房地產(chǎn)法第7講-文庫吧在線文庫
【正文】 “ 在起訴前 取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 二、商品房預(yù)售許可制 （一）預(yù)售許可 商品房預(yù)售的條件：（ 1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 。 第二節(jié) 期房買賣：商品房預(yù)售 （一）商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的標(biāo)的： 是正在建造的未建成的房屋，習(xí)慣上稱之為 期房或樓花 。 （二）我國對商品房銷售的規(guī)制 商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件 ： （ 1） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ； （ 2） 取得 土地使用權(quán)證書 或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （ 3） 持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； （ 4）已通過竣工驗收 ； （ 5） 拆遷安置已經(jīng)落實； （ 6） 供水 因后來吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房買賣） ： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 竣工驗收合格的商品房 出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。 第一節(jié) 商品房買賣概述 一、商品房買賣 （一）商品房與非商品房買賣 商品房 —— 單位自建出售給職工的房屋不屬于商品房。由此簽訂的合同為商品房預(yù)售合同（也是房屋買賣合同）。因為， 辦理產(chǎn)權(quán)證 不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。（詳見《銷售辦法》第 7條） 。期待權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán) ，只是這種債權(quán)經(jīng) 預(yù)告登記 可以對抗在后的買受人。 預(yù)售許可證是預(yù)售合同生效要件?！? —— 旨在對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益。 了解認(rèn)購書的性質(zhì)和效力； 熟悉 商品房買賣合同內(nèi)容：通常條款和補充條款、條款糾紛的解決和售樓廣告的法律效力。 （二）認(rèn)購書中的定金的性質(zhì) —— 對認(rèn)購書而言屬于解約定金，即當(dāng)事人可以適用定金罰則為代價而拒絕簽訂主合同。 ， 守約方可以向違約方主張違約金。 。 二、合同條款爭議的解決 。廣告中可能作出有關(guān) 商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在小區(qū)設(shè)施環(huán)境等方面的承諾 。 （二）最高人民法院的司法解釋 最高人民法院《商品房解釋》第 3條規(guī)定：“ 商品房的 銷售廣告和宣傳資料 為要約邀請，但是出賣人就商品房 開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 ，并對 商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。 案例分析 陳麗麗訴北京海潤房地產(chǎn)有限公司、 北京順城拆遷服務(wù)有限公司、陳杰房產(chǎn)所有權(quán)利紛案 【一審案件事實及證據(jù)】 經(jīng)審理查明： 2023年 3月 16日， 陳杰以被拆遷人委托代理人的名義 ，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“ 北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗 。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰。其中 1859元、 139425元和 925元共計 142209元歸陳杰個人所有。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。 本案不屬于表見代理。（ 3）是指數(shù)個加害人的侵權(quán)行為造成一個、不可分割的損害后果。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接歸海潤房地產(chǎn)公司承擔(dān)。 演講完畢，謝謝觀看！ 。” 《合同法》第 51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?？陀^上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對陳麗麗等人財產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。 共同侵權(quán)： 是指兩個或者兩個以上的行為人，由于共同的過錯致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為?！保?5分） 四、 狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動；第二，超越代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第 1 25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補償?shù)臋?quán)利人。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施
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