【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主體部分。因此，本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新按商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地三大類進(jìn)行。 規(guī)劃理論 城鎮(zhèn)規(guī)劃就是為了使城鎮(zhèn)有計(jì)劃、有秩序地發(fā)展，根據(jù)其周圍一定范圍內(nèi)的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、空間布局及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。 在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，城市規(guī)劃對(duì)土地 質(zhì)量有很大的影響。城市規(guī)劃的一個(gè)主要內(nèi)容就是城市用地結(jié)構(gòu)的研究和土地利用的研究，通過城市規(guī)劃確定城市用地類型、合理配置基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)城市的發(fā)展方向，從而影響城市土地的利用。因此，城市規(guī)劃直接影響土地質(zhì)量的好壞和地價(jià)高低且極為明顯。 城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新必須依據(jù)城市用地規(guī)劃內(nèi)容，盡量使城市規(guī)劃意圖體現(xiàn)在定級(jí)和估價(jià)的過程與結(jié)果中，確保成果的科學(xué)、準(zhǔn)確與合理，同時(shí)也使政府能更好地利用地價(jià)這個(gè)極為敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿，促使城市規(guī)劃得到進(jìn)一步完善和實(shí)施，最終使城市土地得到合理的配置利用。 六、基準(zhǔn)地價(jià)更新 的原則 城市基準(zhǔn)地價(jià)更新是從土地質(zhì)量及其貨幣表現(xiàn)兩個(gè)方面衡量土地使用價(jià)值與價(jià)值的高低。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn)和長沙市市區(qū)土地市場的實(shí)際情況 ，基準(zhǔn)地價(jià)更新主要遵循以下原則： 預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。 土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)而變動(dòng)。估價(jià)時(shí)應(yīng)了解估價(jià)對(duì)象過去收益狀況，并對(duì)土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等對(duì)土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在以至將來能帶來的利益。 替代原則 土地價(jià)格遵循替代規(guī)律，某塊土地 的價(jià)格，由于市場競爭受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊之間會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)值相互牽制而趨于一致。 供給與需求原則 土地估價(jià)要以市場決定土地價(jià)值為依據(jù)，土地估價(jià)時(shí)要充分考慮所有影響土地供給與需求的因素，要掌握一定時(shí)期內(nèi)的供給與需求總量的變化，還要了解供給與需求結(jié)構(gòu)性變化。 最有效使用原則 地價(jià)是以最有效使用土地為前提的。盡管土地具有用途的多樣性，但由于不同的利用方式和利用強(qiáng)度對(duì)其權(quán)利人帶來的利益是不同的 。所以，作為以追求最大利益為目的的市場主體的土地權(quán)利人，都會(huì)根據(jù)最大獲利原則來選擇土地利用方式和利用強(qiáng)度。因此，土地估價(jià)就在遵循城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以該地塊最有效使用為前提。 報(bào)酬遞增與遞減原則 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞增遞減原則，是指在一定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加，但投入量達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再與追加的投資成比例增加，利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最大收益點(diǎn)或最有效使用點(diǎn)。因此，報(bào)酬遞增與遞減原則與最有效使用原則密切相關(guān)。 貢獻(xiàn)原則 按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量一個(gè)生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，與總收益比較，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性。 變動(dòng)原則 土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān) 系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。 管理信息化原則 基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)涉及大量的數(shù)據(jù)、表格和圖件，是城鎮(zhèn)地籍管理信息系統(tǒng)不可缺少的重要組成部分。在基準(zhǔn)地價(jià)更新過程中，應(yīng)盡可能選用通用的計(jì)算機(jī)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)處理、地價(jià)確定及圖件繪制的計(jì)算機(jī)管理，應(yīng)全面建立基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的電子文檔，并充分考慮與已有地籍管理系統(tǒng)的有機(jī)銜接。 