房地產(chǎn)法律風(fēng)險管理知識-文庫吧在線文庫
【正文】 條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 25 續(xù)前 合同解除 解釋第 1 1 1 19條： ——房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，或者經(jīng)核驗確實不合格的； ——因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的； ——根據(jù)合同法 94條，出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款，經(jīng)催告在三個月的合理期限內(nèi)，仍不行使的，對方請求解除合同的，予以支持。 ——交付義務(wù)包括提供土地使用證明、規(guī)劃許可證、房屋建筑測繪成果報告、分戶平面圖等。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 （ 22條） 34 續(xù)前 1懲罰性賠償 35 （六）房地產(chǎn)抵押和租賃風(fēng)險 1．抵押中的兩類風(fēng)險 （ 1）房產(chǎn)和地產(chǎn)分別抵押 （ 2）抵押與租賃（物權(quán)法第 190條） ，后抵押的，租賃 抵押，適用買賣不破租賃。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 （ 3）秦皇島案例 45 （二）招標(biāo)投標(biāo)文件的制作 招標(biāo)文件 （ 1）抽象屬于與具體術(shù)語：如“西藏地區(qū)施工經(jīng)驗” （ 2）合理劃分標(biāo)段，確定工期 （ 3）涉外招標(biāo) 聯(lián)合國發(fā)展商業(yè)報；語言（英語、法語、西班牙語） （ 4）招標(biāo)文件的內(nèi)容描述錯誤的責(zé)任 案例：某涉外招標(biāo)規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)以及合同都適用中國的法律。 細(xì)目與總和沖突，細(xì)目為準(zhǔn) 尊重對方：利益平衡：不得 ……禁止 …… 167。 原則：應(yīng)當(dāng)約定 167。 合同內(nèi)容主要為無名合同的，不要選擇有名合同 （ 2）合同的目的條款 ——鑒于條款 167。 借鑒法典（合同條款順序與編號） 167。 46 續(xù)前 （ 5）免責(zé)聲明： 招標(biāo)人在發(fā)出招標(biāo)通知書以前任何時候都可以接受或拒絕所有投標(biāo)，并對由此給投標(biāo)人造成的損害不承擔(dān)任何責(zé)任，也無需將這種做法的理由通知受影響的投標(biāo)人。 重要規(guī)則：第 7 76條 76條：雙重多數(shù)決的運用 ——資本多數(shù)決與人數(shù)多數(shù)決（如專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意） ※ 疑難問題：業(yè)主大會與業(yè)主委員會的主體資格 業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系（ 7 7 83） A 向銀行借款 100萬， A以價值 20萬的汽車作抵押， B為保證人： B的擔(dān)保范圍為 80萬 （ 3）包銷合同為無名合同。 逾期履行也是履行，不能同時適用兩種違約金。 第 9條（締約過失責(zé)任）：故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證的事實或者故意提供虛假商品房預(yù)售許可證、故意隱瞞已經(jīng)抵押的事實，可以請求返還房款并要求房款一倍賠償。 2023年 11月 12日，因甲方發(fā)現(xiàn)系爭房屋的土地使用權(quán)年限凈剩 40年 ， 因此，要求乙方或退還全額定金或 降價 ，否則不再簽約并保留訴權(quán)。應(yīng)以脅迫還是不當(dāng)?shù)美鹪V？雙方的抗辯應(yīng)如何展開？ 21 商品房銷售中的法律風(fēng)險 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問題的解釋 》 （ 2023年） 1．商品房廣告 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 （ 2）拆遷補償安置訴訟。 ——征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 第 23條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 11 續(xù)前 時間集團(tuán)公司訴浙江省玉環(huán)縣國土局案 2023年 11月 7日，浙江省玉環(huán)縣國土局在 《 玉環(huán)報 》上刊登 《 掛牌出讓公告 》 ，載明經(jīng)玉環(huán)縣人民政府批準(zhǔn)，國土局掛牌出讓一宗土地。約定，全威公司、超凡公司同意將土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司?！? 6 續(xù)前 關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法 律問題的解釋 第一條 本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。但政府已改變土地用途。 第 6條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。 最高人民法院 《 關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干
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