【文章內(nèi)容簡介】 3 73等公交線路經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)主要有下淀鄉(xiāng)政府公交站點，待估宗地距離公交站點 400m，公交狀況一般。 對外交通狀況 待估宗地所在區(qū)域有三環(huán)路下淀出口對外交通設施，待估宗地所在區(qū)域距火車站、汽車站距離 4000m。 基礎(chǔ)設施條件 供水 待估宗地所在區(qū)域為金山橋開發(fā)區(qū)市政供水，日供水能力達到 40 萬噸，供水管徑較大，供水保證率在 98%，供水條件較優(yōu)。 供電 待估宗地所在區(qū)域由徐州市東區(qū)供電局雙回路供應工業(yè)用電，有 20 萬KW 變電所 2座，道路兩側(cè)骨干電壓 110KV，供電保證率 100%。供電條件優(yōu)。 排水 待估宗地所在區(qū)域為市政管網(wǎng)雨污分流制，路兩側(cè)有排水管道，排水條件優(yōu)。 電訊 待估宗地所在區(qū)域?qū)傩熘蓦娦啪质性挿辗秶?3萬門程控電話已開通，區(qū)域內(nèi)可提供 100M 光纖寬帶接入，有手機信號，有無線市話小靈通信號，電訊條件優(yōu)。 供暖 待估宗地所在區(qū)域有管道暖氣供應，供氣季節(jié)供 氣保證率在 95%以上。供氣條件一般。 公用設施條件 待估宗地所在區(qū)域僅在金山橋開發(fā)區(qū)內(nèi)有少量工業(yè)區(qū)的公共設施，公共設施狀況較差。 環(huán)境質(zhì)量 待估宗地所在區(qū)域為金山橋開發(fā)區(qū)，大氣污染物的最高允許排放濃度達到14 國家標準 GB1629796 中二級標準、排入污水處理廠的排水系統(tǒng)的污水達到GB897896 中的三級標準、工業(yè)企業(yè)廠界噪聲限值達到 GB1234890 中的二類或三類標準。 區(qū)域工業(yè)集聚程度 待估宗地所在區(qū)域位于徐州市金山橋開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)是徐州地區(qū)最成熟的工業(yè)集聚區(qū)，有大量工業(yè)企業(yè)分 布，區(qū)域工業(yè)集聚程度優(yōu)。 區(qū)域企業(yè)配套程度 待估宗地所在區(qū)域內(nèi)無相關(guān)配套企業(yè)。 行政因素 區(qū)域經(jīng)濟政策 徐州市政府規(guī)劃對待估宗地所在區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有有利影響。 城市規(guī)劃限制 根據(jù)《徐州市城區(qū)總體規(guī)劃》，待估宗地所在區(qū)域未來土地利用以工業(yè)用地為主，對土地利用有一般限制。 交通管制 待估宗地所在區(qū)域基本無交通管制。 自然災害情況 待估宗地所在區(qū)域基本無地質(zhì)、洪澇災害。 個別因素 位置 待估宗地位于金山橋開發(fā)區(qū) 1 號區(qū)，距徐州市中心約 7000m。根據(jù)徐州市國土資源局和中國礦業(yè)大學合作完成的《徐州市城區(qū)基準地價更新與地價指數(shù)編制成果報告》，待估宗地屬徐州市區(qū)六級地區(qū)。 宗地地形坡度 待估宗地地形平坦，地勢較高，雨后無積水現(xiàn)象。 宗地地基狀況 待估宗地地基承載力 10t/m2 以上，建設時僅需作一般的基礎(chǔ)處理，地基15 條件一般。 宗地形狀 待估宗地形狀為規(guī)則矩形，形狀利于待估宗地土地利用。 宗地面積 待估宗地土地面積 為 ，面積適中，較有利于土地利用。 規(guī)劃限制 根據(jù)徐州市總體規(guī)劃，待估宗地為工業(yè)用地，對用途和利用強度有一定限制，綜合評定為一般。 宗地基礎(chǔ)設施狀況 待估宗地在評估期日 2020 年 3月 1日內(nèi)達到通路、通電、通上水、通下水、通訊、土地平整“五通一平”的開發(fā)水平。 宗地利用狀況 待估宗地最有效用途為工業(yè)用地，實際用途為工業(yè)用地。 地上建筑物狀況 待估宗地內(nèi)現(xiàn)有 12層建筑物 3幢， 2幢為全框架結(jié)構(gòu)標準工業(yè)廠房，一幢為自用辦公用房，總建筑面積 ，建筑容積率 。 接近交通設施程度 距火車站距離：待估宗地距離火車站約 4000m。 距汽車站距離：待估宗地距離長途汽車站約 4000m。 相鄰土地利用狀況：待估宗地相鄰土地利用以工業(yè)用地為主。 土地權(quán)利狀況與使用年期 徐州 ****有限公司以出讓方式取得待估宗地國有土地使用權(quán) 50 年。本次設定的評估土地使用年限為待估宗地剩余的出讓使用年限 43 年。 16 第三部分 土地 估價 一、估價原則 本次估價過程中遵循的主要原則有： 1. 預期收益原則 對于土地價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)，其價格應是由反映該宗土地將來的總收益所決定。這要求土地估價師必須了解過去的土地收益狀況，并對土地市場狀況、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢等諸方面對土地市場的影響進行細致的分析研究和預測，準確地預測土地現(xiàn)在和未來能為權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。 2. 替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時， 價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地價格相互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。 