【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 步驟如下：（1）年總收益：年租金收入，單位為元/年平方米。（樣點(diǎn)租金資料單位為房屋出租使用面積，將其使用面積換算為房屋出租建筑面積。）（2）年總費(fèi)用：A、管理費(fèi)：年租金5%B、維修費(fèi)：重置價(jià)2%C、保險(xiǎn)費(fèi)：重置價(jià)%D、稅金：年租金%D、折舊費(fèi)：重置價(jià)（1殘值率）/耐用年限（3）年房地純收益：年總收益年總費(fèi)用（4）房屋純收益：房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益。通常情況下的公式為：房屋純收益＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率或＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率/ [1－1/(1+房屋還原利率)n]房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格房屋成新率房屋重置價(jià)格指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用和人工費(fèi)用情況下，重新購(gòu)建與原有房屋結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的費(fèi)用；是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與舊有建筑物相同或具有同等效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常的利稅。（5）土地純收益：年房地純收益房屋純收益（6）計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。通常情況下公式為：樣點(diǎn)地價(jià)＝土地純收益/土地還原利率[11/(1+土地還原利率) n]（二）剩余法公式：地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)（1）不動(dòng)產(chǎn)銷售收入通過(guò)對(duì)龍里縣近三年房地產(chǎn)交易的售房資料及收集到的樣點(diǎn)資料的統(tǒng)計(jì)、分析，目前龍里縣一級(jí)地范圍商品住宅售價(jià)在1800～2200元/平方米，二級(jí)地范圍商品住宅售價(jià)在1600～1700元/平方米，三級(jí)地范圍商品住宅售價(jià)在1300～1700元/平方米。（1）房屋建造成本A．建安費(fèi)：按照龍里縣各類房屋建筑安裝成本，結(jié)合實(shí)際情況，確定磚混結(jié)構(gòu)房屋建安費(fèi)為600元/平方米，鋼混結(jié)構(gòu)房屋建安費(fèi)為750元/平方米；B．專業(yè)費(fèi)：包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用以建安費(fèi)的6%計(jì)算；C．配套費(fèi)：按照30元/平方米計(jì)算；D．其他費(fèi)用：按照建安費(fèi)的15%計(jì)算。 （3）利息%計(jì)，預(yù)計(jì)1年完成全部建設(shè)。設(shè)定土地取得費(fèi)用在估價(jià)期日一次性支付，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，營(yíng)建費(fèi)用在建房期1年內(nèi)均勻投入，計(jì)一半利息。 （4）利潤(rùn)房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率一年期按20%計(jì)算。 （5）銷售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅基本稅率為營(yíng)業(yè)額的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為基本稅率的7%，教育費(fèi)附加為基本稅率的3%，地方教育費(fèi)附加為基本稅率的1%，附調(diào)基金為營(yíng)業(yè)額的1‰，%，銷售代理費(fèi)為售價(jià)的2%，土地增值稅為銷售額的1％，%，即：開(kāi)發(fā)價(jià)值*%。（三）成本逼近法 公式：土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益（1）土地取得費(fèi)A、統(tǒng)一年產(chǎn)值：黔南州人民政府2009年12月31日發(fā)布“關(guān)于公布全州征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)的通知”（黔南府發(fā)[2009]31號(hào)），自2010年1月1日起正式公布實(shí)施。龍里縣土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表23：表23 龍里縣統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域范圍 統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) 征地類型 合計(jì) 土地補(bǔ)償 安置補(bǔ)償 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/畝） 社保資金 龍山鎮(zhèn)、谷腳鎮(zhèn)、醒獅鎮(zhèn)、麻芝鄉(xiāng)、水場(chǎng)鄉(xiāng) 1500 耕地 23 10 13 34500 18000 1500 建設(shè)用地 9 4 5 13500 0 1500 林地 12 4 8 18000 