房地產(chǎn)估價(jià)課件ppt8收益法(編輯修改稿)
2025-01-30 00:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 未來(lái)兩年的凈收益分別為 55萬(wàn)元和 ，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲 10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬(wàn)元1 1 0 0?V第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同 設(shè)： Ai—— 每一期的經(jīng)營(yíng)收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無(wú)限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無(wú)限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 89 某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的租金收入為 100萬(wàn)元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 2%；未來(lái)第一年的費(fèi)用為 30萬(wàn)元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 %；收益年限為 45年，報(bào)酬率為 9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararararaV?????????????? ? 1......11......111 133221? ? ? ? ? ??? ? ?????????????ti ttniirrraraV1 111111第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 例 810：某寫字樓于 2022年 5月 30日取得 50年的土地使用權(quán)，于 2022年 11月 30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未來(lái)前 4年的凈收益分別為 200萬(wàn)元、 220萬(wàn)元、 250萬(wàn)元、 280萬(wàn)元；第 5年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為 8%。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。 0 1 2 3 4 5 （ ） 200 220 250 280 300 .….. 300 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????41445111111i ntirrraiaV? ? ? ? ? ? ? ? ? ?%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200???????????????????? ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 習(xí)題 ?某人擬以 500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年價(jià)款付款比例分別為 15%、 25%和 60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為 100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為 20萬(wàn)元，并預(yù)計(jì)在此后的 16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為 16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初） 房地產(chǎn)估價(jià) 單位：萬(wàn)元 年份 4 5 618 19 20 轉(zhuǎn)售收入 1600 轉(zhuǎn)售成本 150 裝修費(fèi)用 60 200 房地產(chǎn)估價(jià) （ 1）求出凈現(xiàn)金流量 年末 0 1 2 3 4 t 18 19 現(xiàn)金流出 75 125 300 80 20X（ 1+12%） 1 20X（ 1+12%） t3 20X（ 1+12%）15 150+200+20X（ 1+12%）16 現(xiàn)金流入 100 100X（ 1+12%） 1 100X（ 1+12%） t3 100X（ 1+12%）15 1600+ 100X（ 1+12%）16 凈現(xiàn)金流量 75 125 300 20 80X（ 1+12%） 1 80X（ 1+12%） t3 80X（ 1+12%）15 1250+ 80X（ 1+12%）16 房地產(chǎn)估價(jià) (2)畫出凈現(xiàn)金流量圖 ? 1250 ? 80（ 1+12%） t3 ? 0 1 2 20 ? 3 4 t 19 ? 75 125 300 房地產(chǎn)估價(jià) (3)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和 P P=75125/（ 1+16%） 300/（ 1+16%） 2 +{20+80（ 1+12%） [1（ 1+12%） 16/（ 1+16%） 16]}/（ 1+16%） 3+1250/（ 1+16%） 19 =（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 83 收益年限的確定 （一）土地估價(jià) 根據(jù)土地使用權(quán)年限來(lái)確定 （二）建筑物估價(jià) 根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定 （三）房地估價(jià) 建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 房地估價(jià)收益年限的確定
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