房地產(chǎn)估價第七章ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 01:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 四、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，該市場價值所對應(yīng)的日期，是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期 。 用于銷售的房地產(chǎn) ——采用市場法與長 期趨勢法 用于出租和營業(yè)的房地產(chǎn) ——預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，采用收益法求取價值 五、測算各項(xiàng)成本費(fèi)用和利潤 （一）開發(fā)成本、管理費(fèi)用 采用類似于市場法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算 （二）銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi) 銷售費(fèi)用 ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。 銷售稅費(fèi) ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。 （三） 投資利息 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； ②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ③開發(fā)成本和管理費(fèi)用 計(jì)息期的長短 ① +② —— 按整個開發(fā)建設(shè)期 計(jì)息 ③ —— 按開發(fā)建設(shè)期均勻 計(jì)息 （四）開發(fā)利潤 測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 直接成本利潤率 投資利潤率 成本利潤率 銷售利潤率 注意：前三項(xiàng)利潤率與成本法相比，計(jì)算基數(shù)多加“投資者 購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ”一項(xiàng) （五） 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi) 指假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。 六、確定待估房地產(chǎn)的價值 把上述各個項(xiàng)目的預(yù)測值或估算值代入相應(yīng)的 估價公式 ，計(jì)算出待估房地產(chǎn)的價值 估價公式 因是否考慮資金的時間價值而異，分為：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ——動態(tài)估價方法，將各項(xiàng)價格和成本費(fèi)用都以估價時點(diǎn)為基準(zhǔn)進(jìn)行折現(xiàn)，然后相加減。 傳統(tǒng)方法 ——靜態(tài)估價方法， 不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。 區(qū)別： 傳統(tǒng)方法要計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤，而現(xiàn)金流量法不需計(jì)算，而是隱含在在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要有折現(xiàn)率，且要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分 (通常的利率 )，又包含風(fēng)險收益部分 (利潤率 )。 兩種方法的評價： 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。 靜態(tài)估價方法舉例 有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為 2km2，適宜進(jìn)行 “ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％；附近地
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