0 1500 牧草地 9 4 5 13500 0 1500 其它農(nóng)用地 9 4 5 13500 0 1500 未利用地 3 3 0 4500 0 1500 園地 12 4 8 18000 0 洗馬鎮(zhèn)、谷龍鄉(xiāng)、三元鎮(zhèn)、羊場(chǎng)鎮(zhèn) 1425 耕地 23 10 13 32775 18000 1425 建設(shè)用地 9 4 5 12825 0 1425 林地 12 4 8 17100 0 1425 牧草地 9 4 5 12825 0 1425 其它農(nóng)用地 9 4 5 12825 0 1425 未利用地 3 3 0 1275 0 1425 園地 12 4 8 17100 0 灣寨鄉(xiāng)、擺省鄉(xiāng)、草原鄉(xiāng)、哪旁鄉(xiāng)、巴江鄉(xiāng) 1375 耕地 22 10 12 30250 18000 1375 建設(shè)用地 9 4 5 12375 0 1375 林地 12 4 8 16500 0 1375 牧草地 9 4 5 12375 0 1375 其它農(nóng)用地 9 4 5 12375 0 1375 未利用地 3 3 0 4125 0 1375 園地 12 4 8 16500 0B、征地管理費(fèi)：土地管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為征地費(fèi)用總額的4%。C、耕地占用稅：龍里縣耕地占用稅平均為18元/平方米。D、耕地開(kāi)墾費(fèi)(造地費(fèi))：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十一條規(guī)定：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地。黔府辦發(fā)[2007]101號(hào)第三條第二款規(guī)定，加強(qiáng)耕地開(kāi)墾費(fèi)的征收管理。耕地開(kāi)墾費(fèi)由建設(shè)項(xiàng)目占用耕地所在縣（市、區(qū)）國(guó)土資源局負(fù)責(zé)足額征收。耕地開(kāi)墾費(fèi)納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算管理，專項(xiàng)用于土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目以及土地開(kāi)發(fā)整理工作等支出，全省耕地開(kāi)墾費(fèi)最低征收標(biāo)準(zhǔn)為8000元/畝，交通、水利、教育建設(shè)項(xiàng)目耕地開(kāi)墾費(fèi)按不低于全省最低標(biāo)準(zhǔn)的80%繳納。各市（州、地）人民政府（行署）可根據(jù)《貴州省土地管理?xiàng)l例》和有關(guān)規(guī)定，制定本行政區(qū)域內(nèi)的耕地開(kāi)墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，分別報(bào)省國(guó)土資源廳和省財(cái)政廳備案,并向社會(huì)公布。本次測(cè)算中所取耕地開(kāi)墾費(fèi)取8000元/畝。（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)根據(jù)國(guó)土、城建、稅務(wù)等部門提供的資料計(jì)算，龍里縣“五通一平” （通路、通上水、通下水、通電、通訊和場(chǎng)地平整）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用平均為50元/平方米，龍里縣“四通一平”（通路、通上水、通電、通訊和場(chǎng)地平整）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用平均為40元/平方米。（3）投資利息龍里縣從征地到完成土地三通一平的正常平均開(kāi)發(fā)周期為1年，根據(jù)等量資金獲得等量利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)原理，以全部征地費(fèi)用和開(kāi)發(fā)整理費(fèi)為基礎(chǔ)按一年期計(jì)算，其中開(kāi)發(fā)整理費(fèi)用一年內(nèi)均勻投入，%計(jì)，土地取得費(fèi)和稅費(fèi)一般為取得土地時(shí)一次性投入，計(jì)算時(shí)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在一年中均勻投入，則：利息=（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)）%+土地開(kāi)發(fā)費(fèi) [（1+%）]（3）投資利潤(rùn)土地開(kāi)發(fā)投資應(yīng)該得到相應(yīng)的利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)投資包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，土地投資利潤(rùn)率取15%。（4）土地增值收益農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地產(chǎn)生的土地增值率，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，一般在10%至25%之間。針對(duì)龍里縣實(shí)際情況，確定工業(yè)用地土地增值收益率。根據(jù)規(guī)程要求，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)包含在土地增值收益中。