本科生房地產(chǎn)估價ppt課件(編輯修改稿)
2025-01-31 13:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資、日常辦公和其他管理費(fèi)用支出。 租金中的利潤是房屋維修和經(jīng)營管理勞動所創(chuàng)造的利潤。一般以維修費(fèi)、管理費(fèi)為基數(shù)，按社會平均利潤率計(jì)算。 19 利息是占有和使用房屋資金的補(bǔ)償，是房租中不可缺少的因素。 地租是由于修建和使用房屋而占用一定的土地而向土地所有者交納的土地使用費(fèi)。房租構(gòu)成中地租量的確定主要考慮房屋位置的好壞程度、土地改造的投資、利潤和補(bǔ)償投資的利息。 是給房屋投保需要交納的費(fèi)用，房屋保險費(fèi)一般按房屋 造價的 —— 2‰ 計(jì)算。 20 房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅按房屋造價的一定比例征收，征收標(biāo) 準(zhǔn)按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房屋租金除上述 8項(xiàng)因素構(gòu)成的理論租金外，還有準(zhǔn)成本租金 (由折舊費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)組成 )，成本租金， (由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息和稅金組成 )以及福利租金 (國家大量補(bǔ)貼的租金 )和商品租金 (以理論租金為基礎(chǔ)，再考慮其他必要因素 )等。 21 第三節(jié) 影響房地產(chǎn)價格的因素 ? 對影響房地產(chǎn)價格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類： ? 第一種方法 是將影響因素分為一般因素、個別因素和區(qū)域因素。一般因素是指對各個地區(qū)、各種類型的房地產(chǎn)價格水平均有影響的因素；個別因素是指由于房地產(chǎn)自身?xiàng)l件而對其價格水平有所影響的因素；區(qū)域因素是指一定區(qū)域范圍內(nèi)的環(huán)境對房地產(chǎn)價格水平有影響的因素。這種分類方法主要用于房地產(chǎn)價格評估的市場比較法中。 22 ?第二種分類方法是將影響房地產(chǎn)價格的因素分為 : ?(1)供求狀況； (2)自身因素； (3)環(huán)境因素； (4)人口因素； (5)經(jīng)濟(jì)因素； (6)社會因素 。(7)行政因素； (8)心理因素； (9)國際因素； (10)其他因素。 ?每一種因素還可以進(jìn)行細(xì)分。 23 一 供求狀況 ? 房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。當(dāng)供給一定時，若需求增加，價格就會上升；若需求減少，價格就會下降。而當(dāng)需求一定時，若供給增加，價格就會下降；供給減少，價格就會上升。 ? 房地產(chǎn)供求狀況分為多個層次： ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 由于房地產(chǎn)自然地理位置的固定性和用途的相對穩(wěn)定性，決定某一個具體的房地產(chǎn)價格的供求狀況主要為本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 24 二 .自身因素 房地產(chǎn)的自身因素也可以說是房地產(chǎn)的個別因素，是指房地產(chǎn)本身的個別特性對房地產(chǎn)價格的影響因素。自身因素隨土地與建筑物的不同可分為以下幾項(xiàng)： (1)位置、面積、地勢、地質(zhì)。 (2)形狀、寬度、深度。 (3)日照、通風(fēng)、濕度、溫度。 (4)臨街狀態(tài)。 25 (1)面積、結(jié)構(gòu)、材料。 (2)設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工質(zhì)量。 (3)朝向、樓層、建筑物外觀。 26 三 .環(huán)境因素 環(huán)境因素可以分為自然環(huán)境因素和社會環(huán)境因素 (1)各種噪聲，如工廠、汽車、人群等都可能產(chǎn)生噪聲，噪聲過大，會使房地產(chǎn)價格下降。 (2)環(huán)境污染，如廢氣、廢水以及各種垃圾，如不及時處理，就會污染環(huán)境，如水源及空氣變質(zhì)，會使該地區(qū)的房地產(chǎn)價格下降。 (3)視覺環(huán)境，房地產(chǎn)周圍的景觀是否井井有條，協(xié)調(diào)美觀，使人賞心悅目，也會影響房地產(chǎn)的價格。 27 (1)交通條件，交通是否便利，直接影響人們的工作與生活，因此，與房
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