七、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的技術(shù)途徑 據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑有：（ 1）以土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場交易價(jià)格資料為依 據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)；（ 2）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)；（ 3）以土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。近年來長沙市市區(qū)土地質(zhì)量空間格局變化較大，土地市場得到較好程度的發(fā)育，為采用市場交易價(jià)格資料更新基準(zhǔn)地價(jià)提供較充分的條件。同時(shí)又因?yàn)椴捎猛恋厥找娓禄鶞?zhǔn)地價(jià)操作性不強(qiáng)，調(diào)查難度大且容易導(dǎo)致價(jià)格失真；而長沙市市區(qū)較完善的地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)尚未建立，故本次成果更新采第一條技術(shù)途徑，即 “在劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，以市場交易價(jià)格資料為依據(jù)，分商業(yè)、住宅和工 業(yè)用地更新基準(zhǔn)地價(jià)，以級(jí)控價(jià)，以價(jià)驗(yàn)級(jí)。 ” 技術(shù)路線的具體技術(shù)路線圖 第二章 基準(zhǔn)地價(jià)測算與確定 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成及表達(dá)方式確定 一、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不清是我國當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中所存在的普遍問題，也是基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用的主要障礙。在多年理論研究和實(shí)踐探索的基礎(chǔ)上，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)土地價(jià)格和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行了描述，指出： “土地價(jià)格是在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。 ”“基準(zhǔn)地價(jià)是指導(dǎo)在 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別更新確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。 ”對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的這一定義進(jìn)行剖析，我們認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該是： ① 設(shè)定土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域的平均土地價(jià)格； ② 設(shè)定時(shí)間的土地價(jià)格； ③ 設(shè)定用途的土地價(jià)格； ④ 設(shè)定權(quán)利狀態(tài)（指完整出讓土地使用權(quán)）下的土地價(jià)格； ⑤ 法定最高出讓年期的土地價(jià)格； ⑥ 設(shè)定容積率（通常為區(qū)域平均容積率）下的土地價(jià)格； ⑦ 設(shè)定開發(fā)程度下的土地價(jià)格； ⑧ 對(duì)商業(yè)路線價(jià)還應(yīng)是一定深度上的土地價(jià)格。本次基準(zhǔn)地價(jià) 成果更新中的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵遵循規(guī)程的要求，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合長沙市市區(qū)實(shí)際情況，具體在下面幾個(gè)方面來界定： 基準(zhǔn)日 考慮到此次基準(zhǔn)地價(jià)更新外業(yè)調(diào)查及資料收集時(shí)間為 2020 年 7 月 1 日開始，技術(shù)小組經(jīng)討論并征求領(lǐng)導(dǎo)小組意見后確定此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日為 2020年 7月 1日。 土地用途 由于長沙市市區(qū)土地利用現(xiàn)狀用途與交易的土地用途主要為商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地三種，故此次基準(zhǔn)地價(jià)更新重點(diǎn)對(duì)三種用途土地進(jìn)行土地估價(jià)。同時(shí)為了保證其它用途土地都有基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可用，根據(jù)國土資源部二 00 二年一月一日實(shí) 施的《土地分類》，結(jié)合長沙市市區(qū)的實(shí)際情況， 對(duì)于每種用途土地都選取了樣點(diǎn)進(jìn)行了地價(jià)測算，并通過與鄰近的商、住、工三種用途土地基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)水平比較及影響地價(jià)因素分析，確定了市區(qū)每種其它用途土地可參照的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，具體見表 21，使得成果具有廣泛應(yīng)用性，全域黑覆蓋性及可操作性。 