【正文】 ，動線規(guī)劃既要 滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。雖 然這些評價需要在后期運營環(huán)節(jié)中實現(xiàn)，但租戶搭配質(zhì)量和消費者滿意度卻是由前期規(guī)劃及項目定位 造成的。 167。 ? 現(xiàn)時在南京無分店 平均面積 平均租金 ? 租金方式： ? 經(jīng)營方式： ? 租約期限： 未來 3年拓展計劃 ? 未來 3年的拓展計劃集中在二線城市。 商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動線較差區(qū)域。 v 案 例 商業(yè)布局定位 購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考 小型 商戶 次主力店 主力店 租 金 承 受 能 力 高 特點： 商戶盈利能力強，租金承受能力高，對樓層的 選擇要求較高。 基本型需求 滿足自我生存所必需的消費，食 品消費占據(jù)生活消費的主體。 核心要素 v 商業(yè)定位之五：商業(yè)業(yè)態(tài)定位 在商業(yè)業(yè)態(tài)定位之前，先回答兩個問題： 問題二：零售商家能夠提供什么？ 甄別競爭性項目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在 項目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導致惡性 競爭。 目標客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細分消費客群，例如 人群類型結(jié)構(gòu)、消費類型、年 齡、收入水平 等。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目在定位和設(shè)計之前，應(yīng)首先確定其未來的經(jīng)營模式。 購物中心在中國發(fā)展的階段性 案 例 n?????n?一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費者不再僅僅是一種單純的購 物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費者一種全新的購物體驗，把購物看成是一種愉悅身心、 放松自我的全新生活方式和舞臺。 ? 連鎖經(jīng)營品牌進入市場 167。 ? 強調(diào)購物體驗 167。從交通工具的選 擇上看，再結(jié)合 1530分鐘可承受的路程時間 ，本項目未來可以輻射到其所在的夫子廟商 圈，新街口商圈及湖南路商圈。多為臺灣及本地品牌。 20 618 240 790 668 每月消費金額 每月消費頻次 平均逗留時間 逛街 外出娛樂 外出就餐 逛超市 / 大賣場 消費者行為分析 ——消費頻次（以南京市場為例） 消費頻次 （僅為示意，供培訓使用） 高檔 % 中高檔 % 中低檔 % 中檔 % 概念測試 （僅為示意，供培訓使用） ?? 本項目應(yīng)該包括的商業(yè)類型為百貨（ %） ，特色餐飲（ %），大賣場（ %）， 教育書店（ %），品牌旗艦專賣店（ %），中餐廳（ %），運動城（ % ），中餐廳（ %），個人護理用品（ %）等， 表明消費者對百貨，特色餐飲及 大賣場有著較高的潛在需求。 路途所花費的時間 2% 1% 5% 20% 0% 單位 :分鐘 消費者行為分析 ——交通工具（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓使用） 主力消費群體特征研究 % % % % % % % % % % % % % % % % 0% 30% 20% 10% 60% 50% 40% 80% 70% 100% 90% % 逛超市 /大賣場 % 逛街購物 % 娛樂活動 % 餐飲 每周 3次或以上 每周 12次 每兩周 1次 每月 1次 每季度 1次或更少 ?? 通過了解消費者的消費頻率、消費金額與消費時間，我們可 以知道消費者現(xiàn)有的消費能力與消費喜好。 夫子廟以及火鍋店廣泛受到各收入群體的喜愛；中式快餐因其價格便宜，受到較多中低收入群體的歡迎；中等收入及中高收 入人群選擇中餐廳，我們推測是由于存在較多的宴請活動；西式快餐的普及程度廣泛，各收入人群都有所涉及；日式餐廳消 費檔次較高，主要消費群體為高收入人群。隨著生活水平的的提高，該比例 未來會有提高趨勢 。 年齡 4% 42% 40% 10% 4% 10002023 20234000 40016000 60018000 8001以上 家庭月收入（元） ?? 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài) 勢 , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而 從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個區(qū) 分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。3 商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為： 1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關(guān)鍵 。 主力消費群體特征研究 消費者背景分析 ——年齡、收入 （僅為示意，供培訓使用） 3% 12 三口之 家 73% 4 人或以 上 5% 單身 , 7% 5011000 71% 小于 500 8% 20233000 4% 兩人世 10012023 界 17% 15% ?? 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占 %。 