房地產(chǎn)估價第七章ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 01:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 四、預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，該市場價值所對應的日期，是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期 。 用于銷售的房地產(chǎn) ——采用市場法與長 期趨勢法 用于出租和營業(yè)的房地產(chǎn) ——預測其租賃或經(jīng)營收益，采用收益法求取價值 五、測算各項成本費用和利潤 （一）開發(fā)成本、管理費用 采用類似于市場法的方法來求取，即通過當?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算 （二）銷售費用、銷售稅費 銷售費用 ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。 銷售稅費 ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。 銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。 （三） 投資利息 應計息的項目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； ②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； ③開發(fā)成本和管理費用 計息期的長短 ① +② —— 按整個開發(fā)建設期 計息 ③ —— 按開發(fā)建設期均勻 計息 （四）開發(fā)利潤 測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。 直接成本利潤率 投資利潤率 成本利潤率 銷售利潤率 注意：前三項利潤率與成本法相比，計算基數(shù)多加“投資者 購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 ”一項 （五） 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔 的稅費 指假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應負擔的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。 六、確定待估房地產(chǎn)的價值 把上述各個項目的預測值或估算值代入相應的 估價公式 ，計算出待估房地產(chǎn)的價值 估價公式 因是否考慮資金的時間價值而異，分為：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ——動態(tài)估價方法，將各項價格和成本費用都以估價時點為基準進行折現(xiàn)，然后相加減。 傳統(tǒng)方法 ——靜態(tài)估價方法， 不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售。 區(qū)別： 傳統(tǒng)方法要計算投資利息和開發(fā)利潤，而現(xiàn)金流量法不需計算，而是隱含在在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要有折現(xiàn)率，且要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分 (通常的利率 )，又包含風險收益部分 (利潤率 )。 兩種方法的評價： 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。 靜態(tài)估價方法舉例 有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為 2km2，適宜進行 “ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％；附近地
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