第七章房地產(chǎn)市場調(diào)查(編輯修改稿)
2025-02-04 10:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 了人為因素對樣本抽取的影響，隨機抽樣也因此得到廣泛應(yīng)用。 在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，經(jīng)常用到如下三種隨機抽樣方法： （ 1）簡單隨機抽樣。 特點是調(diào)查總體中所有個體都有相等的機會被抽作樣本，各個樣本完全獨立，彼此之間無一定的關(guān)聯(lián)性。 （ 2）分層隨機抽樣。 首先將調(diào)查總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）進行分組（分層），然后從各組（各層）中隨機抽取一定數(shù)量的個體作為調(diào)查的樣本。 （ 3）分群隨機抽樣。 首先將調(diào)查總體按某種特征（如區(qū)域、民族等）分成若干群體，然后從各群中隨機抽取一定數(shù)量的個體作為調(diào)查的樣本。 ? 分群隨機抽樣和分層隨機抽樣不同，分群隨機抽樣的各群體間的特征基本相同，而群體內(nèi)差別可能較大；而分層隨機抽樣各層間有較大差別，但層內(nèi)差別較小。 2．非隨機抽樣調(diào)查 ? 非隨機抽樣調(diào)查指抽樣時不是遵循隨機原則，而是按照研究人員的主觀經(jīng)驗或其他條件來抽取樣本的一種抽樣方法。 ? 在非隨機抽樣中，每個個體被抽取的機會不是均等的。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中，常用的非隨機抽樣調(diào)查法有以下幾種： （ 1）偶遇抽樣。 又稱方便抽樣或便利抽樣，就是市調(diào)人員根據(jù)自己的方便或主觀判斷抽取樣本的方法。如在街頭隨意找一些行人詢問其對某產(chǎn)品的看法或印象。 （ 2）判斷抽樣。 又稱立意抽樣，就是調(diào)查者根據(jù)自己的主觀判斷來抽選樣本。印象判斷抽樣，就是純粹憑市調(diào)人員的主觀印象抽取樣本。 （ 3）配額抽樣。 又稱定額抽樣，就是先根據(jù)總體各個組成部分所包含的抽樣單位的比例分配樣本數(shù)額，然后由市調(diào)人員在各個組成部分內(nèi)，根據(jù)配額的多少采用偶遇抽樣或判斷抽樣方法抽取樣本。 （ 4）滾雪球抽樣。 這是一種形象比喻的說法，它是指由于對調(diào)查總體情況不甚了解，根本無法采用上述各種抽樣方法抽取樣本，因而只能先找少量的、甚至個別的調(diào)查對象進行訪問，然后通過他們再去尋找新的調(diào)查對象，這樣就像滾雪球一樣尋找越來越多的調(diào)查對象，直至達到目的為止。 ? 非隨機抽樣抽選樣本的質(zhì)量，主要取決于市調(diào)人員的主觀狀況和各種偶然因素，因而其代表性、客觀性較差，樣本調(diào)查資料不能從數(shù)量上推斷總體。但是，它簡便、易行，可以獲得對于調(diào)查對象的大致了解。 二、按具體調(diào)查方法劃分 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實驗法 （一）訪問法 ? 訪問法是最常用的市場調(diào)查方法，它是通過直接詢問被調(diào)查者的方式來了解市場狀況和客戶需求的一種方法。 ? 采用訪問法進行調(diào)查時，通常是將需要了解的信息做成 問卷 的形式，請被調(diào)查者填寫或按問卷的順序詢問被調(diào)查者。 按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員接觸方式的不同，可將訪問法劃分為以下幾種方式： 1．入戶訪問法 它是由調(diào)查人員直接到被調(diào)查者家中進行調(diào)查的一種方式。如要了解某區(qū)域居民的購房意向，確定潛在市場的大小時，可以采用這種方法。不過，在人們的安全憂患日益增高的今天，入戶訪問往往不易得到被調(diào)查者的配合。 2．路上攔截法 它是在某些公共場所、道路上攔截消費者進行詢問。這種方法成本較低廉，詢問的成功率較高。不過，路上攔截法的拒絕率相當高，會造成抽樣誤差，使所詢問對象不能代表整個群體的特征。 3．郵寄訪問法 它是通過向選定的調(diào)查對象寄送問卷的方式，獲得收件人對有關(guān)問題看法的信息。目前，由于電話、電子郵件和傳真等的廣泛使用，郵寄訪問法的使用頻率在逐漸下降，并且由于回答率不易控制，在其他手段可行時不宜選用。 4．經(jīng)理訪問法 它主要用于對重大客戶、公司型或機構(gòu)型客戶的調(diào)查，如房地產(chǎn)開發(fā)商如果開發(fā)辦公樓，在確定市場需求時就要求助于這種類型的調(diào)研。 5．電話訪問法 通過電話訪問有許多其他詢問法不可比擬的優(yōu)點，如實施的費用較低，可以大大節(jié)約調(diào)查人員的交通費用和時間；可以進行大樣本的調(diào)查，如果順利的話，可獲得豐富的調(diào)查信息，但這種方法也存在拒聽率高的缺陷。 6．網(wǎng)上調(diào)查法 ? 隨著網(wǎng)絡(luò)的逐漸普及，借助網(wǎng)絡(luò)進行市場調(diào)查的企業(yè)越來越多。網(wǎng)上調(diào)查因節(jié)約成本、調(diào)查面廣等優(yōu)點受到市場調(diào)查人員的喜愛。但是，放到網(wǎng)上的調(diào)查問卷有可能被淹沒在浩如煙海的網(wǎng)絡(luò)信息中，而不能及時被調(diào)查者發(fā)現(xiàn)。因此， 市調(diào)網(wǎng)站的選取非常重要 。通常，一些大型的門戶網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等成為首選，不過費用相對較高。 ? 網(wǎng)上調(diào)查還會面臨著被調(diào)查者無法控制的問題，隨意填寫的可能性很大，這使得網(wǎng)上調(diào)查的效果大打折扣，獲得的數(shù)據(jù)也極有可能存在偏差，并且只反映了經(jīng)常上網(wǎng)的人群的需求。 （二）觀察法 ? 觀察法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查人員直接接觸，而是在旁邊觀察。這樣，被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)自然，不受人為因素干擾，因而調(diào)查效果較為理想。這種調(diào)查法也有三種形式，即直接觀察法、實際測量法和行為記錄法。 1．直接觀察法 ? 派人到現(xiàn)場對被調(diào)查者進行觀察。例如，派人到房地產(chǎn)交易場所觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，以獲得消費者喜歡什么樣的產(chǎn)品等市場信息。 2．實際測量法 ? 調(diào)查人員不是親自到現(xiàn)場觀察購房者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣告下面附一個條子，請客戶剪下來回寄。根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報刊雜志上刊登廣告的效果較好。 3．行為記錄法 ? 在取得被調(diào)查者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么
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