3. 最有效利用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來的收益不同，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以地價是以該宗地的效用作最有效發(fā)揮為前提的。在評估中應充分考慮待估宗地的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、科學的土地價格。 4. 供需原則 在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給的均衡點，需17 求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。由于土地具有地理位置的固定性、面積的有限性等自 然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行，即土地不能實行完全競爭。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格，尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響，在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。 5. 報酬遞增遞減原則 報酬遞增遞減原則是指一種投入產(chǎn)出關(guān)系，是指在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系，即假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨 著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量的繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。在土地評估中表現(xiàn)為如果一宗土地的使用強度（如建筑層數(shù)、建筑高度、建筑容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益就會開始下降。報酬遞增遞減原則可以幫助確定待估宗地的最佳集約度和最佳規(guī)模。 6. 貢獻原則 貢獻原則是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。貢獻原則要求在評估土地資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項土地資產(chǎn) 在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，考慮其它生產(chǎn)要素如房屋、機器設備、經(jīng)營者的經(jīng)營能力等所帶來的收益，而不是孤立地確定土地資產(chǎn)的價值。 7. 變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、18 個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各 因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。 二、估價方法與估價過程 （一）估價方法的選擇 土地估價方法的選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，現(xiàn)行的地價評估方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、路線價法等。評估方法的選擇應按照地價評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。 根據(jù)評估對象的土地利用特點和估價目的，結(jié)合土地估價師收集的資料情況，待估宗地為工業(yè)用地，適用于成本逼近法，另外目前市 區(qū)內(nèi)已有基準地價成果，所以我們還采用了基準地價系數(shù)修正法對此評估結(jié)果進行驗證和補充。 土地估價的技術(shù)路線 成本逼近法 采用成本逼近法評估地價的基本思路是以待估宗地所在區(qū)域開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤、應交納的稅金和土地增值收益來確定地價。即： 地價 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益）年期修正系數(shù)（ 1+區(qū)位修正系數(shù)） 基準地價系數(shù)修正法 首先分析待估宗地與所在區(qū)域平均狀況之間存在的差異，進行區(qū)域因素和個別因素修正測算地價；然后分析基準 地價評估基準日與本次估價期日之間地價變化情況，進行期日修正；然后對地價進行年期修正和容積率修正；最后根據(jù)待估宗地地價內(nèi)涵與所在區(qū)域基準地價內(nèi)涵的差異進行開發(fā)水平修19 正得到待估宗地的地價。即： 地價＝基準地價（ 1+綜合修正系數(shù)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù) +開發(fā)水平差異修正 （二）估價過程 成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤利息，應繳納的稅金的土地的權(quán)益來確定土地價格的方法。其公式為