīng)及時向