經濟法概論第七章房地產法(編輯修改稿)
2025-01-23 09:38 本頁面
【文章內容簡介】 讓合同 土地使用權出讓合同是指土地使用權出讓人與受讓人就土地使用權出讓所達成的、明確相互間權利義務關系的協(xié)議。該合同應包括以下主要內容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界線等；出讓金額的數量、支付方式和支付期限；土地使用權的出讓期限；地塊的規(guī)劃設計條件 四、房地產開發(fā)用地制度 2 土地使用權劃撥 ?土地使用權劃撥的概念及特征 土地使用權劃撥是指經由縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權劃撥具有以下特征： 四、房地產開發(fā)用地制度 （ 1）土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家通過行使社會經濟行政權力對土地的使用進行分配或調整； （ 2）土地使用權劃撥是一種無償的行為，土地使用者取得使用權無需支付地價，只需按規(guī)定繳納土地使用稅； （ 3）土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的，沒有使用期限的限制； （ 4）劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押 四、房地產開發(fā)用地制度 ? 土地使用權劃撥的范圍 根據《城市房地產管理法》規(guī)定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥： （ 1）國家機關用地和軍事用地； （ 2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； （ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 四、房地產開發(fā)用地制度 ?以劃撥方式取得建設用地的審批程序 在城市規(guī)劃區(qū)內申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發(fā)建設項目選址意見書。建設單位或個人還須向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書。 四、房地產開發(fā)用地制度 然后，建設單位持建設項目批準文件，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地。經其審查同意后報由市、縣人民政府或上級人民政府批準。供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書，由市、縣人民政府土地管理部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。土地使用者依法申請土地登記 四、房地產開發(fā)用地制度 ?劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押 劃撥土地使用權，只有在符合一定條件下才可以轉讓、出租、抵押。其條件是： （ 1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經濟組織和個人； （ 2）持有國有土地使用證； 四、房地產開發(fā)用地制度 （ 3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明； （ 4）依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金 四、房地產開發(fā)用地制度 ? 劃撥上地使用權的收回 依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 47條，收回行政劃撥土地使用權的情形有下列兩種：土地使用者因遷移、解散、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥的土地使用權；市、縣人民政府可以根據城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求無償收回使用人劃撥的土地使用權 第四節(jié)：房地產交易法律制度 ?房地產交易概述 ?房地產轉讓 ?商品房預售 ?房租抵押 ?房屋租賃 一、房地產交易概述 1 房地產交易的概念和特征 房地產交易是指以房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權為對象所進行的商品交換活動。特征如下：交易對象特殊、交易形式多樣 、交易內容具有專業(yè)性。 一、房地產交易概述 2 房地產交易原則 ?房地產權屬一致原則 ?房地產價格管制原則 二、房地產轉讓 1 房地產轉讓的概念、特征 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣，贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其特征如下： ? 房地產轉讓的主體是房地產權利人，包括所有人和其他權利人； ? 房地產轉讓主體之間的法律地位平等； ? 房地產轉讓的方式主要包括買賣，贈與以及其他合法方式。 二、房地產轉讓 2 房地產轉讓的條件 ?房地產轉讓的必備條件 （ 1）以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓的必備條件： ?按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； ?按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的 25%以上； 二、房地產轉讓 ?屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 二、房地產轉讓 （ 2）以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的必備條件： ?土地使用者為企業(yè)、公司、其他組織和個人； ?領有國有土地使用證； ?具有地上建筑物、其他附著物合法產權證明； ?依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金 二、房地產轉讓 ?禁止房地產轉讓的情形 （ 1）以出讓方式取得土地使用權但不符合房地產轉讓一般條件的 （ 2）依法收回土地使用權的 （ 3）權屬有爭議的 二、房地產轉讓 （ 4）共有房地產，未經其他共有人同意的 （ 5）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的 （ 6）未依法登記領取權屬證書的 （ 7）法律，行政法規(guī)禁止轉讓的其他情形 二、房地產轉讓 3 房地產轉讓的程序 ?簽訂合同 ?申
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