房地產(chǎn)法第7講(編輯修改稿)
2025-03-12 10:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 (2)如果認(rèn)購協(xié)議己經(jīng)把將來要簽訂的本合同的條件已經(jīng)作了明確的約定，而購房人不同意依預(yù)約合同的條件去簽訂本合同，則購房人應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，開發(fā)商有權(quán) 拒絕向購房人返還定金 。如果雙方當(dāng)事人就認(rèn)購協(xié)議約定的條件之外的事項未能達(dá)成一致，從而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，購房人和開發(fā)商都不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；此時，開發(fā)商 應(yīng)將定金返還給購房人。 (3)如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售或出售合同時，提出了與認(rèn)購協(xié)議約定不同的條件而導(dǎo)致商品房預(yù)售或出售合同無法簽訂的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任。依據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定， 開發(fā)商應(yīng)向購房人雙倍返還定金。 認(rèn)購協(xié)議中的定金，在簽訂預(yù)售或出售合同以后如不退回則轉(zhuǎn)化為購房款 （三）認(rèn)購書違約責(zé)任的承擔(dān) 認(rèn)購書的違約責(zé)任不同于商品房買賣合同的違約責(zé)任 。以下簡要分析認(rèn)購書違約責(zé)任的承擔(dān)方式： 。 ， 守約方可以向違約方主張違約金。 。 如果認(rèn)購書所約定的定金或違約金的數(shù)額低于守約方造成的損失，則守約方可以按照實際損失額來主張賠償責(zé)任。 。 一方當(dāng)事人拒絕簽訂本約時，守約方只能主張認(rèn)購書的違約責(zé)任，而不能直接認(rèn)定為本約合同已經(jīng)成立生效。 第二節(jié) 商品房買賣合同條款 一、合同條款概述 （一）商品房買賣合同主要條款 商品房預(yù)售合同、商品房買賣合同的范本。 預(yù)售合同范本主要條款：（ 1）預(yù)售行為合法的依據(jù)，如土地使用權(quán)情況、建設(shè)工程情況以及預(yù)售許可證等； (2)預(yù)售商品房的坐落位置； (3)預(yù)售商品房的面積（含套內(nèi)面積和公攤面積）； (4)預(yù)售單價和總價； (5)付款方式及期限；（ 6）竣工、交付及產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的時間；（ 7）風(fēng)險的移轉(zhuǎn)； (8)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)； (9)前期物業(yè)管理事項；（ 10）合同的登記備案事項；（ 11）合同的解除條款；（ 12）違約責(zé)任及爭議的解決方式。 （二）補(bǔ)充條款 商品房預(yù)售合同除以上主要條款外， 購房人尚可與預(yù)售人約定下列補(bǔ)充條款： 、日照時間、采光程度等自然條件。 。 。 。 。 。 購房人盡量將開發(fā)商廣告的內(nèi)容納人預(yù)售合同，以作為預(yù)售合同的一個條款來對待。這樣，就賦予廣告內(nèi)容以合同的約束力。 、材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備。 二、合同條款爭議的解決 。 建設(shè)部《銷售辦法》第 18條規(guī)定：商品房銷售可以 按套（單元）計價 ，也可以按 套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價 。實踐中，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的較多。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的： 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款 ； （二） 面積誤差比絕對值 超出 3%時， 買受人有權(quán)退房 。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的（買受人會獲得一些好處） ，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人 。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 雙倍返還買受人 （ 10 100）－（ 100、 105） 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比 = ───────────── 100% 合同約定面積 第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力 一、廣告法律效力的一般規(guī)則 房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷自己的商品房，會利用各種宣傳媒介做商品 房預(yù)售廣告 。廣告中可能作出有關(guān) 商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在小區(qū)設(shè)施環(huán)境等方面的承諾 。然而，交付房屋時購房人卻發(fā)現(xiàn)原先廣告中的許諾都成了泡影。 如何維權(quán)？ （一）合同法 《合同法》第 15條規(guī)定：“ 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！? 如果商品房銷售廣告中所承諾的關(guān)于商品房及其物業(yè)小區(qū)的內(nèi)容已經(jīng)明確具體，而不是采用難以量化的模糊語言的，如采用綠化率不低于 50%、小區(qū)有游泳池、小學(xué)等表達(dá)方式的，應(yīng)當(dāng)將其視為
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