房地產(chǎn)法第7講-wenkub
2023-03-13 10:58:27 本頁面
【正文】 第一節(jié) 商品房買賣概述 一、商品房買賣 （一）商品房與非商品房買賣 商品房 —— 單位自建出售給職工的房屋不屬于商品房。 商品房買賣 —— 二手房買賣不屬于商品房買賣。 商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房買賣） ： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 竣工驗(yàn)收合格的商品房 出售給買受人，并由買受人支付房屋價(jià)款的行為。 二、商品房買賣的條件及其行政籃管 （一）簽訂房屋買賣合同的條件 在出賣人未登記取得法律意義上的所有權(quán)的情形下，并不能否定買賣合同的效力 —— 對一手房買賣和二手房買賣皆然。因后來吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時(shí)出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)再履行過戶登記手續(xù)。 （二）我國對商品房銷售的規(guī)制 商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件 ： （ 1） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ； （ 2） 取得 土地使用權(quán)證書 或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （ 3） 持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； （ 4）已通過竣工驗(yàn)收 ； （ 5） 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （ 6） 供水 《銷售辦法》第 11條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式 銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式 銷售未竣工商品房。 第二節(jié) 期房買賣：商品房預(yù)售 （一）商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的標(biāo)的： 是正在建造的未建成的房屋，習(xí)慣上稱之為 期房或樓花 。 （二）商品房預(yù)售的特點(diǎn) 其一， 交易標(biāo)的不確定。 二、商品房預(yù)售許可制 （一）預(yù)售許可 商品房預(yù)售的條件：（ 1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 。 （二）預(yù)售許可證與預(yù)售合同的關(guān)系 開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，對外進(jìn)行預(yù)售、簽署合同的行為屬于違法行為，其法律后果有兩種： 其一，行政責(zé)任。《商品房解釋》第 2條對此作了寬限處理：“ 在起訴前 取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 預(yù)售合同備案的效力： 最高院的《商品房解釋》第 6條規(guī)定：“ 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 ” 但至今為止 ， 國務(wù)院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺 。 第一節(jié) 購房過程中的預(yù)約合同 一、預(yù)約合同概述 “商品房認(rèn)購書”（或稱“認(rèn)購意向書”） —— 其通常只規(guī)定了有關(guān)商品房房屋 位置、樓層、面積、價(jià)格、定金條款、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限 等條款，并不是面面俱到。唯如此，才能對各方當(dāng)事人產(chǎn)生合同的約束力。 （ l）因主合同的主要條件未能達(dá)成一致而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金 返還給購房人 。依據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定， 開發(fā)商應(yīng)向購房人雙倍返還定金。 。 第二節(jié) 商品房買賣合同條款 一、合同條款概述 （一）商品房買賣合同主要條款 商品房預(yù)售合同、商品房買賣合同的范本。 。 購房人盡量將開發(fā)商廣告的內(nèi)容納人預(yù)售合同，以作為預(yù)售合同的一個(gè)條款來對待。 建設(shè)部《銷售辦法》第 18條規(guī)定：商品房銷售可以 按套（單元）計(jì)價(jià) ，也可以按 套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià) 。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。然而，交付房屋時(shí)購房人卻發(fā)現(xiàn)原先廣告中的許諾都成了泡影。 除非預(yù)售合同明確將其排除作為合同條款 ，否則開發(fā)商均應(yīng)兌現(xiàn)廣告中的許諾；未兌現(xiàn)廣告中的具體內(nèi)容的，應(yīng) 承擔(dān)違約責(zé)任 。房地產(chǎn)開發(fā)商除了承擔(dān)民事責(zé)任之外，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。 依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第 49條之規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失 ，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的 1倍。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款 1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi) 925元、搬家費(fèi) 1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 139425元。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營飯館，但 產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有 。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系 未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù) 。
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