選擇理由 3 價格便宜 有大賣場 商品比較新穎 商品比較新穎 商品價格便宜 商品種類多 選擇理由 2 商品種類多 商業(yè)網(wǎng)點多 品牌高檔 品牌高檔 商品種類多 內(nèi)部環(huán)境好 選擇理由 1 促銷活動多 商品種類多 商品有品位 商品有品位 小吃多 離家近 選擇的消費區(qū)域 0 大洋百貨 萬達商業(yè)廣場 德基廣場 金鷹國際購物中心 夫子廟 水游城 29% 66% 7% 3% 5% 2% 2% 2% 5% 5% 0% 9% 6% 0% 98% 95% 99% 90% 82% 100% 83% 78% 100% 96% 88% 100% 100% 30% 0% 46% 9% 6% 57% 26% 9% 14% 4% 0% 16% 25% 10% 0% 19% 27% 42% 26% 0% 12% 4% 48% 26% 17% 6% 0% 20% 60% 40% 80% 140% 120% 100% 180% 160% 220% 200% 逛超市 /大賣場 購物 /逛街 娛樂 餐飲 消費者行為分析 ——消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓使用） 總計 8001以上 60018000 40016000 20234000 10002023 % % % % 17% 16% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 57% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 萬達商業(yè)廣場 萊迪地下購物中心 大洋百貨 蘇寧銀河新街口店 德基廣場 金鷹國際購物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場 南京新百 潤潤巷 經(jīng)常去的消費區(qū)域與家庭月收入交叉表 ?? 萬達商業(yè)廣場因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購物中心以其便宜的價格 和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對其他收入人群，高收 入人群選擇德基廣場的比例更高；金鷹國際購物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強的號召力；水游城商品品牌新且偏 國際化，受到有品牌認知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價值和旅游價值，吸引了各類收入 人群；高收入人群中一部分品牌認知較低的消費者更信賴老字號的中央商場。 注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要年齡群體， 右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要收入群體。 ?? 在消費頻率方面，外出就餐的平均消費頻率最高，達到了每 月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛 樂（ ），表明消費者較愿意將較多地收入花費在餐飲上 ， 從本項目來看，引入較多的餐飲租戶將對提升人氣聚集人 流起到很大的作用 。 ?? 在本項目的定位方面，認為中檔的占 %， 認為中高檔的占 40%。 另外還對化妝品品牌喜好進行了調(diào)查， 21種品牌被提及。隨著私家車 擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位 可以吸引較多遠處的消費者。 ? 現(xiàn)代化的購物中心 167。 ? 奢侈品市場得到發(fā)掘 167。 對于一個城市而言，不同類型購物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購物中心往往是伴隨著中高 端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購物中心的發(fā)展軌跡可簡單概括如下： 中高檔購物中心 代表案例： 上海 n?n?恒隆廣場 2023年 中信泰富 2023年 北京 n? 北京國貿(mào) 1990年 深圳 n? 中信城市廣場 2023年 家庭型購物中心 代表案例： 上海 n?n?正大廣場 2023年 西郊百聯(lián) 2023年 北京 n? 世紀金源 2023年 深圳 n? 萬象城 2023年 年輕時尚型 購物 v中心 代表案例： 上海 n?n?北京 n? 西單大悅城 2023年 深圳 n? 中心城廣場 2023年 娛樂型購物中心 代表案例： n? 美國摩爾 來福士廣場 2023年 n? 加拿大西埃德蒙頓 353廣場 2023年 主題型故事性 購物中心 代表案例： n? 日本 Bayside Marina 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認知 商業(yè)發(fā)展階段性 n? 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 決定經(jīng)營模式的三大因素： 、 、 案 例 v 商業(yè)定位之四： 目標市場定位 目標市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標區(qū)域定位和目標客群定位。有效的消費市場細分亦是商業(yè)項目差異競爭的根源所在。 通過對項目所在區(qū)位條件、目標市場定位的初 步研判，甄別項目潛在的商家組合，并進行相 關(guān)市場測試。 n? 紐約、東京、新加坡等國際大都市 n? 上海、北京等國內(nèi)一線城市 n? 蘇州、南京等國內(nèi)二線城市 揚州、徐州等國內(nèi)三線城市 n?n? 國內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū) n? 消費者的需求主要包括： 、 消費需求 n???????n?在對消費者進行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費者 的需求往往具有被動性的特點，其消費需求需要 被有效引導，消費者主動改變現(xiàn)實需求的意愿往 往較低。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡 等。 低 商業(yè)定位之租金測算 中央商場 2023年的整體毛利率為 %，據(jù)此推算 2023年中央商場的整體平均租金水平按租賃面積計算為 412元 /月 /平方米。 （僅為示意，供培訓使用） 開鋪決定的主要考慮原因 ? 位置 對本項目的意見 /評語 承租興趣 : 承租 /技術(shù)要求 : ? 使用面積： Tenant Game Center(4F) 50150 814 Rental Range GFA Efficienc Base Rental Occupancy Rate Suggested (1st mth) 項目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃 5,750,496 88% 6,804,625 89,595 78,975 133151 Total 13,000 100% 7