房地產(chǎn)法第7講-免費(fèi)閱讀
【正文】 海潤房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。 根據(jù)《合同法》第 396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。” 共同侵權(quán)行為具有如下特征 ：（ 1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個或者兩個以上。 本案屬根本無代理權(quán)的無權(quán)代理。 三、 屬無權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。 陳杰辯稱： 被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請求。 【 原告訴稱 】 陳麗麗 訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。 ?！? 如果商品房銷售廣告中所承諾的關(guān)于商品房及其物業(yè)小區(qū)的內(nèi)容已經(jīng)明確具體，而不是采用難以量化的模糊語言的，如采用綠化率不低于 50%、小區(qū)有游泳池、小學(xué)等表達(dá)方式的，應(yīng)當(dāng)將其視為要約。買受人不退房的（買受人會獲得一些好處） ，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人 。這樣，就賦予廣告內(nèi)容以合同的約束力。 預(yù)售合同范本主要條款：（ 1）預(yù)售行為合法的依據(jù)，如土地使用權(quán)情況、建設(shè)工程情況以及預(yù)售許可證等； (2)預(yù)售商品房的坐落位置； (3)預(yù)售商品房的面積（含套內(nèi)面積和公攤面積）； (4)預(yù)售單價(jià)和總價(jià)； (5)付款方式及期限；（ 6）竣工、交付及產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的時間；（ 7）風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)； (8)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)； (9)前期物業(yè)管理事項(xiàng)；（ 10）合同的登記備案事項(xiàng)；（ 11）合同的解除條款；（ 12）違約責(zé)任及爭議的解決方式。 認(rèn)購協(xié)議中的定金，在簽訂預(yù)售或出售合同以后如不退回則轉(zhuǎn)化為購房款 （三）認(rèn)購書違約責(zé)任的承擔(dān) 認(rèn)購書的違約責(zé)任不同于商品房買賣合同的違約責(zé)任 。對違反認(rèn)購書約定的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 二、認(rèn)購書的性質(zhì)與效力 （一）如何認(rèn)定認(rèn)購書的違約情形 （ 最高院《商品房解釋》第 4條 ） 1. 購房者未按認(rèn)購書約定時間前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的 顯屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 —— 市場活動中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象較為普遍 ?！比绻贤瑹o效，按照《合同法》第 58條規(guī)定處理，如果因無效 給買受人造成損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任 。（見《預(yù)售辦法》第 5條） 《商品房預(yù)售許可證》： 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向 房地產(chǎn)管理部門 申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。包括已經(jīng)開始建造但未竣工或已經(jīng)竣工但尚不具備交付條件的房屋。供電、供熱 吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除。由此簽訂的合同為商品房買賣合同。 房 地 產(chǎn) 法 主講：羅正相 （人文院） 電話： 13870918979 《房地產(chǎn)法》 第七講 第三篇 房地產(chǎn)交易 第十一章 商品房買賣基礎(chǔ) 學(xué)習(xí)目的： 了解 商品房買賣的概念、流程和法律管制框架； 熟悉 現(xiàn)行法和實(shí)踐中行政主管部門對商品房買賣的監(jiān)管； 掌握 商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)及其現(xiàn)行法確立的主要應(yīng)對措施，如商品房預(yù)售許可制度、預(yù)售款監(jiān)管、預(yù)售合同的備案制度及對預(yù)購人的權(quán)利保護(hù)。 商品房預(yù)售（期房買賣） ： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 正在建設(shè)中的商品房 預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。 【分析】 顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。燃?xì)?、通訊?配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 ，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 。 商品房預(yù)售交易中買受人的權(quán)利和義務(wù)： 買受人通常已經(jīng)支付完首付款或全部款項(xiàng)； 只獲得將來取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利被稱為 期待權(quán)。房屋是否具備預(yù)售的條件買受人通常只要看開發(fā)商是否取得 預(yù)售許可證 。 三、預(yù)售合同的備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第 44條規(guī)定 ：“ 商品房預(yù)售人 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定（自商品房預(yù)售合同簽訂之日起 30日內(nèi) ）將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府 房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 登記備案。 第十二章 商品房買賣合同 學(xué)習(xí)目的： 商品房買賣關(guān)系的締結(jié)要經(jīng)歷 認(rèn)購和簽署合同 兩個環(huán)節(jié)。 ，對認(rèn)購人而言并不一定構(gòu)成違約。以下簡
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