表 21 長沙市市區(qū)土地評(píng)估用地分類及參照表 開發(fā)程度 經(jīng)過對(duì)長沙市市區(qū)調(diào)查，長沙市建成區(qū)開發(fā)程度普遍達(dá)到宗地紅線外 “五通 ”（通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線長沙市市區(qū)商業(yè) 用地基準(zhǔn)地價(jià)長沙市市區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表 表 24 長沙市市區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)所有權(quán)價(jià)格 集體土地所有權(quán)價(jià)格 集體土地使用權(quán)價(jià)格 使用權(quán)價(jià)格 ② 從土地屬性來看，土地價(jià)格表現(xiàn)為農(nóng)用地價(jià)格和城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格 我國的已利用土地按照用途和功能可分為農(nóng)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地，從廣義上來講，這兩類用地分屬于農(nóng)村集體所有和國家所有，所以土地價(jià)格按照用途和功能可分為農(nóng)用地價(jià)格和城鎮(zhèn)用地地價(jià)兩種。 ③ 從兩種土地屬性及土地所有權(quán)的單向流動(dòng)來看，土地價(jià)格還有一種表現(xiàn)形式，既為農(nóng)用地征用價(jià)格 《中華人民共 和國土地管理法》規(guī)定，國家為公共利益的需要，可以 依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用，這種被征用的土地按用途和功能來分，一般為農(nóng)用地。國家征用集體所有的農(nóng)用地，改變了土地所有制的性質(zhì)，即把農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地，轉(zhuǎn)化為國家所有的建設(shè)用地。土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，農(nóng)民在改良土壤和農(nóng)田基本建設(shè)方面，花費(fèi)了大量的勞動(dòng)和資金；同時(shí)，土地又是農(nóng)民最基本的生活來源，沒有土地，農(nóng)民就無法生存。因此，農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲医ㄔO(shè)用地時(shí)，不能是無償?shù)?，必須是有償?shù)?，征地時(shí)支付給農(nóng)民土地征用費(fèi)用時(shí)，必須以土地價(jià)格 為基礎(chǔ)，這個(gè)價(jià)格叫農(nóng)用地征用價(jià)格。 城鎮(zhèn)建設(shè)用地的成本價(jià)由農(nóng)用地征用價(jià)格、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用變性稅費(fèi)三項(xiàng)構(gòu)成 (見圖 ) ① 農(nóng)用地征用價(jià)格由兩部分構(gòu)成：農(nóng)用地基本價(jià)和土地用途改變（建設(shè)用地）的增值收益分割值。在我國，對(duì)一塊土地的征轉(zhuǎn)用至少意味著這塊土地要發(fā)生幾重改變：一是所有權(quán)的變化，從農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；二是使用?quán)（包括經(jīng)營權(quán)）的變化，由農(nóng)民使用（或經(jīng)營）變?yōu)榻ㄔO(shè)單位使用（或經(jīng)營）；對(duì)集體農(nóng)用地而言，還有第三個(gè)變化，即土地用途的改變，從農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地。從這三個(gè)變化來說，農(nóng)用地 征用價(jià)格應(yīng)該包含農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性所有權(quán)價(jià)格 (土地補(bǔ)償費(fèi) )、農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性使用權(quán)價(jià)格 (安置補(bǔ)助費(fèi) )及土地用途改變的增值收益分割值；同時(shí)建設(shè)用地占用農(nóng)用地時(shí)還要上用原農(nóng)用地地上的地上建筑物、構(gòu)筑物、青苗等財(cái)產(chǎn)，這樣產(chǎn)生一個(gè)實(shí)物補(bǔ)償價(jià)格，農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性所有權(quán)價(jià)格、農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性使用用權(quán)價(jià)格及農(nóng)用地實(shí)物補(bǔ)償價(jià)格可以合并為農(nóng)用地基本價(jià)，再加上土地用途改變的增值收益分割值，共同構(gòu)成農(nóng)用地征用價(jià)格。 ② 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為城鎮(zhèn)建設(shè)用地后，要達(dá)到建設(shè)用地的要求，必須投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，是把農(nóng)用地從 生地變成熟地的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，包括給排水、通電、通訊、通路、通氣及土地平整的開發(fā)費(fèi)用。從土地估價(jià)的成本逼近角度還看，土地使用權(quán)的總價(jià)格由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地使用費(fèi)、拆遷安置與開發(fā)配套費(fèi)、稅費(fèi)金、利息利潤、土地增值收益，因此土地的地價(jià)構(gòu)成本身應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)配套費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是我們通常所指的大配套，是指由政府投資在一 定區(qū)域內(nèi)提供的道路建設(shè)、電力配套、電訊配套、供排水等，這些投資主體都是政府或政府指定的有關(guān)部門，而直接受益主體是一定區(qū)域的用地單位，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的提供直接導(dǎo)致土地 使用者土地價(jià)格的提高。根據(jù)《長沙市人民政府關(guān)于規(guī)范和統(tǒng)一建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)按建筑面積計(jì)費(fèi)的通知》（長政發(fā)[2020]10號(hào)）規(guī)定，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的性質(zhì)為行政事業(yè)性收費(fèi)，由