估價樣本--市場法(編輯修改稿)
2025-08-31 13:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 則等。合法性原則合法性原則是指不動產(chǎn)估價的對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認和保護的不動產(chǎn)。因此，不動產(chǎn)估價應(yīng)該遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)與政策，對待估對象不動產(chǎn)的合法性進行認定，在此基礎(chǔ)上對不動產(chǎn)進行估價。最有效使用原則最有效使用原則運用于不動產(chǎn)估價，必須體現(xiàn)三點：即最佳用途、最佳規(guī)模和最佳狀態(tài)。最佳用途：最佳用途是指不動產(chǎn)估價不應(yīng)受現(xiàn)實的使用狀況的限制，而應(yīng)對其最佳的使用方式作出判斷，即現(xiàn)在之使用方式是否為最有效，如果不是，則是否轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能，且該最有效使用在法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、持續(xù)的時間有多久等。最佳規(guī)模：最佳規(guī)模表現(xiàn)為適度規(guī)模與最佳的利用集約度。不動產(chǎn)的使用總存在一個適度的規(guī)模，在此規(guī)模下不動產(chǎn)的利用效益最佳，否則收益便下降。對土地而言，適度的面積可帶來最佳的經(jīng)濟效益。對建筑而言，建筑層數(shù)、建筑高度、建筑容積率、建筑規(guī)模超過一個最佳值后其收益開始下降。最佳狀態(tài)：最佳狀態(tài)，一是指不動產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀況，土地和建筑物達到最優(yōu)比匹狀態(tài)，能充分發(fā)揮土地、建筑物的整體效益，否則不動產(chǎn)的使用價值就會受到影響；二是指不動產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀態(tài)。供求原則供求原則要求考慮市場供給與需求因素。對于一般商品，在完全的自由市場下會形成供需雙方均衡價格，供不應(yīng)求，價格上升，供過于求，價格下跌，這是同質(zhì)的商品在供需雙方競爭的結(jié)果。而對于不動產(chǎn)而言，一方面，其自然供給是十分有限的，經(jīng)濟供給是有彈性的，不動產(chǎn)的需求是無限的，其價格的形成帶有一定的壟斷性，國家壟斷了城市土地的一級市場，競爭難以在供給方展開；另一方面，由于不動產(chǎn)的固定性、區(qū)域性很強，不動產(chǎn)市場常有明顯的地區(qū)特性，受一個地區(qū)的政治、經(jīng)濟與文化的影響，由于不動產(chǎn)供給數(shù)量的有限，一般情況下競爭總是在需求方進行的，會導(dǎo)致不完全競爭，不動產(chǎn)價格的形成也具有較強的獨占傾向。因此，開展不動產(chǎn)估價必須充分考慮區(qū)域不動產(chǎn)的供求狀況。預(yù)期收益原則由于不動產(chǎn)價格的高低取決于不動產(chǎn)的預(yù)期收益而非即期收益的大小，不動產(chǎn)投資者是在預(yù)測該不動產(chǎn)將來所能帶來的收益或效用后進行投資的；因此，這就要求估價者必須對不動產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政策經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對不動產(chǎn)市場的影響進行細致分析與預(yù)測，準確預(yù)測該不動產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和。貢獻原則由于在現(xiàn)實生活中，總收益的分配并不一定依各因素貢獻程度大小進行，有時土地上所獲得的地租可能高于或低于土地本來所應(yīng)產(chǎn)生的利益；因此，對不動產(chǎn)而言，判定其適當?shù)睦媪?，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動產(chǎn)以外的生產(chǎn)因素是否適當，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻率有多大。公平原則公平原則要求不動產(chǎn)估價人員應(yīng)站在公正的立場上，遵循不動產(chǎn)價格形成理論及規(guī)律，運用科學(xué)方法客觀公正地對不動產(chǎn)價格進行評估。首先要有良好的職業(yè)道德，其次要有起碼的職業(yè)素質(zhì)，既要熟悉各項相關(guān)政策法規(guī)，依法辦事，又要熟悉掌握不動產(chǎn)估價的基本方法與技能；再次要清正廉潔，建立回避制度，提高工作的透明度。替代原則替代原則是不動產(chǎn)估價的一條重要原則，遵循替代原則進行不動產(chǎn)估價時，不能對不動產(chǎn)作簡單的類比替代，而應(yīng)具體問題具體分析。一是要充分考慮不動產(chǎn)市場發(fā)育的成熟度，市場成熟是替代原則遵循的必要前提，成熟度高的不動產(chǎn)市場將提供較為規(guī)范、替代性強的交易實例；不動產(chǎn)市場不發(fā)達、可供替代、比較的交易實例則很少。二是事實上完全能夠替代的不動產(chǎn)是不存在的，通常情況下
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