（5）年期修正系數(shù)通過(guò)以上計(jì)算，得到無(wú)限年期地價(jià)，需進(jìn)行年期修正，其計(jì)算公式為： K=11/(1+r)n式中：K——年期修正系數(shù)n——基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的工業(yè)用地50年土地使用權(quán)r——土地還原利率，取7%。代入公式計(jì)算：K=11/(1+7%)^50=（四）比較法（評(píng)估無(wú)足夠樣點(diǎn)資料的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)）（1）對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的級(jí)別，建立地價(jià)一影響價(jià)格的土地條件對(duì)照體系：通過(guò)上述方法，初步測(cè)算得出一、二級(jí)商業(yè)、住宅用地地價(jià)，并對(duì)此結(jié)果進(jìn)行分析，總結(jié)其主要的地價(jià)影響因素：A．區(qū)域因素：人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、距中心區(qū)距離、交通條件環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、規(guī)劃限制；B．個(gè)別因素：容積率、地上建設(shè)規(guī)模、土地使用年限、臨街狀況、地形條件。（2）對(duì)樣點(diǎn)資料不足的級(jí)別進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化。通過(guò)對(duì)三級(jí)地土地條件進(jìn)行調(diào)查，該區(qū)域土地多為規(guī)劃建設(shè)之中，人口密度遠(yuǎn)小于一、二級(jí)地，區(qū)域內(nèi)人口聚集地多為農(nóng)村居民點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不夠完善，未開(kāi)發(fā)土地、山地居多，距縣中心距離為500米至3500米，全縣大部分工業(yè)位于該區(qū)域內(nèi)，商業(yè)、住宅少。通過(guò)外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)分析、篩選，本次在該區(qū)域內(nèi)（三級(jí)地）選擇商業(yè)、住宅用地各三十個(gè)樣點(diǎn)，在一、二級(jí)地內(nèi)選擇有代表性的標(biāo)準(zhǔn)宗地各用途各一個(gè)，并對(duì)照上述地價(jià)影響因素對(duì)各樣點(diǎn)進(jìn)行分值評(píng)定，各因素采取100分制，根據(jù)各樣點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)宗地特點(diǎn)分別進(jìn)行打分。（3）比較待估價(jià)區(qū)域同已評(píng)估出地價(jià)的區(qū)域的接近程度，評(píng)估其地價(jià)。將三級(jí)地所選擇的樣點(diǎn)與一、二級(jí)地選擇的對(duì)應(yīng)用途的標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行比較，測(cè)算其價(jià)格。測(cè)算公式為：V = VBABCDE ……式中：V ——待估樣點(diǎn)價(jià)格； VB ——標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格；A、B、C、D、E …… ——待估樣點(diǎn)因素分值/標(biāo)準(zhǔn)宗地因素分值。（五）建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別數(shù)學(xué)模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。（1）模型選擇：將樣點(diǎn)數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣點(diǎn)的回歸模型，同時(shí)對(duì)各樣點(diǎn)模型進(jìn)行分析、檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果選定測(cè)算模型，本次所選擇的模型公式如下：Yn=A（1+r）^aXln式中：Yn——第n級(jí)土地上樣點(diǎn)單價(jià)；A——常數(shù)；R——地價(jià)級(jí)差系數(shù)；Xln——第n級(jí)土地質(zhì)量指數(shù)；a——待定系數(shù)。土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)1,2,……n排列。（2）系數(shù)估算：將收集到的不同用途的樣點(diǎn)資料，按用途將其代入模型中，估計(jì)參數(shù)值，并從經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、計(jì)量等幾個(gè)方面進(jìn)行檢驗(yàn)。（3）基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算：將估計(jì)參數(shù)值和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)。五、測(cè)算結(jié)果（一）確定地價(jià)的原則地價(jià)要能反映區(qū)域?qū)嶋H情況，又要與周邊地區(qū)的地價(jià)水平相協(xié)調(diào)。地價(jià)的確定主要依據(jù)測(cè)算結(jié)果，同時(shí)又要參照實(shí)際情況。（二）基準(zhǔn)地價(jià)的建立根據(jù)以上測(cè)算，龍里縣基準(zhǔn)地價(jià)見(jiàn)表24。表24 龍里縣城基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果 單位：元/平方米 用途級(jí)別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 2068 771 230 Ⅱ 1526 454 191 Ⅲ 680 327 136若征地類型全部為耕地，土地取得成本（包含征地補(bǔ)償費(fèi)用、征地管理費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、社?；穑?29元/平方米，折合86000元/畝。 第三節(jié) 貴州龍里工業(yè)園區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算一、貴州龍里工業(yè)園區(qū)概況，東起牛溫堆大坡、馬路巖，南到321國(guó)道3公里處，西抵貴陽(yáng)界，北抵醒獅鎮(zhèn)界。園區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)暢通發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。園區(qū)先后引進(jìn)神奇藥業(yè)、富華藥業(yè)、長(zhǎng)通電力、牛老大食品、福貴木業(yè)、大成藥業(yè)等知名企業(yè)四十多家。已初步形成集醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、食品加工、電力設(shè)備為一體的工業(yè)園區(qū)。園區(qū)供水、供電管網(wǎng)設(shè)施及道路主干線已全部建成。現(xiàn)有日供水量10000噸和5000噸水廠各一座；現(xiàn)有黑山110KV、觀音220KVA、縣城110KVA、千家卡35KVA四座變電站為園區(qū)企業(yè)提供電力保證；、龍銅路、水農(nóng)路主干道及多條次干道。目前，園區(qū)污水處理系統(tǒng)、供水系統(tǒng)及公共服務(wù)系統(tǒng)正在建設(shè)中。二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算采用成本逼近法對(duì)貴州龍里工業(yè)園區(qū)測(cè)算范圍內(nèi)不同級(jí)別工業(yè)用地分別進(jìn)行測(cè)算，成本逼近法公式為：地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益。測(cè)算結(jié)果見(jiàn)表26：表26 貴州龍里工業(yè)園區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果 級(jí)別 用途 基準(zhǔn)地價(jià) Ⅰ 工業(yè)用地 162 Ⅱ 工業(yè)用地 139 第四節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算除對(duì)縣城、工業(yè)園區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)測(cè)算外，本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估在13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地類別劃分（見(jiàn)表27）基礎(chǔ)上，測(cè)算了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)，為全縣土地市場(chǎng)的規(guī)范化管理提供依據(jù)。表27 龍里縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分 類別 范圍 一類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 谷腳鎮(zhèn)、醒獅鎮(zhèn)、麻芝鄉(xiāng)、水場(chǎng)鄉(xiāng) 二類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 洗馬鎮(zhèn)、谷龍鄉(xiāng)、三元鎮(zhèn)、羊場(chǎng)鎮(zhèn) 三類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 灣寨鄉(xiāng)、擺省鄉(xiāng)、草原鄉(xiāng)、哪旁鄉(xiāng)、巴江鄉(xiāng)一、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況三元鎮(zhèn)三元鎮(zhèn)位于龍里縣東北面，距縣城17公里，東鄰貴定縣盤江鎮(zhèn)、沿山鎮(zhèn)，南與麻芝鄉(xiāng)接壤，西連龍山鎮(zhèn)、谷腳鎮(zhèn)和哪旁鄉(xiāng)，北抵貴定縣馬場(chǎng)河鄉(xiāng)。 “三元”一名由來(lái)一說(shuō)是因三元橋而得名，傳說(shuō)修建三元橋時(shí)，因被洪水沖跨三次后才得以建成；一說(shuō)是因封火塔身上的“連中三元”得名，此乃三合村一村民考上翰林院大學(xué)士，為了激勵(lì)后代“連中三元”而建此塔，駐地刀因此得名。據(jù)歷史記載，龍里縣中部古驛道從三元鎮(zhèn)新安入境，經(jīng)龍里進(jìn)入貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)黃泥哨，全長(zhǎng)約40公里，亦是境內(nèi)主要通道，軍隊(duì)過(guò)往頻繁，馬幫絡(luò)繹不絕，乃為過(guò)去歷史中運(yùn)輸、通商、郵船等方面發(fā)揮了積極的作用。1935年4月8日，紅軍分三路進(jìn)軍龍里。左路由貴定縣新巴鄉(xiāng)進(jìn)入龍里縣三元橋、平地堡，佯攻龍里縣城。 三元鎮(zhèn)地處河谷，地